樓市泡沫將破

周政華　楊正蓮

樓市危矣？

與早已跳水的中國股市不同，中國的樓市慢了半拍。但有人說，奧運之后，樓市可能要緊跟股市的步伐。

曾于去年8月創造了中國房價之最的深圳，今年8月份，房價已經從18000元/平方米的均價跌至11000元/平方米的半空，跌去三分之一還多；而一直堅挺的上海房價最近也憋不住了。一座位于上海普陀區的樓盤的成交價格，5個月內每平米降了8000元，跌幅近40%；暫時按兵不動的北京，則采取了讓購房者眼花繚亂的促銷方式，甚至包括買房送車。

價格跳水的同時，成交量也出現了大幅度萎縮。

特大城市的房價下跌與成交量萎縮，是宏觀經濟的重要指標之一。這預示著，過去十年曾經高度繁榮的中國經濟，與國際經濟環境一樣，出現了轉向。

從政府高層到經濟學家都已經清醒地意識到，中國經濟目前處于相當困難、也相當關鍵的時期，如果處置不當，可能導致經濟的深度下滑。90年代形成的經濟增長模式固然帶來了繁榮，但是，這種繁榮也蘊涵著很大風險。它內在地會制造通貨膨脹，也會推動收入差距急劇擴大。

人們也許可以期待，在這一輪下滑周期內，政府將進行變革，從而使未來一輪繁榮的宏觀經濟與制度基礎更為合理。

樓市泡沫將破

房地產的冬天要來了。

銷量向下，房價回頭，一場降價風潮在深、滬、京蔓延開來。事實上，此間風險，早在十數年前，就已經為地方政府、銀行、地產商所悄然埋下

中國房地產市場正在經歷10年來最困難的時期，這是十數年風險累積的必然結果。

“深圳90%的項目都存在打折降價行為”

深圳，這個位于廣東沿海的經濟繁榮城市，曾于2007年8月，創造了中國城市商品住宅均價的最高紀錄——18000元/平方米，這個價格較一年前翻了一番。

但到了2008年8月下旬，深圳的房價跌了三分之一。

這兩年來，深圳市房價所經歷的“過山車”式的漲跌輪回，從某種程序上預言了中國一線城市房地產的未來。

皇御苑三期，是一個位于深圳中心城區福田區的樓盤——開盤后的3個月內，先后推出了兩項優惠政策：一次性付款9.6折和“買兩房送五萬，買三房送八萬”。但從2007年11月開盤到2008年7月初，這個樓盤全部600多套住宅僅賣出了不到40%。

售樓員張靖濤對《中國新聞周刊》說，最近一個月來看房的人不超過30個，這相當于去年11月一天的看房人數。

這個樓盤的開發商在深圳還有三處住宅小區，屬于規模中等的房地產公司。

萬科、招商等深圳地產龍頭企業也在降價。

2008年3月，位于深圳龍崗坪山的萬科金域東郡的新樓盤降價10%，但截至6月底只出售了不到總數的1/4。對比2007年10月，該樓盤的前期以低于周邊同類樓盤近20%的價格面市，一周內就銷售一空。

“近期深圳90%的項目都存在打折降價行為。”深圳市社會科學院城市營運研究中心主任高海燕接受《中國新聞周刊》采訪時說。

來自中國指數研究院的統計數據，更清楚地表明了深圳市房價的整體現狀——自2008年1月以來，深圳市商品住宅均價月均回落1000元/平方米。截至8月，深圳市房價降至不到11000元/平方米，成交量較去年同期下跌近60%。

深圳房價大幅跌落之下，一些貸款買房的深圳市民采取了“斷供”。他們的說法是，按照目前價格，即便賣掉房子，也不足以償還銀行貸款。

2008年6月，一篇署名為“風語”的《深圳斷供已過千億，次貸危機浮現》博客文章稱，其所在的蛇口片區某商業銀行斷供達到15億元。作者以該銀行的規模推斷，整個深圳地區斷供規模可能達到千億元。

但深圳市銀監局7月25日稱，深圳的個人貸款不良余額不足14億元。深圳市銀監局認為，斷供只是個別現象。

究竟有多少貸款買房者中斷還款，目前尚不明確。

上海房價目前出現了步深圳后塵的跡象

按照國家統計局統計，與深圳同為一線城市的北京、上海目前房價平穩。

但，2008年初以來，京、滬兩地開發商打折、買房送車、送物業費等變相降價措施已經迭出不窮。一般經濟學者分析認為，國家統計局的數據可能并未考慮上述因素。

上海市一直被地產商鼓吹為“保值升值功能最好”的中心樓盤，8月成了降價的領頭羊。

位于內環內——上海最繁華地段的君御豪庭、上海新昌城的均價都跌去了20%。中遠兩灣城，位于普陀區的樓盤的成交價，5個月內(8月比3月)降了8000元，跌幅近40%。

