商鋪的選址一些注意事項

“做生意，第一是選址，第二是選址，第三還是選址。”都知道選址的重要性，但怎么去選，選在那一個商圈，商圈里到底選哪一棟物業，選哪一塊位置最好，最能夠保障我們的投資收益？這里面有很多問題。

選定商圈及商鋪的標準

首先說的是投資方向，也就是確定投資的類型，這是很難預估的，我們希望小業主投資的時候，選擇好自己投資的方向，就是投資之前，知道我投資的地方做什么？如果我沒有選擇投資方向的時候，我選擇全能的，我可以做任何的東西，可以做銀行、餐飲等等，第二就是了解一個環境，做一個商圈的調查，下面我會詳細的講。第三就是市場的分析，第四就是新址評估，還有就是投資回報，這個對大家來說比較關心的問題。我投資的錢多長時間能夠賺回來，并且是否穩定。

下面我講選址要素，首先是確定商圈的類型，大家知道，所有的商業都有一個商圈，商圈是指什么，就是商業覆蓋的范圍；其次，有聚客點類型的商圈，比如商場、超市、廣場、娛樂場所；第三就是你所選的物業，在這個商圈內的位置，一個商圈里面，我們評估一個范圍，可能面積三平方公里，里面有七八棟物業都可以做投資，這個投資到底哪一個好，我們也有一個選擇；第四就是看這個商圈有沒有天然障礙，就是說不可越過的空間，比如不可跨越的道路、河流；第五就是人流動向，人從哪過來的，從商圈怎么出去。

商圈的類型，我們大概分全市的購物中心，拿北京來說，就是指王府井、西單，拿重慶來說就是解放碑，全市的人都會去；第二就是以區域消費為主的購物中心，比如說海淀區的雙安、當代，西邊的公主墳就是區域的購物中心，重慶江北區的觀音橋，沙坪壩的的三峽廣場；第三就商業居民區，商圈內有大量的居民，也有明顯的零售商業行為，但主要吸引附近居民。例如：天通苑社區；第四就是居民區，商圈里有大量居民但明顯缺少商業行為，例如：北京草橋，重慶加州；第五種就是商業區，商業區像CBD，中關村都是商業區，金融街也是商業區，一個是高科技、一個是金融，一個是商務；第六種就是特殊的商圈，例如：體育館、展覽館之類的。我分這幾項，只要符合這些商圈的特性我們認為大家可以重點選擇。

第三，我們說店址的問題，選擇一定物業業態的時候，要考慮這個位置的展示面是什么樣的，最好在十米以上。所以，你買這個商鋪的時候，最低門面不能低于一跨，也就是一個柱間距。另外就是能見度，我們所說的能見度是兩方面，一個是店鋪的能見度，二是店鋪所能做到展示的能見度，就是店鋪的招牌的能見度，這個能見度給大家一個參考，為什么？這個能見度不但大家去看，租戶也需要去看，顧客更需要看。一般來說一樓的位置能見度在100米左右雙方向，就是說一百米以外能不能看到它或者招牌，如果是在廣場或在比較空曠的地方定位在200米。如果在商場里面，在超市里面，或者說在一些商業街里面，是不是在聚客點的出入口就很重要，聚客點的出入口就是指商城(或其他商業)的出口和入口，第三就是如果是店中店做的，所選擇的位置一個是出入口，一個是中庭，也就是大堂，還有就是人流主動線上，就是說顧客走出去看得到。我們看一個商場，顧客怎樣進出，我們所選擇的位置是不是能一進一出可以看到，如果能夠看到，說明你的位置選擇的正確。

聚客點是方便大家選擇投資物業的一個幫助大家做做決定的東西。界定地理范圍并按優秀次序開展商業圈調查，什么是聚客店？百貨商場、大賣場、大型公園、地鐵、輕軌各交匯站、例如：國貿，交通樞紐，例如：動物園、展覽館和表演會場，還有運動場館，這些都算是一類，展覽館，包括運動場館，我們要考慮它使用的頻率，一年使用多少，沒有界定的標準，但是使用頻率決定了人流量，比如說國展來說，做展覽的時候人非常多，家樂福的人也非常多，如果沒有展覽，家樂福的相對就人比較少。第三就是大型的公園和標志性的廣場，還有商業街，目前在北京商業街不是很多，但是以后會越來越多，商業街就要有選擇性，怎么選擇最好的位置，是選擇兩邊的街角還是路中？還有就是旅游景點。

