樓市調(diào)控面臨九大問題

一系列政策能否真正起到“救市”作用？

作用不大，為什么呢？

因?yàn)楦締栴}沒解決。

目前，中國(guó)上至中央政府，下至地方，頻頻出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“救市”舉措，而對(duì)于這些舉措帶來的實(shí)際意義和作用，究竟有多大？樓市能否在近期回暖？房?jī)r(jià)在未來的走勢(shì)又將如何？等等這一系列問題，成了目前業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點(diǎn)。

我的基本觀點(diǎn)是：樓市調(diào)控的思路亟需根本改變。十六個(gè)字，增加供給、刺激消費(fèi)、鼓勵(lì)投資、繁榮市場(chǎng)。

不是老百姓有錢不買房

現(xiàn)在的市場(chǎng)需求要恢復(fù)正常。現(xiàn)在的問題不是老百姓有錢不買房，而是老百姓的信心沒有了。現(xiàn)在很簡(jiǎn)單，頭腦里考慮兩個(gè)問題，第一個(gè)問題：美國(guó)的金融危機(jī)，現(xiàn)在又叫金融海嘯了，會(huì)不會(huì)引發(fā)美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)？美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，會(huì)不會(huì)引發(fā)世界的經(jīng)濟(jì)蕭條？接下來，美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，會(huì)不會(huì)引發(fā)中國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)？如果說會(huì)引發(fā)的話，老百姓要考慮的是留點(diǎn)錢應(yīng)付危機(jī)了，不是買房子的事情。收入增加，崗位穩(wěn)定，工資增加，才考慮買房子。老百姓買房子，開發(fā)商買地。如果說像現(xiàn)在這種情況，對(duì)外出口方面，現(xiàn)在企業(yè)，倒閉的倒閉，停工的停工，減產(chǎn)的減產(chǎn)，崗位就裁員，在這種情況下，一批中產(chǎn)階層以下的人，他可能考慮的就是要應(yīng)付金融危機(jī)的問題。這是一個(gè)，還有一個(gè)問題，即使有錢的，也要考慮，如果政府一定要把房?jī)r(jià)打壓下去，現(xiàn)在房?jī)r(jià)開始跌了，跌了5％、10％不過癮，如果現(xiàn)在買房后再跌到30％怎么辦，那么什么時(shí)候才是底呢。房地產(chǎn)是一種投資品，買漲不買跌的，一旦買了房也不希望再跌，因?yàn)榧彝ヘ?cái)產(chǎn)會(huì)“縮水”；而且現(xiàn)在的問題，地方政府“救市”，中央怎么辦？

中央現(xiàn)在也“變”了，也是在考慮了，最高層究竟是怎么想？否則怎么會(huì)出現(xiàn)央行跟銀監(jiān)會(huì)的矛盾，央行發(fā)文說，房地產(chǎn)貸款要恢復(fù)， 讓商業(yè)銀行自己去面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)、認(rèn)識(shí)風(fēng)險(xiǎn)，讓商業(yè)銀行自己去分辨客戶是優(yōu)質(zhì)還是不優(yōu)質(zhì)，給商業(yè)銀行很大的自由裁量權(quán)。但銀監(jiān)會(huì)又認(rèn)為不行。央行出來兩條政策，一條是鼓勵(lì)老百姓自住需求，第二條是也要鼓勵(lì)你改善型需求，第一種是買普通商品房，第二種就不講了，它是改善型需求，但是它不講，因?yàn)橹醒霙]講，原來中央是限制投資的，現(xiàn)在中央沒有改變，央行也不好講，但是“開了一條縫”。那么銀監(jiān)會(huì)呢，還是堅(jiān)持“第二套房”原來的政策，不放松。所以這里面，說明監(jiān)管部門和領(lǐng)導(dǎo)部門，他的思路也不一樣。沒統(tǒng)一的關(guān)鍵是中央沒統(tǒng)一，中央統(tǒng)一了，你下面就沒話說了。所以像現(xiàn)在這種情況，樓市的尷尬局面，是多年來，盲目過度打壓的結(jié)果。現(xiàn)在要拉動(dòng)內(nèi)需消費(fèi)，對(duì)老百姓來說，衣食住行中買房子是最大的內(nèi)需消費(fèi)，一套房幾十萬、幾百萬甚至更多，既是消費(fèi)又是投資。

調(diào)整政策首先要調(diào)整思路

以前對(duì)房地產(chǎn)的打壓是有思路的，你的思路沒有改，你如果思路改了，老百姓就有底了，現(xiàn)在叫“不得已而為之”，那就不行，現(xiàn)在中國(guó)的情況，經(jīng)濟(jì)搞得不好，要有通貨緊縮的危險(xiǎn)。

