論中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫

汪　熙

摘 要：我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)近幾年來(lái)一直保持高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格逐年攀升，深入研究房地產(chǎn)泡沫的成因、危害以及預(yù)防措施，對(duì)保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義和必要性。在總結(jié)國(guó)內(nèi)關(guān)于房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題的研究文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，對(duì)于中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題進(jìn)行了系統(tǒng)全面的分析和探討。分為三大部分，首先對(duì)房地產(chǎn)泡沫的存在性進(jìn)行文獻(xiàn)綜述和探討，然后分析泡沫的表現(xiàn)特征和形成原因，運(yùn)用基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求和泡沫進(jìn)行分析，最后提出其危害和預(yù)防措施。從多個(gè)視角出發(fā)審視我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中所存在的問(wèn)題，并且針對(duì)房地產(chǎn)泡沫的形成機(jī)制和預(yù)防措施，為政府提供了政策分析的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；泡沫

1 房地產(chǎn)泡沫的定義

“泡沫”一詞最早用來(lái)形容十七世紀(jì)發(fā)生在荷蘭的“郁金香狂熱”。著名的《帕爾格雷夫經(jīng)濟(jì)學(xué)大辭典》對(duì)“泡沫”的概念有如下描述：“一種或一系列資產(chǎn)在一個(gè)連續(xù)過(guò)程中陡然漲價(jià)，使人們產(chǎn)生還要漲價(jià)預(yù)期，于是又吸引了新的買(mǎi)主，隨著漲價(jià)常常是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，接著就是價(jià)格暴跌最后以金融機(jī)告終。”嚴(yán)格意義上，這只是對(duì)“泡沫”的產(chǎn)生、膨脹和破滅過(guò)程的一種描繪，不能算是真正的定義，而對(duì)泡沫現(xiàn)象進(jìn)行系統(tǒng)的研究則始于20 世紀(jì)70 年代對(duì)所謂“理性泡沫”的探討。其中最具代表性的主要是Blanchard和Fischer對(duì)理性泡沫的定義，該定義建立在理性預(yù)期假說(shuō)之上，以理性預(yù)期方程的形式存在。

我國(guó)學(xué)者關(guān)于“泡沫”也有準(zhǔn)確定義，洪開(kāi)榮先生在《房地產(chǎn)泡沫：形成、吸收與轉(zhuǎn)化》指出：“在一般意義上，泡沫是指由于投機(jī)等因素所導(dǎo)致的資產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)持續(xù)上漲，泡沫本質(zhì)上是一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，而房地產(chǎn)泡沫就是指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。”而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的“泡沫”，則主要是指由于土地和房屋的價(jià)格過(guò)高，導(dǎo)致實(shí)質(zhì)資產(chǎn)與其使用價(jià)值嚴(yán)重不符，雖然賬面上的價(jià)值增長(zhǎng)很高，但是實(shí)際上很難得以實(shí)現(xiàn)，因此形成一種表面上的虛假繁榮。由于房地產(chǎn)是由土地及其附著建筑物所構(gòu)成，其中建筑物是人類(lèi)勞動(dòng)的產(chǎn)品，其價(jià)格主要由自身成本、利潤(rùn)以及稅金來(lái)確定，價(jià)值相對(duì)比較穩(wěn)定，因此我們平常所說(shuō)的房地產(chǎn)泡沫實(shí)際上是土地泡沫，而土地的市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值即合理價(jià)格是土地利用效益的資本化。

2 我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的形成原因

2.1 房地產(chǎn)商品自身的特殊性

房地產(chǎn)商品的供求在一定時(shí)期內(nèi)難以達(dá)到均衡，這一特性構(gòu)成了泡沫形成所必須的載體和條件，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)極其容易產(chǎn)生泡沫。

