穩定房地產市場的困境

房地產市場熱到如火燒，固然是經濟不健康的表現，但從發燒到結冰，缺乏過渡周期，同樣會使宏觀經濟產生不良反應。一段時間來，不少一線城市成交萎縮，有些地方甚至量價齊跌，樓市充滿了低迷與觀望的氛圍。同時，在從緊貨幣政策作用之下，很多開發商資金吃緊，包括退地和拖欠政府自吐地款等現象短時間里集中出現。有關方面已經意識到了這一點。在上個月中旬，國務院召開會議，在強調金融安全的大命題下，要求穩定房地產市場。

政府救市該在何時

日前房地產業界稱，樓市正在做俯臥撐，中國房地產及住宅研究會副會長、建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌，則認為比喻成柔道更合適。樓市的發展是一年上漲三年的價格，最后兩年不漲了，甚至稍微有一些回落。可以用“吃中藥”慢慢調理，“藥方”為，在金融方面，不能過多增加貸款，特別是個貸；二是地方政府要控制好土地供應節奏。

今年5月以來，深圳樓市出現購房者拒還貸款的現象，中國版次貸苗頭顯現。簡單算筆賬，首付3成，如果房價下降超過30％，即跌幅大于重置成本，購房者繼續還貸在經濟上已經沒有任何意義。事實上，截至今天，深圳已有眾多樓盤與去年高峰相比，縮水超過三成。如果房價再繼續下跌，購房者拒還貸款的比例還會迅猛上升。

“從金融安全的角度考慮，國家出臺相關政策穩定房地產市場，是有其動機的。”一位長期關注中國樓市與金融安全的經濟學家認為，中央政府從金融安全的高度看待房地產行業，絕不會無的放矢，更不會僅僅只是“說說”而已。

前段時間，業內業外都在討論房價大跌，“銀行和開發商誰先死”的問題。普通民眾和一些標榜“為窮人說話”的經濟學家們一致認為，開發商死光了銀行也不會死。畢竟房地產開發貸款與個人貸款總體相加不過占銀行貸款總額20％左右。另外銀行有整個國家財政在背后撐腰，其收回的抵押房產也會在下一波牛市中重新置換成可觀的硬通貨，或許還會大幅升值。

經濟學家認為問題不會是想像中的這么簡單，首先，這些壞賬是一筆巨大的開支，如果完全由國家彌補，將嚴重影響中央財政在其他公共建設方面的投入；其次，幾大主要國有銀行都已經上市或即將上市，通過政府直接注資，會引發國際競爭對手和外國政府的新一輪抵制；再次，銀行收回的抵押房產什么時候能保值變現，誰也說不準，政府不會也冒不起這個險。

該經濟學家還認為，中央政府最終是否出臺相關救市政策，主要看房價下降對金融安全的威脅、到了什么程度。如果危機一觸即發，那么救市政策會立馬出臺。

強硬救市將徒勞無功

從去年10月份到現在，據說全國樓市跌幅最大的是深圳，部分樓盤房價降了3成，但現在聽說哪家開發商倒閉了沒有?沒有。聽說哪個很大的項目爛尾了沒有?沒有。聽說哪家銀行次貸危機大規模爆發了沒有?沒有。市場還是市場，遠沒有演化成危機市場。

樓市并沒有崩潰，市場有其發展周期，有高潮，就必然有低谷，現在的樓市低迷，只是由于部分原因處于低谷而已，這是正常的經濟規律。如果市場是按照自身的發展規律進入其低谷期，這時候的救市行為就不可取，相當于揠苗助長，提前預支購買力。

靠出臺生硬政策救市，希望以此來刺激市場，結果可能是徒勞的。短短一年之內，如果打壓和刺激樓市的政策先后出臺，除了讓消費者喪失已剩下不多的市場信心，“有形之手”在人民群眾心目中的高大形象只會變得尷尬。如果政府因為救市心切而強行干預，發布相關政策及法規，不僅難以產生積極的影響，可能還會干擾市場正常的發展秩序，或使正常的市場秩序走向惡化。