現(xiàn)在呢應(yīng)該要調(diào)整政策，但首先要調(diào)整思路。原來樓市是好好的，即使說有問題出現(xiàn)，不難改，為什么后來房?jī)r(jià)會(huì)那么高，是因?yàn)檎淹恋氐貎r(jià)抬得太高，壓縮供給，緊縮銀根，然后再加稅加息，結(jié)果把房?jī)r(jià)搞上去的，政府給了市場(chǎng)一個(gè)錯(cuò)誤的預(yù)期。上海有個(gè)不完全的統(tǒng)計(jì)，最近10年里房?jī)r(jià)漲了4倍多，地價(jià)漲了15倍，稅收加重的很厲害。我們都知道，土地是個(gè)稀缺資源，那么在稀缺的條件下，你放開招拍掛，面對(duì)面的競(jìng)爭(zhēng)，肯定會(huì)哄抬地價(jià)，結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致“面粉比面包貴”。這是政府的土地政策造成的！所以，現(xiàn)在房?jī)r(jià)為什么那么高，很大的一部分原因就是現(xiàn)在的緊縮地根、緊縮銀根、放開地價(jià)、加息加稅的政策造成的，接下來，你的調(diào)控政策也有問題，信貸也有問題。

比如，現(xiàn)在上海的高層小高層造價(jià)也就2500左右一個(gè)平方，那么怎么會(huì)賣到25000－30000一個(gè)平方呢？在土地資源稀缺的條件下，你放開招拍掛，而且是在緊縮地根情況下的招拍掛，這個(gè)價(jià)格放開，就是會(huì)哄抬地價(jià)。為什么會(huì)哄抬地價(jià)呢，因?yàn)檫@是地方政府最大的收入，如我們上海一些區(qū)一級(jí)的政府，財(cái)政45％左右都依靠土地出讓收入，江蘇浙江大約30％。另外中央把很多事情都下放到地方，讓你干，但是財(cái)政分配的格局沒有改變，搞分稅制時(shí)，當(dāng)時(shí)是中央拿70％，地方30％，現(xiàn)在呢中央下放給地方要做的事情加起來有65％的事情，但只有30％的財(cái)政收入，地方政府沒法干，那么地方政府只有被逼著尋找第二財(cái)政來源，那么就是土地批租了，這里面來錢最快的就是生地毛地出讓了。毛地出讓，地上的房子也沒拆遷，動(dòng)遷也沒有結(jié)束，然后，他30％拿走了，那么70％的成本，開發(fā)商最后也是交給政府搞，政府不“閉口”，我動(dòng)遷花掉多少，你另外再付多少，我不管，然后就拖在那個(gè)地方，這個(gè)毛病都在這里。我們本來土地制度應(yīng)該是熟地出讓，熟地按照現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)出讓，如果價(jià)格上高的地，那個(gè)高出的部分，就應(yīng)該拿出來，給窮人造廉租房，用于社會(huì)保障。但是現(xiàn)在是生地毛地出讓，需要幾年才動(dòng)遷完呢，這個(gè)過程中，各方對(duì)土地追加投入產(chǎn)生的超額利潤(rùn)，按理他應(yīng)該變成級(jí)差地租二，由國(guó)家收回的，結(jié)果沒有，已經(jīng)按毛地低價(jià)賣給人家了，你不能夠再加上去了，這都是制度缺陷造成的。很多問題不看深是不行的。

現(xiàn)在都在說房?jī)r(jià)為什么那么高，是投機(jī)倒把造成的，但是如果供求平衡了，誰會(huì)去搞投機(jī)呢，誰會(huì)去炒賣呢，是不是？這個(gè)供求不平衡才是內(nèi)因，他現(xiàn)在不從內(nèi)因著手，辯證唯物主義里講內(nèi)因才起決定作用的。

新加坡、香港模式不能照搬

有一段時(shí)間，拼命要學(xué)香港、新加坡，這個(gè)可以借鑒，不能照搬。因?yàn)閲?guó)情不同。新加坡是個(gè)城邦國(guó)家，一個(gè)城就是一個(gè)國(guó)家，人口有限，300多萬就那么多人，解決一戶就是一戶，然后剩下的就越來越少，而且他的人口不能流動(dòng)的，海外的人不能隨便移民進(jìn)去。但我們國(guó)家不是的，本來解放初期，像上海400萬人口，現(xiàn)在常住人口已經(jīng)達(dá)到1800－2000萬，如果說我們這里房?jī)r(jià)便宜，又有很多優(yōu)惠條件，什么經(jīng)濟(jì)適用房啊都有，那上海人口會(huì)更多，放都放不下，這個(gè)不一樣的。香港也不一樣，原來1997之前，搞的土地批租制，地不是港英政府的，是中國(guó)的，97之后是要收回的，所以說他的情況也不一樣，而且他也是一個(gè)城市，是一個(gè)地區(qū)，不是國(guó)家。還有一點(diǎn)，他們都是“亞洲四小龍”，國(guó)際金融中心和國(guó)際航運(yùn)中心，這就確定了他那個(gè)城市的地位，決定了他的政府有錢，所以有能力搞很多“公屋”。