影響店鋪投資回報的因素

所有的上面的都集中在一點，就是人流量是考慮的最重要的因素。不管怎么來講，人流量是非常重要的，沒有人流就沒有商機。通常多少人最好呢？通常周流量在十五萬左右是最好的。考慮到大家的時間，測人流可以在一天中抽三個時間段，早中晚。可以選擇抽時間段的測。

下面我講一下怎樣了解環境做什么樣的商圈調查。大家要了解目前的市場，了解商圈，了解一些東西，這些東西非常重要。另外，你選擇一個地址之后，我建議去規劃院查一下資料，在規劃院基本上五年中的規劃都有，你可以知道你選擇的區域里什么時候拆，蓋什么樣的樓，包括它的容積率、限高、用途都可以知道，這些東西方便你掌握周邊的變化，你投資一個房子，商業是五十年，居住是七十年，你必須了解以后的規劃，不能說現在很好，有一個大商場，周圍有很多的居民就好，實際上商場可能會搬遷，居民也可能會遷移。所以掌握這些資料可以讓我們的風險降到最低。

基本的資料包括商業體量，就是指聚客點的凝聚力，就是商場的凝聚力，在于它的營業額，一個很好的商場，年營業額在八億以上，如果營業額高，人流量非常大，那樣的話，我們做任何的商業的捕獲率非常高，這樣才會選擇這個區域來租。第二就是市政的規劃，我說大家需要注意的東西，周邊有沒有新的聚客點進來，如果你想馬上掙錢的話這個觀點是錯誤的，投資是長期的東西，所以有些需要大家多分析，就是這個商圈，以后會不會有其他的業態進來，以后的規劃是什么樣，以后是以什么東西為主。我們有一些東西，可能需要大家去做評估，大家認為這個區域有沒有發展，這個商業會不會做的很好。第三就是市場信息，我們從一些渠道得到的一些資料，包括報紙、電臺或者其他的方面。

第二，就是實地調查。在我們確定一個區域，比如說中關村這個區域，有幾個商圈，第一商圈最好的是雙安、當代商圈，這個商圈最好的。第二個商圈是海龍為中心的商圈，電子商場為中心的商圈。第三就是硅谷為中心的商圈。蘇州街也是一個商圈，但是蘇州街不是一個成功的商圈，因為本身的營業額不是那么大，另外就是方便程度。方便程度就是說我選擇這個區域，你來人方便不方便，不管是開車還是騎自行車，過來方便不方便，這并不是為大家自己來想的，是為誰想的，是為租戶或消費者來想的。

能見度對于商業來說，對各行各業的零售業來說，都是非常重要的因素。很簡單的東西，能見度差五十米，在商業里面就是很大的差距，方便程度是非常重要的因素，我們所選的物業最好在主要道路上，不在主路線上的最好離開主要路線不超過五十米。

最后就是人流動向，就是出和入的地方，我們希望每個人都看到這個商鋪，所有的商業的選址都有一條，要他的店的一個展示程度，一個形象。投資的回報方面大家比較關心。關于投資回報，我們想，投進去的錢要回來，實際上投資回報不象大家想的，每個人的計算方式不一樣，從經驗來說，一般正常的一個業態的話，拿餐飲來說，一般投資回報率是在12年到13年左右，租金是大家最關心的問題，排行來說，應該說證券類、金融類、銀行類，租金相對來說比較高，也比較穩定，但是大家都不會說都有銀行做，一棟物業最多有一家銀行，餐飲類可能比較多，其次就是服裝類的品牌，它的租金可能也很高，但是它的穩定性較差。 ■

編輯：舒歌 E-mail：cqshuge@sohu.com