政府干預，不應該是對價格的簡單干預，不能覺得價格高了就要壓下來，價格低了就要捧上去。而應根據國民經濟發展的程度，通過完善法律法規，引導理性消費，規范市場行為等手段，使房地產市場成長為完全的、透明的市場，最終將定價權交給消費者。

從全國范圍來看，總體而言，在這個行業調整周期到來的時候，房價的下跌并不明顯，換言之，此前已經“非理性獲利”的開發商們，仍然在價格上硬扛。某種意義上說，這種硬扛是對政策調控的一種變相的抵制，而呼吁“救市”，則是這個利益集團企圖借助政策的變通，來緩解降價壓力，以求度過一個困難的階段。

房價的上行或下跌，都自有市場規律作用。宏觀調控的目的，并非通過干預微觀經濟，而使其背離市場規律，恰恰相反，合適的調控手段，當有助于市場規律作用于微觀經濟，從而防止房價大起大落。此前房價背離市場規律“大起”，故需要政府調控，以使其趨于平穩。而當前房價并無“大落”，既得利益集團借房地產業為支柱產業之名，大造輿論，脅迫相關有利于其的政策出臺，明顯相悖于市場規律。

主張“救市”者往往放大整個行業可能面臨的危機。房地產業的減壓，可以通過降低房價以刺激需求、通過行業的整合以緩解資金壓力、通過未來中國經濟的增長自然做大市場蛋糕、通過向管理與創新要效益來提升價值。如果一遇到壓力和挫折便“呼救”，反映出的是一個龐大的行業看似強大，實則脆弱。

生硬救市不可取，政府的效能，只能是對市場加以規范和引導，并盡可能做到公平、公正。應將更多的精力放在培育市場、發展市場上來，以良性的發展解決目前樓市中供給與需求、房價漲跌與消費者信心之間的矛盾，這才是上策。

市場“復蘇”還須時日

如果房價降幅繼續拉大，不管從國家金融安全的高度來看，還是從地方政府稅收、GDP等考核指標來看，地方政府主導的救市行為都會慢慢形成常態和普遍現象。但樓市想要借此回暖，則尚需時日。有關專家說：“目前的冷市，不是單純的政策冷市，更是人心冷市，是一種慣性下長期冷市形態。”深圳一項調查顯示，如果房價繼續下跌5％，購房成交量會上升11％，如果稅率、貸款以及其他買房成本減少總房價的5％，購房成交量會增加3％，其影響基本可以忽略不計。這項調查從某種意義上來說，價格杠桿對房價有效，對購房附加成本的影響作用則不明顯。該調查也可以得出結論，政府試圖通過降低購房者購房成本(非房價成本)的政策刺激樓市的希望，可能落空。“市場信心沒那么容易恢復。”有關專家堅持認為，樓市回暖尚需時日，但如果“救市”政策全國開花，下一輪牛市則值得期待，因為市場很有可能又會逐漸進入慣性暖市。

北京師范大學房地產研究中心主任董藩指出，目前這次觀望與前幾次相比大不相同，是在政府加快住房保障制度建設，給予百姓許多承諾基礎上產生的。“拐點論”對此又起了主推作用，隨后的汶川大地震雪上加霜，估計要持續8個月以上市場才能逐漸恢復。

顧云昌也表示，目前開發商日子比較困難，主要是資金鏈的問題，一方面是銷售嚴重放緩，再加上銀行貸款卡住了，股市融資渠道沒有打開，債券市場、基金都沒有開放。“現在開發商除了銀行借貸繼續想辦法，有很多保衛資金鏈的一些做法：第一，促銷。通過促銷的辦法加快資金的回籠，無論是打折也好，降價也好都非常活躍：第二，變現。開發商原來持有物業，準備長期持有的，現在發現資金不行了，干脆變現，寫字樓、酒店都賣掉；第三，高利貸，甚至包括典當等。”

對政府來說，健康的市場是大而強壯的市場，并非低價的市場，對民眾而言，健康的市場首先是價格公道的市場，其次才是品牌市場。民眾與政府的默契有時候只存在于誤解與想像之中。但假以時日，總會找到一條平衡之道，真正以限價房平衡保障型住房的不足之苦與商品房的高價之痛，當走過漫長的市場與行政之間的折中道路之后，房地產市場會迎來真正的健康時代。