成都樓市震后復蘇

地震帶給人們關于購房問題的最大影響不是房價，而是房子與生命關系的思考以及房子抗震能力的大小。房價與地震有關，但地震不能主導房價走勢

汶川地震帶給成都市民的恐懼心理遠沒有消散，反而已經波及到整個樓市。與震前相比，成都的一手商品房市場人氣冷清。成都是否安全？所有樓盤是否能達到抗震8級的標準？這些都已成為買房人首先考慮的問題。

5月28日，華西都市報邀請了成都30多家主流開發商及建筑設計專家、心理學專家、營銷代理機構代表，舉行了一場主題為“5·12震后的樓市營銷及購房消費心理”座談會。關于地震對成都樓市造成的影響，與會代表一致認為，地震對樓市心理上的影響遠遠高于對樓市建筑本身的影響。

中國指數研究院西南分院的報告顯示，震后一周成都市商品房的成交套數僅為797套，成交面積為64461.79平方米；青羊區當周成交量環比下降了85.8%；高新區環比減少了340套；全市二手房也環比減少成交70%左右。從4月底以來成都每周商品房成交量都在2000套以上，供不應求的回暖趨勢已經被打破。

地震波及市場軌跡

地震震動了樓市人心。經過這一場突如其來的災難，人們對生命和財產的安全意識更加增強了。

過去，人們買房考慮最多的是價格、地段、交通、戶型等，而房屋抗震指數、水泥標號、鋼筋粗細、施工質量等與房屋安全、質量相關甚緊的因素，很少有購房者關心。此次汶川地震恰恰暴露了這些弱點。受到了太多的驚嚇，震后購房者對房屋安全系數極為關注。房屋能抗幾級地震？成了人們熱議的話題。

根據國際領先的房地產咨詢機構仲量聯行6月10日向全球資本市場發布的《汶川大地震對成都市房地產市場的影響》報告顯示，震前，只有54.3%的受訪者表示會關注房屋質量，震后，該數量激增到85.7%。而震前關注房屋抗震的人數為10%，震后，這一數量上升至65.7%。房屋結構、抗震系數這些與樓盤安全性相關的因素被許多人選擇。在房屋結構方面，購房者更傾向于選擇框架型項目，堅固的鋼筋和剪力墻更能保障安全。

按照我國最新的《建筑抗震設計規范》，成都的抗震設防烈度僅為7度。按照這個設計標準，房子的抗震能力很難達到抵抗這次地震的要求。

成都市建設管理委員會副處長杜鴻雁說，地震后，已有部分企業和部門宣布今后將抗震烈度提高到8度，成都市政府尚未出臺新的房屋抗震烈度標準，這需要國家來規定。杜表示，坊間流傳的房屋抗震只對一次地震負責并不準確，“我們對房屋的抗震烈度負責到底，不是說第一次不倒，第二次倒了就不負責了。”

在國務院新聞辦就四川抗震救災情況舉行的第四次新聞發布會上，住房和城鄉建設部工程質量監督與行業發展司、標準定額司司長陳重表示，隨著技術、經濟和測量水平的提高，房屋抗震標準也將進行相應的修訂。

除了房屋的質量與安全，一些樓盤的銷售人員表示，來咨詢的購房者非常仔細詢問逃生設施和逃生便捷性，如安全避難室；比如樓梯的寬度、質量、采光；樓間距、公共空間的大小、社區的容積率、建筑密度，等等。

此外，地震帶給人們的恐懼心理使得人們尋求更多的安全考慮，主要表現在低樓層選擇、房屋區域選擇、新建住宅需求上。

資本理性擴張

為順應購房者的心理需要，一些房地產公司不敢對房屋質量掉以輕心。成都藍光地產有限公司就提出“透明工地放心房”、“先看工地再買房”的理念。購房者看了安全性有保障的工地，自然也就對自己要買的房子充滿信心。四川騰盛實業有限公司負責人表示：“由于目前開發商對主體結構要承擔終身責任，開發商在房屋質量上是不敢冒險的。”

高層物業的銷售受到不同程度的影響，世家機構總經理郭漫舸解釋：“市場供應結構整體不會發生變化，長期內主城區產品供應仍然以高層為主，但是短期內開發商會考慮突出低層和產品的抗震賣點，以迎合購房者心理。而在成都只要是按國家標準進行抗震設計的房屋，無論高層還是低層其安全程度都是非常高的。”