但中國(guó)不是的，中國(guó)還是發(fā)展中國(guó)家，處在社會(huì)主義初級(jí)階段，我們的國(guó)力沒到那個(gè)程度，而且我們的城市是開放型的城市，不是封閉型的國(guó)家，因此，如果城市里邊福利過多的話，那么大家都涌過來了，而且城市與城市不一樣，像上海，本來人口就多了，如果沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)門檻的話，那就糟糕了，所以地價(jià)房?jī)r(jià)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)門檻，上海這個(gè)地方就應(yīng)該是高效率的工作，高素質(zhì)的人才聚居的地方，他們是高工資，高消費(fèi)水平，那么肯定是高物價(jià)、高房?jī)r(jià)、高地價(jià)。像這樣的中心城市，他是講效率的，另外我們是在打造國(guó)際性大都市，上海房?jī)r(jià)比紐約、倫敦、東京、新加坡、香港都低得多。

以前房?jī)r(jià)高，怪誰呢，怪投機(jī)倒把，怪開發(fā)商，怪以前的溫州人炒房，這個(gè)都不對(duì)的，溫州人炒房，反過來講，炒房就是投機(jī)，那么你股市是不是投機(jī)啊，期貨是不是投機(jī)啊，等等這些，你國(guó)家鼓勵(lì)這些投機(jī)，但買房不可以。其實(shí)買房倒很少投機(jī)，只有少數(shù)人過分利用經(jīng)濟(jì)杠桿，買了房子后轉(zhuǎn)手倒賣套利，這種人、這種做法，我們本身可以限制他，怎么限制？很簡(jiǎn)單，你一個(gè)人不可以從幾家銀行同時(shí)貸款，同時(shí)買幾套房，問題不就解決了嗎？我們上海就是這么做的。你為什么要從政治上面打壓，不從制度上搞好呢，這個(gè)不對(duì)的。我國(guó)修改刑法時(shí)已經(jīng)刪除“投機(jī)倒把罪”，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，抓住機(jī)遇，進(jìn)行投資，有何不可啊？短期長(zhǎng)期我自己負(fù)責(zé)，政府只要把市場(chǎng)搞好就行了。你認(rèn)為現(xiàn)在炒房的人多了，那你應(yīng)該想辦法，因?yàn)榉孔庸?yīng)緊張才會(huì)炒房，不緊張，誰會(huì)炒房呢？供大于求他會(huì)炒房嗎？不會(huì)的。政府應(yīng)該考慮的是擴(kuò)大有效供給，而我們采取的是銀根地根緊縮，壓縮供給，這個(gè)方向錯(cuò)了。

應(yīng)該堅(jiān)持“效率優(yōu)先”

一系列政策能否真正起到“救市”作用？作用不大，為什么呢？因?yàn)楦締栴}沒解決。比如現(xiàn)在，理論上面是不是承認(rèn)了住房、商品住房、產(chǎn)權(quán)房，既是生活必需的耐用消費(fèi)品，又是投資品？他不承認(rèn)投資價(jià)值，這是不對(duì)的。現(xiàn)在的所謂“打擊投機(jī)，抑制投資，限制消費(fèi)”提法是不對(duì)的。那么，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)要保增長(zhǎng)，防止下滑太大，那么現(xiàn)在采取的措施是要改變，而我們上海從來沒這樣提，上海是“抑制投機(jī)，規(guī)范投資，滿足消費(fèi)”不是限制消費(fèi)，怎么能限制消費(fèi)呢，以前我們學(xué)的政治經(jīng)濟(jì)學(xué)，一直講社會(huì)主義基本經(jīng)濟(jì)規(guī)律，要滿足不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求，正常的需求你怎么能限制呢？為了打壓房?jī)r(jià)就限制需求，錯(cuò)的啊。人家有條件，我要買大房子，你就抑制人家，不給人家買，利息要加1.1倍，沒道理。政府過多的干預(yù)，不是你政府該干的事，這是市場(chǎng)的事情，政府就應(yīng)該是服務(wù)型政府，你做好你的事情，低收入人群的住房保障，有人說要市場(chǎng)解決窮人買不起房的問題，這本身就是錯(cuò)的。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)只滿足于有支付能力的人群的需求，你有需求，沒有支付能力，不是市場(chǎng)解決的。很多低收入人群，買不起房，怎么解決，很簡(jiǎn)單——租房。租房也支付不起怎么辦？就低收入人群，享受政府保障，住廉租屋。這些人買什么房子呢，房子說“買”，就是一種長(zhǎng)期性的投資行為，政府不應(yīng)該鼓勵(lì)窮人買房，窮人買房是后患無窮啊，美國(guó)這次次貸危機(jī)就是因?yàn)楦F人買房太多啊，沒有首付能力，沒有很多資產(chǎn)，就業(yè)崗位不穩(wěn)定，收入不穩(wěn)定，那么加上一些信用不太好的，讓他買房，首付5％，甚至于零首付。中國(guó)呢，沒有次貸的，這跟中國(guó)人的觀念有關(guān)系，中國(guó)人先存錢后消費(fèi)。

