兩限房的最后賭局

沒有一個國家的政府能夠讓弱勢群體買得起房，政府要做的是讓弱勢群體住得上房，而不是買得起房

兩限房作為一個中國特有的住房模式，初衷是為了緩解當下房地產的現狀，給高危的樓市一個下探的緩沖。同時，在住房保障體系建立一個探索。相對于房地產發展的規律，它的誕生顯得突然，然而，由于恰逢中國樓市沸騰得如火如荼，所以，它的出現，給樓市繃緊的神經彈出了無限漣漪。太多希望的寄予，讓還沒有發展壯大的它就背負了太多的重負，能否負重前行，還有很多不確定的因素。兩限房從孕育，到誕生，到發展，到結局，都充滿了太多的變數。

調控之果

1998年，為完善住房保障體制，提出了廉租房、經濟適用房和商品房相結合的住房體制，也拉開了我國住房體制改革的大幕，這三種住房方式，覆蓋各個層次的人群，通過保障性住房緩解低收入者的住房壓力，用商品房來調節市場需求。同時，保障性住房還有一個功能，就是希望能和商品房相互作用相互依存，使樓市健康平穩地增長。但是結果如何呢？遠的不說，什么開寶馬住經濟適用房，經濟適用房別墅化，低收入者買不起等等弊端顯現；就說現在，嚴重脫離購買能力的樓市已經如走在鋼絲上的獨輪車，上也不容易，下也很艱難?？梢姡Ｕ闲缘淖》恐荒苋ネ瓿杀Ｕ瞎δ?，賦予它太多的功能，反而消弱了它的本來意義，結果是弄成四不像。

隨著房價的居高不下，老百姓的住房問題越來越突出，這時候，政府逐步意識到完善保障性住房的必要性，于是，兩限房就被提了出來。按照建設部的構思，限價房的主要任務是滿足中低收入家庭自住需求，即解決一部分無能力購買普通商品房、又超過經濟適用房購買條件的“夾心層”，從而形成商品房、限價房、經濟適用房和廉租房四個層面的住房供應體系。

這次我們同樣能看出，推出兩限房，目的一個是完善保障功能，還有一個就是在這個高溫不下的樓市，能起到分流需求，降低房價的目的。這樣的定位，很容易讓人想到開始的經濟適用房。保障性的東西，總希望能夠對市場起到重要的作用，這就超越了它的功能范圍。政府將兩限房的定位為過渡性的保障性的商品房，其實它就是一個商品房的變種，只不過其定語是“過渡性”和“保障性”，“過渡性”決定了它不會長久，是過渡到保障體系里面去還是過渡到市場里去，這要看政府的決策及行為；“保障性”說明它現在的功能還是起保障的作用。這就讓本應是由市場來調節的商品房，背負了雙重的功能，所謂期望越高，失望也越大，現在兩限房好比一個精心培養的孩子，即想讓它做一個科學家，還想讓它在商場上大顯身手，這種培養，本身就有期望過高的問題，最后可能得不償失。

體制之痛

轟轟烈烈的兩限房確實給一些處于住房“夾心層”的人帶來了住房夢即將實現的期望，正當人們在無限憧憬地分析自己是否符合購買兩限房的條件時，卻出現了不和諧的聲音。據《上海證券報》報道，國內目前為止最大的一個限價房項目——廣州“風神公社”項目，竟然是優先甚至定向銷售給東風日產花都廠的員工們，且有著與限價房相左的豪華程度。部分限價房項目存在變相單位自建房、成為特定群體“福利房”的嫌疑，影響了限價房的公平性。雖然，后來我們也聽到廣州相關部門針對此事出來辟謠，但是，無論事情是否真實，卻引發了我們從體制上對兩限房的進一步思考。

