新房地產預警系統啟動

面對房地產市場不平穩、動蕩局面及房地產救市舉措的無奈之行，房地產預警系統又再次應運而生了。2008年7月27日，國家發改委宣布，住房和城鄉建設部的“房地產預警預報系統初步設計概算”獲批，標志著這個囊括全國40個城市的房地產預警預報系統再次啟動加強和改善房地產市場的監管，將是住房和城鄉建設部的重要職能。

建立科學、準確的房地產風險預警是防范房地產產業泡沫、推進我國經濟持續穩定發展的關鍵所在。所謂房地產預警系統，是指能夠事先發出房地產警告信號的系統，通過對房地產經濟運行歷史過程的分析，利用指標的選擇和指標體系的建立，對房地產經濟運行的總體態勢和局部特征的變化進行準確判斷，從而盡可能地提前采取措施。

預報建立前房市狀況

隨著上半年樓市各項統計數據的逐漸明朗，房地產市場已呈現出賣方市場終結、買方市場開始到來的新格局。根據中原地產研究中心的最新監測數據，除了房價已率先深幅回落的珠三角外，長三角的領頭羊上海6月份樓市成交量大幅萎縮，同比下降53％；而環渤海的領頭羊北京樓市的情況亦不樂觀，上半年3.4萬套的住宅成交，與去年同期相比整整少了2萬套。

樓市濃郁的觀望氣氛使得開發商的資金鏈越繃越緊，他們“套現”的欲望也就越來越強烈。數據顯示，近期不少大牌開發商在售或在建項目逐步增加，但儲備土地數量卻呈現明顯減少趨勢。萬科6月份在建和在售項目數量分別環比上升26.32％和17.39％，土地儲備數量則下降，了5.66％。

有關人士指出，大牌開發商在售以及在建項目數量的增加，表明各大開發商紛紛加快了開發速度，以期迅速進入銷售期，盡快實現銷售目標。而與之形成鮮明對比的是，僅僅在八九個月以前，開發商捂盤惜售還是當時市場常見的現象。開發商心急推盤的一個直接結果是，近期低總價易推廣的小戶型樓盤大增。據統計，7月份北京面市的20余個新盤中，其中主推中小戶型(90平方米以下)的樓盤占到了70％以上。上海的新盤22平方米的超小戶型刷新了上海小戶型樓盤之最。

同時面對回款無法、融資無門的雙重壓力，中小開發商的對策只能是“以地換錢”，土地成為他們擺脫困境、尋求突破的首選。眾多手中握有土地而沒錢開發的中小開發商，紛紛通過賣地、賣股權等方式轉讓項目或尋求開發項目的合作。6月份，隨著市場銷售行情的慘淡，中小開發商的資金更加緊張，項目轉讓有急劇增加之勢。相應的，一些大牌開發商則順勢通過股權收購進行擴張，填補自己在戰略上的不足。

6月份，萬科從其他開發商手中收購了三個項目，即天津金廈項目、寧波首南路項目及東莞松山湖1號花園二期項目。世茂地產收購了上海碧橙房地產有限公司90％股權，取得其在建項目“上海銀星大樓”的45.9％收益權，同時取得了碧海金沙地塊的開發權。此外，碧桂園也擬接手沈陽“荷蘭村”4500畝的爛尾項目。

與此同時，公開掛牌轉讓的項目數量也大幅增加。二季度，北京產權交易所掛牌出讓的房地產項目達到20余個。比較典型的包括，北京德勝投資有限責任公司99％股權、中國華聯房地產開發公司85％產權、北京華麗嘉源房地產開發有限公司40％股權、北京國融置業有限公司45％股權等。

由于目前房地產行業調整已成事實，前景尚不明朗，開發商在該行業的投資行為日趨謹慎，一些有融資能力的上市房企被迫開辟“第二戰場”，以挖掘新的利潤增長點。有意思的是，習慣了高回報的開發商們幾乎一致地將目標瞄準了這幾年最熱的能源行業。

據不完全統計，從去年下半年迄今，開辟“第二戰場”的上市房企已有30余家，投資額也是有大有小。泛海建設在內蒙古包頭總投資為100多億元的特大型煤化工項目已經奠基，創源投資(碧桂園)也有意在內蒙古投資30億元建設“煤制油”項目，并計劃在云南開發一個遠期產能為3000萬噸的露天煤礦及建設一家煤炭液體燃料工廠。與此同時，綠地集團、天倫置業、萬業企業、中天城投等上市房企也紛紛介入了煤、有色金屬等能源、礦產領域。

業內人士指出，開發商開辟“第二戰場”也是資本尋求利潤最大化的必然選擇。如果下半年房地產市場低迷態勢依然不減，相信會有更多的開發商加入到“第二戰場”的行列中去。

預警系統應起的作用

房地產預警預報系統至少可以起到兩方面的作用。一是監管層可通過掌握真實的交易量與交易價格，及時發現并糾正在營銷環節哄炒房價的行為；二是監管層可通過該系統即時了解市場的變化情況，使其調控政策的出臺更具針對性和時效性。顯然，公眾期待這樣的預警系統，能很好地承載起各方的期冀，最大限度地發揮其預期作用。

對于一項預警系統，其基礎性支撐，就是相關數據統計的翔實、準確，能夠做到覆蓋全面。如果這項基礎性工作做得不夠扎實細致，各個數據庫的構成必將出現技術性軟肋，相關信息的分析、研究成果的給出、調控政策的制訂，也注定難以真實反映現實情況。如此一來，“房地產預警預報系統”將可能陷入失靈的危險，涉及其中的相關政府部門及其地方政府的威信也會受到損害。為此，國家統計局局長謝伏瞻今年1月曾表示，國家統計局將推進房地產價格的統計改革，以矯正數據“打架”亂象。在房價統計中將把普通住宅和高檔住宅歸類為商品住宅，而經濟適用房則作為保障型住房來統計。顯然，也只有注重統計方法的準確性，房地產數據統計才能經得起推敲，真實反映市場現狀。否則，就會出現此前的數據系統性差、無連續性、時間滯后等問題。

事實上，房地產數據統計從來都不是簡單的“技術活”。確保統計數據的科學、真實、權威，僅在統計方法的準確性和統計系統的可信度方面做功課是不夠的。各種非技術因素無孔不入的滲透，也是導致統計數據失真的主因。所以，數據統計技術革新之外，尚需抽離各種權力在場的掣肘和利益滲透的干擾。比如，各級地方政府應該及時剝離它們在房地產市場中的利益參與和利益主導身份。具體到房地產預警預報系統構建，各級地方政府應力爭做到不干擾、不添亂，確保數據統計工作深入、全面、獨立進行。

與此同時，數據統計工作，畢竟是一項基礎性工作。在“房地產預警預報系統”中，由數據統計到相關信息的分析、研究成果的給出、調控政策的制訂，都是裹挾各方利益、受到各種因素影響的系統工程。如何保證這些系統轉化的純潔，如何使這些轉化發揮出應有的效力，尚需各級政府部門把握好介入的“度”，不過分干預，又能保證預警系統的正常運行。 不言自明，從當前情況看，實用的“房地產預警預報系統”才能在完成既定任務的同時，一舉多得的在保障性住房建設相關政策調整等方面發揮作用。從長遠眼光看，實效的“房地產預警預報系統”構建是“對事不對人”的民生工程，事關民眾福祉，更見證各級政府的責任擔當。