樓市驟演“多翻空”

楊少鋒

這些以前提價的“帶頭大哥”，如今迅速轉變為降價的“帶頭大哥”，相信會對樓市產生巨大影響。

在2007年下半年一系列宏觀調控政策出臺后，樓市“拐點”是否到來一直爭議不斷。私下場合絕大部分開發商都不看好今年樓市，但公開承認拐點的開發商卻屈指可數。而在具體項目的銷售上，越來越多的開發商已經加入降價回款的行列。

誰說了算？

尤其是萬科，繼廣州、深圳市場之后，開始了全國性的大幅降價行動。2月21日，上海萬科房地產公司的“元宵節房產特賣會”上，會員客戶實際可拿到的最高優惠折扣達8％。凡是現場購房的客戶還可以參與抽獎，獲得1萬－4萬元不等的大獎，在購房時用于抵扣房款或車庫款。1月24日，位于成都蜀都大道上的萬科魅力之城四期的電梯房，售樓處報價4500－4600元／平方米，遠遠低于2007年12月前的6000元／平方米以上的價格。兩個月降幅接近30％。而在春節前，萬科北京的兩個項目萬科紫臺和萬科四季花城也加入了降價促銷行列。 王石認為，現在一些城市的樓市已經開始出現“拐點”的跡象。從需求量角度判斷，相比去年同期廣州萎縮了44％，北京下降9．2％，上海下降15％。那種盲目擔心“不買價格會更貴”的買房心理預期已經改變。

任志強、潘石屹則是旗幟鮮明地力挺房價。但是王石旗下的萬科在多年前已經完成全國性的樓市布局，任志強和潘石屹則還局限在北京，而且他們開發的主要是高端物業，以商住和公寓為主，誰更貼近市場、更有資格談論全國房地產市場走勢，應該是不言而喻的。

事實上，不僅僅是萬科，北京的很多開發商從去年年底都展開了大規模的促銷活動。值得注意的是，大部分加入打折促銷行列的開發商都是全國性的大開發商，這些以前提價的“帶頭大哥”，如今迅速轉變為降價的“帶頭大哥”，相信會對樓市產生巨大影響。

剛剛公布的2007年第四季度央行貨幣政策執行報告顯示，第四季度新增貸款1858億元，僅為上季度的50％。其中，房地產開發貸款新增122億元，個人住房貸款新增1596億元，分別僅為上季度的12．5％和60％。以上幾個數據可以看出，央行的調控政策正在發生明顯的作用。

拐點是“虱子”

數據顯示，幾個主要城市房價已經出現不同幅度的整體波動。

2007年12月份，全國70個大中城市中已有22個城市房屋銷售價格出現環比負增長。

比如北京。2008年1月，北京共計44個項目開盤銷售，項目開盤整體均價13843元／平方米，比2007年12月份下降了17．7％。而在1月份獲得預售許可證的項目中，商品住宅預售均價環比下降2450元／平方米，降幅達15．2％。其中，普通住宅及公寓項目開盤均價環比分別下降了12．8％和29．3％，降幅較大。需要注意的是，新開盤項目中，高檔項目的增加明顯提升了整體均價，緊鄰地鐵的1號線的“金地名京”、緊鄰即將建設的地鐵7號線的“美利山”、朝陽區東四環紅領巾公園湖畔的綜合型高檔住宅項目“公園1872”，都是均價較高的高端樓盤。加上1月高檔別墅項目個數增加明顯，環比上漲了50％，均價為18533元／平方米。這兩類項目大幅拉升了整體開盤均價，扣除這部分影響，1月份北京開盤項目均價降幅將更大。

然而，房地產市場并未因部分樓盤價格下調而出現回暖跡象，商品房期房銷售持續大幅下降。根據北京市房地產交易網的數據統計，2008年1月期房網上日均簽約僅為247套，同比降幅達33．8％，環比降幅達21．1％。其中，住宅日均簽約186套，同比下降39．6％，環比下降28．5％。在多個新項目降低開盤價格、老項目打折促銷的情況下，樓市銷售持續走低，勢必進一步影響北京開發商對今年整體樓市走向的判斷。

與此同時，廣州市國土房管局數據顯示，1月份廣州十區一手住房成交均價為9766元／平方米，這也是廣州房價去年10月突破萬元大關之后首次跌破萬元，而成交面積僅有35萬平方米，只相當于以往月度正常成交量的一半，創下近年成交量最低點。

而上海，節后第一周2月11日―2月17日商品房成交面積和成交套數分別為17．59萬平方米和1740套，分別較年前一周下降49．62％和55．21％。

以一兩周的數據來衡量樓市整體走勢也許不夠準確，但當前房地產整體市場氛圍已發生根本性改變，已是不爭事實。王石對此前自己所拋出的“拐點論”在公眾面前多番解釋，而在中城聯盟的一次閉門會議上，王石提醒當時在座的同行，“拐點就是禿子頭上的虱子，明擺著?！薄八^的拐點，典型來說就是冰火兩重天。不是大起到大跌，不是上升曲線到下降曲線，而是需求發生了根本性轉變。如果不調整資源，面對這個局面，我們會不適應這個形勢?！?/p>

日前，中國銀監會出臺的《個人貸款管理辦法》已經下發給各家商業銀行的個貸部門征集意見?！掇k法》詳細規定了個人按揭信貸的條件和最高貸款金額的限制。從目前所了解的市場信息看，針對個人信貸的緊縮政策將很快開始得以貫徹執行。受房地產市場風險增大的因素影響，商業銀行預計將會有意識地降低房貸在信貸中的比例，而第二套房的貸款政策在基層已經全面執行，商業銀行違規貸款將遭到嚴厲懲罰，不符合條件的貸款將被拒絕，因為利率提高導致退房或者放棄購買的現象在未來幾個月將大規模出現。

前幾年在京城風風火火買房的溫州、山西大款現在開始拋售手中囤積的北京商品房。在購房者對樓市走勢預期看低、投資客大量撤出樓市、銀根緊縮持續以及供應持續加大的背景下，筆者認為中國樓市整體供求關系已經發生根本性扭轉，樓市在未來一段時間將持續走低。開發商的銷售和購房者的購買都將趨于理性，而加入降價隊伍的開發商和項目將會越來越多——需要特別強調的是，從2004年開始的這一輪房價漲幅已經將房地產利潤數倍放大，房價基數已經達到至高點，一定程度的房價下跌是價格的理性回歸。暴利不可能永遠，樓市只有理性回歸才能贏得長遠發展。（作者為北京聯達四方地產經紀公司董事總經理）