2.2 土地資源的相對(duì)稀缺性

土地資源的自然供給基本上是固定不變的，而地球上可供開(kāi)發(fā)的土地面積又很有限，即使城市面積可以在城市化的過(guò)程中持續(xù)擴(kuò)大，但是土地面積卻始終是有限的，我國(guó)的土地資源相對(duì)匱乏，伴隨經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和人口的不斷膨脹，人們對(duì)于土地資源的需求有無(wú)限擴(kuò)大的趨勢(shì)，其中既有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的需求，也有土地投機(jī)獲利的需求，在獲利需求的驅(qū)使下，人們會(huì)把獲取土地權(quán)益作為一種謀利的手段。這里的“土地權(quán)益”是虛擬資本的一種，它可以通過(guò)反復(fù)轉(zhuǎn)手來(lái)賺取差價(jià)，在這種情形下，土地資源自身稀缺性、土地的虛擬資本化使地價(jià)運(yùn)動(dòng)完全脫離土地的實(shí)質(zhì)基礎(chǔ)而產(chǎn)生泡沫。

2.3 銀行等金融系統(tǒng)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的傾向性

房地產(chǎn)商品自身的長(zhǎng)期固定性及其保值增值性，提高了銀行等金融機(jī)構(gòu)發(fā)放房地產(chǎn)貸款的積極性。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)，政府采取鼓勵(lì)投資的擴(kuò)張性財(cái)政和貨幣政策，此時(shí)銀行利率較低，有利于房地產(chǎn)投資和開(kāi)發(fā)。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)，在1992到1993 年之間，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投入資金占全社會(huì)固定投資的三分之一，大量的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，為房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅埋下了隱患。

2.4 地價(jià)自身的虛構(gòu)性

所謂地價(jià)的虛構(gòu)性，是指土地資源的價(jià)格偏離其市場(chǎng)基礎(chǔ)價(jià)值。這種現(xiàn)象根源于人們的非理性預(yù)期，使得預(yù)期的不合理土地利用收益貼現(xiàn)值之和與現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)地價(jià)之間，存在著事實(shí)上的偏差。這種偏差越大，就說(shuō)明市場(chǎng)地價(jià)中虛構(gòu)的成分較大，地價(jià)的泡沫程度就越嚴(yán)重。從歷史的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生、膨脹與破滅，與人們非理性的發(fā)財(cái)致富欲望，以及盲目的從眾行為有關(guān)。

3 房地產(chǎn)泡沫的危害和預(yù)防措施

3.1 房地產(chǎn)泡沫的危害

(1)房地產(chǎn)泡沫的存在抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)泡沫的存在意味著投資于房地產(chǎn)具有相對(duì)更高的收益。在泡沫存在期間，房?jī)r(jià)不斷上漲，市場(chǎng)普遍預(yù)期房?jī)r(jià)會(huì)有更大幅度的上漲，由此導(dǎo)致投資者不斷地涌入市場(chǎng)購(gòu)房，大量資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而其他生產(chǎn)性企業(yè)的發(fā)展則因資金短缺而受到抑制。

(2)泡沫的破滅會(huì)引發(fā)金融危機(jī)

作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，盡管我國(guó)的融資渠道日趨多元化，但是銀行信貸仍然占據(jù)主流地位，是房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的資金來(lái)源。基本上房地產(chǎn)建設(shè)所需的資金全部來(lái)源于銀行信貸資金。根據(jù)中國(guó)人民銀行公布的2007年第四季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，截止2007年底，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2.5萬(wàn)億元，增長(zhǎng)30.2%，增速比上一年提高8.4%，比固定資產(chǎn)投資增速高出5.4%，其中商業(yè)住宅完成投資1.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了32.1%。商業(yè)性房地產(chǎn)貸款全年持續(xù)快速增長(zhǎng)，但第四季度增速已明顯減緩，截至2007年底，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為4.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)30.6%，增速比上年提高8.5個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為1.8萬(wàn)億元，增長(zhǎng)25.7% 。

不規(guī)范的貸款操作會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格虛高，表現(xiàn)為過(guò)高的房?jī)r(jià)收入比指數(shù)，加重消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)，同時(shí)增大購(gòu)房者的違約風(fēng)險(xiǎn)。如果某些不確定因素導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)不景氣，大量購(gòu)房者違約，堆積成銀行的不良貸款，就會(huì)給銀行帶來(lái)了大量的壞賬，而嚴(yán)重的壞賬又會(huì)大大削弱投資者對(duì)銀行業(yè)的信心，導(dǎo)致了大量資金的離場(chǎng)，最終引發(fā)全方位的金融危機(jī)。

(3)房地產(chǎn)泡沫的破滅會(huì)引發(fā)生產(chǎn)和消費(fèi)危機(jī)，以及社會(huì)危機(jī)