北京兩限房的政策規定銷售對象是中等收入家庭，具體落實到數字上，就是年收入為8.8萬元及以下，而這部分人包括政府公務員、青年教師、部分高科技人才等。中國現階段的社會收入階層構成是個橄欖型，也就是高收入者和低收入者都占小頭，而位于中間的大部分都是中等收入者。讓一個臨時性的兩限房來解決中國社會如此龐大的社會階層的住房問題，這本身就是一個難題。以北京為例，2007年北京市共開工建設了480萬平米的兩限房建設工程。但有業內人士估計，上述480萬平米在完成后能流入到公開銷售環節的數量將非常少。因為兩限房也將優先安置拆遷戶、危改、奧運工程等群體，其他符合條件的人群將很難在2007年這輪建設中獲得配售的機會。

這樣的結果是眾多的等待兩限房的人不愿意看到的，但是事實就是這樣的，從商品房市場剝離出來的有限的兩限房房源，就像久旱的大地落下的幾滴同情的眼淚，滋潤不了大多數人的心田。

如何監管

兩限房的開發過程中，由于限定了開發商的利潤，所以，在同等的成本條件下，開發商的利潤肯定要比商品房低，對于如何吸引有資質的開發商去開發兩限房，調動開發商的開發積極性，這需要很好的協調，讓開發商有利可圖，但也不能讓開發商借著開發兩限房的幌子去謀求更多利益?！渡虾ＷC券報》曾調查廣州的兩限房開發企業，據說，幾乎所有的兩限房開發企業都被允許按一定的比例開發普通商品房甚至是高檔公寓和別墅。而且該報表示，廣州限價項目的利潤率高達240%。

當然，針對這種說法，開發商方面也做了回應，某項目負責人這樣說?！安糠窒迌r項目的出讓協議中，的確允許按一定比例開發普通商品住宅，但這些普通住宅所占的比例并不大，基本只占項目的20%，而且這些產品的利潤最多與市場商品住宅接軌，“何來240%之說？”。

在一個沒有明確的法律法規界定的時候，當然是公說公有理婆說婆有理，因為，每個利益集團，都能在存有漏洞的規定中找到自己的突破口，就像破漏的魚網，魚兒是可以自由出入的。但是，長此以往，必定給房地產市場帶來更多的幕后交易，不公平越多，房地產市場就會越混亂，帶來的后果越是嚴重。

品質底線

兩限房具有保障功能，是開發商在降低利潤的前提下開發的，那么我們就會考慮，在周邊房價都達到12000元的時候，我們住進只有6000多的兩限房里，這樣的房子，除了政府的一些政策補貼，開發商真的滿足那么一點利益嗎？如果開發商在開發過程中，為節約成本，不惜偷工減料，以次充好，那么如果兩限房成為以后問題頻出的“雞肋”，那將會給社會經濟和政府權威方面帶來很大的挑戰。如何在企業單獨開發時，對其所用的建筑材料，建筑質量做嚴格的監管是一個細節性的問題。

兩限房的開發商沒有資格銷售兩限房，而由政府統一銷售。兩限房的認購都有嚴格的申購條件，但是這些條件的審核，需要政府各個部門協調配合，最后統一到一起，以搖號的方式配售。可是，在這個過程中，如果某個細節出現問題，那么就可能產生不公。而且，如此眾多的符合兩限房購買條件的人群，這個人群中，也有經濟條件好與不好之分，如果相對經濟狀況好的人第一批就能夠解決住房問題，而經濟條件相對不好的人，即使輪售了三次都沒搖號成功，那也會產生部分人的心理不平衡，這也有悖于社會保障制度。

應景“之作”

兩會期間，全國人大代表、經濟學家林毅夫表示，“雖然從整體來看，政府推行的限價房政策是對的，不過我個人認為政府可以更多考慮經濟適用房和廉租房的推廣。”

政府推行住房保障制度，讓更多無房居住的人能夠住進新房，這是政府以民為本的執政理念之所在，但是，面向占社會大多數人群的中等收入者的兩限房的推出顯得倉促而不成熟，如此龐大的社會群體應該走市場調節的路子，而政府真正應該保障的是小部分的低收入者。這樣，低收入者走保障路子，用稅收平衡高收入者，而占社會多數的中等收入者用市場調節供需，政府更多的是做一個指導平衡的服務者，通過全面調控國民經濟健康平穩的發展，實現供需平衡，這樣，房價也會在一個合理的范圍內滿足所需。