此外，上海市中環和遠郊的一些樓盤價格，都出現了10%左右的下調。

樓市價格下跌的面積進一步擴大，包括杭州、重慶、大連、沈陽等城市的房價都出現了小幅下跌。來自國家發展改革委、國家統計局的調查顯示：2008 年7月份全國70個大中城市的房屋平均銷售價格同比漲幅連續5個月下降。

值得注意的是，房屋交易量在下滑。

2008年7月，京、滬、深三地住房的成交量，僅為去年同期的一半左右(數據來自中指數研究院)——成交量下降反映的是供求關系的轉變。

張化學，中國指數研究院咨詢部主管對《中國新聞周刊》表示，成交量下跌，銷售收入減少，將進一步促使房地產企業降價促銷，回籠資金。

地產老板們的憂心已經表露出來。SOHO中國董事長潘石屹從2008上半年以來，不止一次在公開場合呼吁房地產行業要做好過冬準備。事實上，國家統計局的調查表明，2008年2季度，房地產企業家的信心指數較前一季度繼續回落，在所有行業中排名倒數第一。

當然，具體到不同樓盤的降價時間和幅度，則會受資金情況的影響。一般而言，上市公司、大型國有房地產公司的現金情況好于中小地產商。但是，價跌量縮，一個下行的房地產市場基本成型。

更重要的是消費者的心理預期——8月下旬，央行針對國內銀行的個人房貸進行調查時表示，此輪房地產交易下降的根本原因，就在于市場觀望氛圍的進一步增強。

銀行貨款支撐下的高負債經營模式

房地產下行，直接考驗中國的金融系統。

據不完全統計，截至2007年底，國內房地產企業的負債率平均超過80%，且大多都是銀行債務。

中國最大的國有商業銀行之一中國建設銀行(4.95,-0.04,-0.80%,吧)，近期迫不及待地找房地產企業討回貸款。該行在8月中旬發表的一份報告中表示，目前正加緊催收到期的房地產開發貸款。

招商銀行(19.80,-0.38,-1.88%,吧)的行長馬蔚華也在2008年中報發布會上說，鑒于房地產行業受經濟周期影響較大，招行計劃把房地產開發貸款的總量控制在5%左右。上半年，這家老牌股份制銀行對房地產企業的貸款余額，已經下滑到了110億元，這個數字比2007年的年底大約減少了10億元。

采取類似行動的，不僅招行和建行。央行數據顯示，自2008年1月以來，國內商業銀行房地產貸款的增幅連續7個月回落。

對于房地產企業來說，斷了的不只是財路，更可能是生命線。銀監會的一項數據顯示，截至2007年底，中國國內商業銀行涉及房地產企業和個人住房的按揭貸款數額高達5萬億元。這個機構的另外一個最新數據是，2008年1月到7月，全國房地產開發企業1/5的資金，都來自銀行直接貸款。如果算上房地產企業通過自籌資金、外資等其他間接貸款渠道，銀行資金最終所占比例超過70%。

中國房地產公司的運作，屬于典型的銀行貸款支撐下的高負債經營模式。

銀行和房地產公司的聯姻始于1996年。從這一年開始，中國開始試行資本金制度——要求投資項目必須首先落實資本金。按此規定，房地產企業一旦湊足占項目總投資1/5的資本金，就可運作一個商品房開發項目。

“當時相當一批開發商利用從地方政府手中拿到的土地去向銀行抵押貸款，再滾動開發”，中國指數研究院咨詢部主管張化學說，這批開發商實際上只用5%～10%的資金就可以撬動整個項目了。

除了向銀行貸款，房地產公司似乎也沒有更好的選擇。在以銀行為主導的金融體系下，企業融資渠道非常有限。直到1990年，中國政府才決定在上海和深圳兩個沿海城市各設立一家證券交易所，并且實行嚴格的上市審批程序。在兩地上市的企業中，大型國有企業占多數。因此，房地產企業想通過證券市場融資，難度較大。