房?jī)r(jià)高了，怎么能打壓下去呢，高了嘛說明什么？說明稀缺！稀缺你就要擴(kuò)大有效供給，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)很簡(jiǎn)單，這問題很好解決的，低收入人群的一塊政府做好，高收入人群的讓價(jià)格自己調(diào)節(jié)，中等收入人群以上的你住房基本都有的，那么就是住得好不好問題，要住得好價(jià)格就高，有錢就買，沒錢就去賺錢，等有錢了再買。

現(xiàn)在有人說的正常的房?jī)r(jià)收入比4到6倍，按照最低的6倍標(biāo)準(zhǔn)，我們中國(guó)在上海在北京有十幾倍，這是不對(duì)的，人家講的是一個(gè)國(guó)家4到6倍，包括了最偏僻的城鎮(zhèn)，像美國(guó)2.8倍，他連阿拉斯加都在里邊了，那么你到紐約的話，就不是2.8倍的問題了，你看那里有多少剛畢業(yè)的研究生博士生買得起房啊，人家也是大多40歲以后才考慮買房，前面也都是租房。我們現(xiàn)在是，大家都要買房，否則就是財(cái)富分配不公，你們買了房，房子漲價(jià)了，貧富差距拉大了。按照這種邏輯，你不要去打工，不要去投資賺錢，否則貧富差距不是拉大了嘛。

我們現(xiàn)在提“效率與公平，更重視公平”，這不對(duì)的，中國(guó)是資源貧困的地方，我們國(guó)家地少人多，這種情況就是應(yīng)該要堅(jiān)持“效率優(yōu)先”，這樣才能把蛋糕做大，這樣你才能把增長(zhǎng)的那部分，用來兼顧公平，你現(xiàn)在把公平放在前面，搞得不好又會(huì)恢復(fù)到過去了“普遍貧窮”，吃大鍋飯了。

現(xiàn)在，應(yīng)該讓富人安心地投資，他賺錢了，就雇傭工人了，就增加就業(yè)，而賺到錢，也要消費(fèi)，又給你稅收，又給你內(nèi)需拉動(dòng)了。中國(guó)現(xiàn)在首先要解決勞動(dòng)就業(yè)的問題，那么多農(nóng)民工進(jìn)城要提供就業(yè)崗位，你看看現(xiàn)在打壓房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)又要不靈了，產(chǎn)業(yè)鏈又要不行了。首先影響建筑業(yè)，3、4千萬農(nóng)民工，就沒崗位了，這個(gè)對(duì)社會(huì)安定團(tuán)結(jié)是很大的沖擊。接下來影響到建材業(yè)，有的鋼廠也要關(guān)閉，工人下崗，那么還有化工行業(yè)、水泥石子行業(yè)也是啊，而這些都是貧困地區(qū)的資源，你現(xiàn)在把這些地區(qū)的財(cái)路斷了，水泥石子都賣不掉了，貧困地區(qū)經(jīng)濟(jì)不是更困難了嗎。所以經(jīng)濟(jì)問題是牽一發(fā)而動(dòng)全身的，房地產(chǎn)業(yè)更是厲害，他要跟五、六十個(gè)部門相連，這樣一打壓，那么連鎖反應(yīng)就來了，地方財(cái)政也沒錢了，因?yàn)榈刭u不出，稅收沒有了，接下來，銀行不行了，就像1994到1997年的情況了，一萬多個(gè)億壞賬，最后還是要國(guó)家來收拾。所以這種錯(cuò)誤我們已經(jīng)犯過了，為什么還要重犯呢！

