為什么萬科先放第一槍

潘石屹

市場(chǎng)的危險(xiǎn)一步一步地正在逼近。

早在幾個(gè)月前，珠江三角洲住宅的成交量就顯著下降，深圳的房價(jià)也隨之下跌。當(dāng)時(shí)，人們還認(rèn)為這只是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部問題，有可能很快恢復(fù)。大家都在等待、觀望：等待著國際資本市場(chǎng)的好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)商能在境外上市、發(fā)債、融到國際資金。

但大家等來的是中秋之前，中國房地產(chǎn)的龍頭老大萬科在長江三角洲的八個(gè)樓盤同時(shí)大幅度降價(jià)，杭州在降價(jià)，南京在降價(jià)，上海在降價(jià)，無錫在降價(jià)……萬科打響了長江三角洲住宅價(jià)格戰(zhàn)的第一槍。值得注意的是，這些城市的住宅開發(fā)商基本上沒有反應(yīng)，不約而同地主動(dòng)為萬科降價(jià)行動(dòng)讓開了市場(chǎng)。杭州開發(fā)商的表現(xiàn)更甚，他們一致聲明“遠(yuǎn)離降價(jià)，遠(yuǎn)離萬科”，把市場(chǎng)份額拱手讓給了萬科。萬科在很短的時(shí)間之內(nèi)，幾乎銷售了自己所有能銷售的房子。萬科在長江三角洲，包括杭州在內(nèi)，短期之內(nèi)取得了決定性的勝利。

中秋節(jié)期間，反應(yīng)過來的住宅開發(fā)商開始紛紛譴責(zé)萬科：“不像做行業(yè)老大的樣子，遇到困難自己就先跑了。”“降價(jià)的幅度也太大了，這樣讓全行業(yè)都虧本了。”

萬科在長江三角洲取得了勝利，拿走了市場(chǎng)份額、銷售額，把已經(jīng)調(diào)低的市場(chǎng)房價(jià)的預(yù)期留給這些城市的住宅開發(fā)商自己去打架！

事實(shí)上，北京、天津等地區(qū)的住宅開發(fā)商市場(chǎng)化程度比長江三角洲、珠江三角洲更低，對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)更遲鈍。如果萬科在北京、天津這些城市果斷地采取降價(jià)措施，也一定會(huì)把這些城市的開發(fā)商打個(gè)措手不及，萬科最終也一定會(huì)勝利的。繼珠江三角洲、長江三角洲、北京、天津之后，萬科很可能再北上東北開始率先降價(jià)，尤其很可能從沈陽開始，因?yàn)樯蜿栠^去兩年土地的供應(yīng)量非常大……至此,這次住宅價(jià)格戰(zhàn)中，唯一的勝利者只有萬科。

萬科為什么要做這樣虧本的生意？許多人百思不得其解，因?yàn)檫@樣做的結(jié)果是萬科股票跌了，萬科的老業(yè)主們對(duì)萬科也失去了信任，住宅開發(fā)商的同行們對(duì)萬科更是一片罵聲。

萬科真正的目的是要贏得未來，我想萬科這么做有以下幾條理由：

第一，從2006年下半年開始，全國各城市供應(yīng)了大量的保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房、雙限房、廉租屋）用地，這些用地都是少交出讓金或者不交出讓金的。這些土地變成房子的周期一般是一年半到兩年時(shí)間，也就是說，到今年第四季度，這些土地即將變成房子陸續(xù)上市銷售。而與那些靠“招拍掛”取得土地的開發(fā)商相比，“招拍掛”土地的出讓金是很高的，尤其是2007年，土地的樓面價(jià)甚至高過了當(dāng)時(shí)的房價(jià)。因此，這批保障性住房的大量上市對(duì)這些住宅開發(fā)商將會(huì)構(gòu)成致命的打擊,成本就不在同一起跑線上。

第二，“90/70”政策的實(shí)施，到了今年第四季度也由當(dāng)年紙上的政策變成了今天市場(chǎng)上供應(yīng)的房子。萬科目前的180個(gè)項(xiàng)目都在“90/70”范圍之內(nèi)。市場(chǎng)上面永遠(yuǎn)是物以稀為貴，當(dāng)“90/70”這些小戶型的住宅大量上市時(shí)，對(duì)住宅開發(fā)商造成的影響不亞于第一條保障性住房大量上市的影響。

第三，當(dāng)市場(chǎng)上第一套住房主要靠政府的保障性住房完成，那余下的市場(chǎng)份額就已經(jīng)不多了。就算第二套改善性住房也許還有一定的市場(chǎng)，但去年末提高了第二套住宅按揭的政策，使第二套住房的需求銳減。對(duì)住宅開發(fā)商來說，又是一次很大的打擊。這一條的影響將在前兩條之后更突出地顯現(xiàn)。

第四，到了2008年，全中國的房地產(chǎn)開發(fā)商集體缺錢。在缺錢卻又沒有別的出路的情況下，只能被逼無奈走到價(jià)格戰(zhàn)這一步了。萬科雖然錢不算寬裕，但手頭還有一百億元的現(xiàn)金，最近又增發(fā)了59億元的債，與其他開發(fā)商相比還是不錯(cuò)的。但市場(chǎng)上永遠(yuǎn)是先下手為強(qiáng)，這就是萬科“先發(fā)制人”的策略。

第五，國際、國內(nèi)的大形勢(shì)也是萬科趕在大家之前行動(dòng)的原因之一。這里不細(xì)說了，媒體上說的比我說的清楚。

其他城市房價(jià)的具體情況暫且不說，我們先看北京的房價(jià)。大量的保障性住房、“90/70”房子也是集中在今年第四季度以后開始上市銷售，奧運(yùn)會(huì)的舉辦讓工期推了一個(gè)多季度。

今年初，我們公司對(duì)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析后，我曾列出三個(gè)條件，符合這三個(gè)條件的住房將來降價(jià)的壓力會(huì)非常大的：一是五環(huán)之外的房子；二是每戶面積低于90平方米的房子；三是房屋單價(jià)小于8000元/平方米的房子。從今年1-8月份市場(chǎng)銷售的情況來看，這種分析的結(jié)論并沒有變化。

有人常常把我們公司與其他住宅開發(fā)商一樣的看待，其實(shí)我們與他們很不一樣。我們?cè)谌昵熬鸵呀?jīng)調(diào)整了戰(zhàn)略，不建住宅了，我們是集中在城市最成熟最繁華的區(qū)域開發(fā)商業(yè)寫字樓。我們的市場(chǎng)與這些住宅開發(fā)商是完全不同的。

這場(chǎng)房地產(chǎn)的風(fēng)雨過后，一些大房地產(chǎn)公司變小了，一些好房地產(chǎn)公司變得不好了，還有一些房地產(chǎn)公司更強(qiáng)大了。它們之間的區(qū)別在于有沒有對(duì)市場(chǎng)的遠(yuǎn)見，能不能未雨綢繆，并把這種遠(yuǎn)見不受任何干擾地實(shí)施下去。

萬科目前做的就是在不受任何干擾地實(shí)施他們的計(jì)劃。

博主簡介：SOHO中國有限公司總裁