共同的“國有”屬性，也是銀行向部分房地產企業提供巨額貸款的一個重要因素。2007年，在中國市場，年銷售額超過100億元的房地產企業中，超過一半為國有企業。

銀行與房地產企業關系密切后，就出現了廣為詬病的官商勾結現象。

2003年1月，北京市世濤鴻業房地產開發有限公司董事長李慶賢，假借自己公司欲購買北京匯華天和生物技術有限公司股權的名義，與北京市商業銀行玉海園路支行、北京恒嘉信置業有限公司簽訂委托貸款協議書，獲取了恒嘉信置業公司存在玉海園路支行的人民幣800萬元的貸款。

事實上，這800萬元的貸款被用于歸還北京市世濤鴻業房地產開發有限公司的銀行欠款，以及被李慶賢個人揮霍。而北京市商業銀行玉海園路支行副行長王建梁，在收受李慶賢的賄賂后，違反銀行規定，在委托貸款協議書中用銀行名義為李的公司提供擔保。

事發后，王建梁被法院判處9年有期徒刑，但玉海園路支行損失的數百萬資金則再也無法追回。

另外一方面，個人住房按揭貸款也相當寬松，刺激了市場需求。從1998年開始，個人住房貸款成為銀行熱門的金融產品，各家銀行紛紛降低貸款條件，首付款一降再降。到了2000年，各商業銀行競爭白熱化時，甚至推出了零首付。

“零首付”居民住房貸款，在實際中存在著兩種“版本”：一種是商業銀行推出的，如2000年7月中國建設銀行和中國工商銀行(4.51,-0.02,-0.44%,吧)在上海、廈門及廣東推出住房貸款“零首付”業務；另一種是開發商自己運作，方法包括開發商開出購房者已經負擔20%房款的證明，向銀行申請貸款；或者是抬高房價，利用虛高的房價得到100%的貸款。

現就職于北京一家媒體的顏紅，購房時正好碰上了零首付時代。2000年，當顏打算在北京購買一套住房時，當時新開盤的紫竹花園、都會華庭、陽光曼哈頓、方寶苑、信荷城等樓盤都推出了零首付優惠。

上述零首付，事實上都是開發商先墊款交付銀行，然后購房者在一到二年時間內，將20%的首付款分批交付開發商即可。顏最終選擇了陽光曼哈頓的一套總價約為30萬元的一居室住房。在交給開發商2.5萬元定金后，顏紅就搬進了新家。

零首付雖然減免了當期負擔，卻加重了未來還貸的負擔。以10年期30萬元的住房按揭為例，假如月息是7.83%，零首期按揭月供就約為3200元，這比付3成首期后月供高出了1000元。隨著經濟形勢的變化，利率的上調，購房者未來債務負擔增加，從而影響其還貸能力。

事實上，零首付是建立在透支未來消費的基礎之上。

據不完全統計，截至2007年底，中國居民的住房擁有率高達80%，而同期人均GDP為中國15倍的德國居民的住房擁有率尚不及中國一半。美國、英國、法國、日本等發達國家的該比率均在70%以下。

信貸危機已經凸顯

高負債經營模式，需要房價不斷上漲才能支撐。

在經濟繁榮時期，由于銀行持有大量的房地產，或者是以房地產為抵押品的資產，房地產價格的上漲將提高銀行資本的規模，從而改善銀行的資本充足率、資產質量和盈利狀況。在這種情況下，銀行會進一步擴大對房地產業的信貸供給，推動房地產價格持續走高。然而，一旦房價出現下跌，就會影響銀行還款。

目前，信貸危機已經凸顯。

截至2008年6月底，中資銀行各項人民幣房貸不良率比上年末上升0.22個百分點，已經逼近3%的國際警戒線。

在金融重鎮上海，上海市銀監局的數據顯示，截至2007年底，該市中資銀行房地產貸款占各項貸款接近1/3，如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。

央行也意識到這是一個全國性的問題，在2008年8月發布的一份報告中提醒，金融機構需要密切關注房地產信貸的三重風險：一是部分房地產開發企業資金鏈趨緊可能造成開發貸款不良率上升；二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加；三是預售資金管理缺位可能會產生信貸資金風險。

“隨著房地產市場下行通道進一步確立，不良貸款率將會顯著提高。”海通證券(14.91,0.00,0.00%,吧)的一位著名分析師表示，房價下跌對銀行沖擊的更大影響在于，作為銀行主要貸款抵押品的房地產和土地資產將會貶值，在以銀行為主導的中國金融體系下，一旦銀行貸款不良率大幅攀升將可能引發整個金融系統的動蕩。