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往會(huì)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)蕭條、股價(jià)下跌、企業(yè)財(cái)務(wù)狀況陷入困境，劉維新指出，房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的時(shí)候，不僅會(huì)引發(fā)泡沫經(jīng)濟(jì)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、貨幣大幅度貶值，還會(huì)引發(fā)社會(huì)失業(yè)率大量上升，造成恐慌心理，導(dǎo)致社會(huì)不安定 ；此外，地價(jià)和股價(jià)的下跌也迫使企業(yè)承受巨大的資產(chǎn)評(píng)估損失，以及被迫出售土地和股票的銷(xiāo)售損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)倒閉，大量的員工失業(yè)，即使企業(yè)能夠勉強(qiáng)維持運(yùn)營(yíng)而不倒閉，也會(huì)迫于收益的減少而裁員以縮小規(guī)模。除此之外，地價(jià)的下跌還會(huì)使居民持有的土地資產(chǎn)大幅縮水，而越來(lái)越惡化的宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)導(dǎo)致居民信心的喪失和預(yù)期的改變，因此會(huì)減少其當(dāng)期消費(fèi)而擴(kuò)大居民儲(chǔ)蓄。

3.2 房地產(chǎn)泡沫的預(yù)防措施

(1)加強(qiáng)推出經(jīng)濟(jì)適用房，抑制商品房?jī)r(jià)格。國(guó)家要抑制房?jī)r(jià)的非正常上漲，防止產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，主要措施還是依靠推出經(jīng)濟(jì)適用房。經(jīng)濟(jì)適用房主要有兩大作用：一是通過(guò)免收土地出讓金和減免配套費(fèi)等以降低價(jià)格，確保中低收入家庭有能力買(mǎi)房；二是平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，降低我國(guó)房?jī)r(jià)收入比指數(shù)。

(2)強(qiáng)化土地資源管理，通過(guò)對(duì)土地資源供應(yīng)的控制，抑制房?jī)r(jià)的非正常上漲。政府部門(mén)應(yīng)該根據(jù)住房市場(chǎng)的需求，嚴(yán)格控制土地的合理供應(yīng)量和各類(lèi)用地的供應(yīng)比例，嚴(yán)格貫徹執(zhí)行土地出讓公開(kāi)招投標(biāo)制度和城市土地儲(chǔ)備制度，控制一些城市過(guò)高的地價(jià)。

(3)建立全國(guó)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行預(yù)警體系。該體系能夠通過(guò)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息及時(shí)的調(diào)查、歸集、整理和分析，對(duì)市場(chǎng)運(yùn)行狀況做出評(píng)價(jià)和預(yù)測(cè)，定期發(fā)布市場(chǎng)分析報(bào)告，合理引導(dǎo)市場(chǎng)，為政府宏觀決策提供可靠的依據(jù)。

(4)國(guó)家通過(guò)稅收杠桿促進(jìn)低價(jià)位住房的建設(shè)和消費(fèi)。一是要貫徹落實(shí)已經(jīng)出臺(tái)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；二是進(jìn)一步研究和調(diào)整鼓勵(lì)住房消費(fèi)的稅收政策；三是繼續(xù)加大清理住宅建設(shè)和消費(fèi)環(huán)節(jié)的不合理收費(fèi)的力度，理順商品住宅的價(jià)格構(gòu)成，鼓勵(lì)普通住房消費(fèi)。

(5)整頓住房金融市場(chǎng)秩序，規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)，防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)。一要嚴(yán)格審查住房開(kāi)發(fā)貸款發(fā)放條件，切實(shí)加強(qiáng)住房開(kāi)發(fā)貸款管理；二要強(qiáng)化個(gè)人住房貸款管理，嚴(yán)禁發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款；三要規(guī)范個(gè)人商業(yè)用房貸款管理。借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款60%，貸款期限最長(zhǎng)不得超的抵借比不得超過(guò)10年，所購(gòu)商業(yè)用房應(yīng)為現(xiàn)房。

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作者簡(jiǎn)介：王連球(1966-)，女，湖南湘鄉(xiāng)人，湖南工學(xué)院基礎(chǔ)課教學(xué)部副教授，碩士，研究方向：經(jīng)濟(jì)數(shù)學(xué)和高等教育管理研究。