遭遇地震后的成都樓市會不會遭開發商拋棄？

“短期而言，對開發商的負面影響較大。首先是市場低迷、需求萎縮，不利于回籠資金，這對于原本資金就已緊張的開發商是很大的利空；其次，部分正在施工中的樓盤建筑受到地震影響，必須要追加投資加以彌補；三是未開工項目可能還須重新調整規劃、提高抗震標準，一方面拉長工期，另一方面還要增加投入。目前很多地產巨頭都已入駐成都，僅萬科2008年就有7個項目在建，這些外地入川的房企都將面臨陣痛。”上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭如是說。

仲量聯行中國區研究部主管何恩凱先生說：“通過仲量聯行對投資者、購房者和辦公樓租戶的調研發現，地震對成都市的經濟運行和房地產行業的發展有所沖擊。短期內市場表現出需求降低、消費者信心不足并導致消費行為改變等特征。但是長期來看，成都市場受突發事件影響不大。調研顯示，投資者、開發商、零售商均表示對成都市的投資計劃將是長期的，不會因為地震而產生根本的變化。西部巨大的市場是支撐這些企業投資信心充足的主要原因。與震前不同的是，物業的品質和安全性將成為購房者、辦公樓租客和零售商普遍關注的要素。”

勝者為王抑或剩者為王

6月2日，“鳥巢”投資商、發展商國奧投資首次入川，拍下雙流國際新城約300余畝土地。

6月6日，成都鑫達房地產開發有限公司、成都大鼎置業有限公司和成都美美力誠百貨有限公司投下約2.24億元，聯手拿下南三環外科創中心片區一宗商業用地；成都市金牛區建筑機具材料供應公司拿下了位于金牛區的8畝土地。這些都顯示了投資成都的堅定信心。

第一太平戴維斯成都公司董事、總經理胡裕華先生認為，從中長期看，地震對成都樓市不會造成持續的負面影響，隨著災后重建的啟動，地震對成都樓市甚至會帶來某些利好因素。隨著災后重建工作的展開，受災縣市部分具有購房實力的人口可能會涌入成都，加之成都市內舊宅居民換房可能提速，住宅剛性需求客戶不會減少反而可能增加。此外，政府加大災后基礎設施建設投入、加大限價房和廉租房的建設力度，從而使舊城改造工作加速進行。

仲量聯行發布的《汶川大地震對成都市房地產市場的影響》報告顯示，短期內，成都市住宅市場受到地震的影響呈現明顯的需求降低趨勢，長期來看，購房者購房計劃受地震影響不大。調查針對的對象為有購房需求的人，其中擬定在近期（1年內）購房的占整個調查對象的31.4%，中期（1年-3年）占34.3%，長期（3年-5年）占34.3%。整體來看，47%的受訪者認為震后對其購房計劃沒有影響。

雖然地震后成都樓市的消費信心有些下降，但投資者對成都市的投資信心依然飽滿。

大部分擬入駐成都的開發商表示地震將不會改變進入成都物業市場的計劃，但會根據實際情況調整項目進度。極少數開發商決定短期內停止投資行為，中長期是否投資將取決于市場的進一步明確。現有開發商則均表示雖然地震對項目造成負面影響，但將不影響公司對成都的長期投資計劃。

首創（成都）投資管理有限公司營銷主管譚晶晶說：“5·12地震，成都主城區基本沒有受到多少影響。首創在成都的投資不會減少，因為我們看好成都后市的發展，這個家園依然美好。”

珠江投資營銷總監夏琴表示：“面對8級特大地震，成都市區內無一建筑倒塌，我們開發位于都江堰青城山前的珠江逸景天生墅在地震中經受住了考驗，經檢查后發現結構無損、墻體均沒受到影響。成都依然是我們全國戰略布局的重點，我們還將繼續加大在成都的投資。”

更多的投資商都表示，短期看，地震可能有一定影響，但我們不是看短期的，看長遠點，再看長遠點。地震震不垮我們投資成都的信心。

經歷一場如此大的地震，并沒有摧垮投資者對成都房地產的信心。一批舊建筑倒下、破損，更新的、更堅固的樓盤將崛起，更為龐大的市場需求將在這里釋放。