最近一項新的信貸緊縮措施出臺——2008年8月27日，央行和銀監會公布《金融促進節約集約用地通知》，要求各金融機構嚴禁放貸給開發商買地。這是自2004年以來，中央政府為防止房價過快上漲，所采取的系列信貸調控的最新舉措。

2007年9月，央行曾宣布提高二套房首付比率和貸款利率，隨后又規定住宅在封頂之后才能預售。上述政策出臺后，很多銀行都收緊了房地產開發貸款和住房按揭貸款。

中國農業銀行廣州一家的支行的信貸員告訴《中國新聞周刊》，當前房地產行業的貸款業務一般都放在最后考慮。

盡管目前還沒有具體的案例，但不少分析人士都認為，一些中小房地產公司將瀕臨破產。國泰君安證券研究所報告稱，2008年房地產行業資金缺口會達到3100億元。

滬深兩市發布的年中報的109家房地產企業，上半年負債總計超過3500億元，較去年同期上升了65%(數據截止至2008年8月29日)。

即便持有150多億元現金的萬科集團，在2008年中報中也明確提出將謹慎拿地，繼續秉持現金為王的策略。

可想而知，降價促銷、出讓儲備土地、出讓子公司股權，將成為不少房地產企業回籠現金的選擇。

此前在資本市場利好行情和房價暴漲的鼓舞下，中國房地產業曾經掀起了一場圈地熱，那些極度擴張并且負債累累的開發商此時卻被自己囤積的大量土地所累。

地產公司首創置業，8月20日宣布以600萬元將天津市東麗區的華明項目60%股權轉讓予RZP，將其附屬子公司擁有的天津市新青區的新青項目40%及60%股權分別轉讓給首創置業及RZP，代價各為400萬元及600萬元。

首創置業2003年在香港聯交所上市，主要項目大都位于京、滬、粵等沿海大城市，2008年上半年，銷售收入接近25億人民幣。高盛公司早在2008年5月就曾預警，重慶、成都等首創置業樓盤云集之地2008年出現的銷量下滑、價格下跌，將導致公司現金吃緊。

招商地產(11.75,0.00,0.00%,吧)，萬科集團最近也有類似賣地舉動。

發行公司債，是上市房地產公司解困的一條主要渠道。據不完全統計，2008年以來，金地集團(6.08,0.00,0.00%,吧)、新湖中寶(3.56,0.00,0.00%,吧)、保利地產(12.00,0.00,0.00%,吧)、萬科A(5.92,0.00,0.00%,吧)、北辰實業(3.43,0.00,0.00%,吧)、中糧地產(4.21,0.00,0.00%,吧)等發行公司債的申請相繼獲得證監會的審批。

一些非上市地產公司甚至不惜向民間借貸。5月，嘉興市廣源房地產開發有限公司獲得上市公司大紅鷹(5.86,0.00,0.00%,吧)1億元人民幣自有資金的貸款，貸款期限一年，年利率為18%，這是銀行中長期貸款年利率的2倍多。

但即使這樣高的利率，并非所有開發商都能貸到。

土地財政也在縮水

樓市下行，也影響到了地方政府的稅收增長。國家稅務總局數據顯示：2008年7月，國內稅收增幅比今年上半年回落了19.7個百分點，其中證券、房地產業營業稅收入均出現了負增長。

中國的地方財政，一直被稱為“土地財政”——地方政府深度介入房地產市場，通過出讓土地，獲得土地出讓金和各種稅費等資金收益。

1997年亞洲金融危機之后，住宅產業被視為經濟發展的新增長點，2003年被國務院確定為國民經濟的支柱產業。一方面受中國以GDP增長為政績考核指標的趨動，另一方面是稅收體制的影響。中央政府的這一決定得到地方政府由衷的“積極響應”。

在中國當前的分稅制體制下，房地產有關稅費歸地方政府征收并使用，共涉及營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、個人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產稅、城市房地產稅、印花稅等13個稅種。

因此，全國各地政府不惜動員各種資源加大房地產投資。1997年至2006年間，全國房地產開發投資年均增幅超過20%，為同期GDP年均增幅的2倍。房地產稅費逐漸成為地方政府財政收入的主要來源。

地方政府助推房地產業發展，主要是圍繞土地供應來實現。

目前，中國實行的是土地公有制，私人只能擁有40到70年的土地使用權。天則經濟研究中心主任張曙光認為，而在現行的公有制土地制度中，國有制土地是可以直接上市交易的，農村集體所有制也必須轉換成國有制土地后才可以上市交易。中國地方政府都設有土地儲備交易中心，進行土地交易。

一些地方政府為了扶持房地產開發，對國有土地使用權出讓金的繳納采取寬松的政策——低價協議出讓土地，使開發商用很少的錢就能拿到土地開發商品房。由于地方政府違章批地，不規范用地滋生的腐敗案件也頻繁發生。

2007年12月19日，廣州市花都區國土局原局長譚斌收受房地產開發商賄賂，違規轉讓6000多畝土地的使用權，向開發商少收取了土地出讓金3.4億元。

國土部發布的數據顯示，2000年到2006年，全國各地有近萬名官員，因為違法違規出讓土地，受到黨紀政紀處分或追究刑事責任。

為了遏制協議出讓土地的灰色空間，國土資源部2002年推行招、拍、掛制度，要求土地必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。但是，開發商當時普遍認為該制度會推高土地價格，于是紛紛加速囤地步伐，間接推高了土地價格——建設銀行(4.95,0.00,0.00%,吧)研究部的一份報告顯示，2001年初至2007年5月份，開發商只完成了手頭上40%的土地項目，余下的均被囤積和倒賣。

上海證券報評論部主任時寒冰，在今年8月底召開的后奧運時代高峰論壇上表示，協議出讓制改成招、拍、掛制，事實上造成了地方政府壟斷土地，是導致此輪房價暴漲的重要原因。

地價確實不斷攀升。

2007年全國各大城市地價的平均水平為1751元/平方米，較2000年增長了四分之三。

開發商和地方政府合力推動了房地產市場水漲船高，與此同時，房屋拆遷糾紛案件也呈大幅上升趨勢。

湖北省司法廳稱，2008年上半年，該省房屋拆遷案件超過5600件，主要原因是拆遷安置中安置補償標準及解決糾紛的依據不統一。早在2005年底，湖北省發改委就認為，該省房屋拆遷量過大，客觀上刺激了居民的購房需求，導致房價的快速上漲。省會武漢的房價，從2005年到2008年，上漲了近一倍。在此期間，湖北省每年房屋拆遷量多達2000多萬平方米。

在土地經營管理上，中國中央政府采取了與地方政府截然不同的措施。為打擊開發商過度囤地行為，2008年1月，國務院辦公廳宣布，土地閑置滿兩年堅決無償收回。同時還要求，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院作出專題報告。

此舉雖然是圍繞土地問題展開，但卻是“意在房價”。促使房地產開發商在規定期限內開發土地，增加房屋供給，這是國家實行對房地產行業“增加供給、抑制需求”調控思路的具體表現。

然而，一些地方政府紛紛出臺措施，從信貸支持、稅收扶持、報建費減免、鼓勵土地轉讓、地價款緩繳等方面支持開發商。2008年7月中旬，南京市國土局決定將出讓的土地規模從原先的200畝左右降低到100畝以下，部分企業土地出讓金付款期限被延長到一年。該局稱此舉旨在“促進土地市場平穩發展”。

盡管如此，中央政府宏觀調控力度加強，地方政府運作空間收窄，房地產市場上的主體力量明顯受到了制約。業內人士告訴《中國新聞周刊》，中央政府當前的宏觀調控政策應該還會延續。

炒房團因素被“高估”

眼下，受宏觀經濟下行、樓市蕭條影響，炒房團離場跡象也日益明顯。但事實上，與制造了樓市泡沫的開發商、銀行、地方政府相比，投資客其實只是推高房價的一個次要因素。

民眾對于炒房團“興風作浪”樓市的印象，始于名噪一時的溫州炒房團。2003年，溫州炒房團大規模購買福州房產，3年后，福州大多數樓盤價格上漲了一倍以上，部分甚至達到了150%。

此后，溫州炒房團的足跡，又循著上海、北京等沿海發達城市，向內陸二、三線城市遷移。此間，恰逢全國性房價上漲期。由此，溫州炒房團的“走到哪，漲到哪”的名聲開始流傳。國土資源部2004年就指出，個別地方游資炒作房地產造成房價泡沫，造成非理性上漲。

溫州炒房團，事實上只是中國高達數萬億元的民間閑散資金，尋求投資渠道的一個縮影。2003年急劇拉升的房地產投資，對民間資金來說，是暗示了這一市場的潛在升值空間。所謂資本逐利而動，炒房團自然應運而生。

不過，近日地產中介公司我愛我家提供的一份統計數據顯示，2008年7月，北京市擁有2套以上住房的顧客，已經主動將房屋售價下調了20%。 ★