政府不要把開發(fā)商當(dāng)“對(duì)手”

市場(chǎng)心態(tài)會(huì)逐步好轉(zhuǎn)。時(shí)間一長(zhǎng)，麻木了，而且這段時(shí)間，估計(jì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)影響很大，中央被迫地也要調(diào)整思路，不調(diào)整不行的，現(xiàn)在來看，這種思路調(diào)整部門一級(jí)的還不行，一定要中央最高層的。我不贊成打壓樓市，也不贊成救市，關(guān)鍵你要把這個(gè)產(chǎn)業(yè)，十七大已經(jīng)承認(rèn)了房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，這是我第一個(gè)在1990年的書上就提出的。開發(fā)商要賺錢的，以盈利為目的，不盈利的那不是企業(yè)，那是福利事業(yè)，你要正確看待開發(fā)商賺錢，好像蜜蜂采蜜一樣，蜜蜂采蜜是為了自己，還要養(yǎng)蜂王蜂后，要傳宗接代，就這個(gè)目的，也是自利，但是他在客觀上，他必須要滿足市場(chǎng)需求才能夠得利。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)就是這個(gè)，你房子得造好賣得掉才能得利。賣得掉本身就符合市場(chǎng)需求。因此，很簡(jiǎn)單，開發(fā)商他像蜜蜂采蜜一樣，雖然他獲得了一部分利益，但是他能帶來，像蜜蜂一樣帶來農(nóng)業(yè)大豐收。這樣才能帶來國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。開發(fā)商的利潤(rùn)有五個(gè)來源，第一資金的無風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn)，第二摩擦利潤(rùn)（供不應(yīng)求強(qiáng)烈摩擦），第三創(chuàng)新利潤(rùn)，第四創(chuàng)業(yè)利潤(rùn)，第五風(fēng)險(xiǎn)收益。它跟一般的工業(yè)品生產(chǎn)是不一樣的。

1990年我在上海房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究報(bào)告中首次明確提出，政府只要加以正確引導(dǎo)，房地產(chǎn)開發(fā)商可以成為協(xié)助政府建設(shè)城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)的有力助手，不要把他當(dāng)成“對(duì)手”，不然對(duì)國(guó)家不利，對(duì)老百姓也沒好處。

市場(chǎng)回暖的依據(jù)，這個(gè)很難說。一般的說，經(jīng)過一個(gè)挫折，中央開始在現(xiàn)實(shí)面前，要拉動(dòng)內(nèi)需，鼓勵(lì)消費(fèi)了。那么現(xiàn)在的部門和地方出來的措施，還是力度有限的，一定要國(guó)家統(tǒng)一考慮出臺(tái)更有利的措施刺激消費(fèi)拉動(dòng)內(nèi)需，重點(diǎn)是鼓勵(lì)民間投資和私人消費(fèi)，當(dāng)然，政府也可以按照凱恩斯所說的利用財(cái)政資源加大公共產(chǎn)品投資達(dá)到拉動(dòng)內(nèi)需刺激經(jīng)濟(jì)，然而，中國(guó)現(xiàn)在的問題恰恰是公款投資公款消費(fèi)太大太大，成本高效率低還容易產(chǎn)生腐敗，同時(shí)政府花錢多了就要多征稅多發(fā)國(guó)債加大財(cái)政赤字推動(dòng)通貨膨脹，搞的不好又是老百姓受罪。我主張現(xiàn)在要多鼓勵(lì)民間投資，讓有錢人把錢拿出來投資，創(chuàng)造更多的就業(yè)崗位，而不要把資本抽調(diào)到海外去，為別人去提供就業(yè)崗位。

現(xiàn)在是變相的“休克”療法

中國(guó)現(xiàn)在情況，制度沒改變，信貸政策沒改變，現(xiàn)在是變相的“休克”療法，比1994年高明了一點(diǎn)，那時(shí)是下令不給開發(fā)商貸款，已經(jīng)貸了的要限期收回，結(jié)果開發(fā)商倒掉很多，那時(shí)的開發(fā)商是國(guó)有為主的，少數(shù)是集體合作，民營(yíng)的沒有。那么現(xiàn)在就不對(duì)了，現(xiàn)在是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)啊，三分天下，國(guó)有經(jīng)濟(jì)只占三分之一，另外三分之二一個(gè)是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，一個(gè)是外資經(jīng)濟(jì)。那么現(xiàn)在的情況打壓的是誰呢，打壓的是民營(yíng)經(jīng)濟(jì)，國(guó)有的因?yàn)橛姓尘埃€是弄得到錢的，外資呢又有國(guó)外的金融體系國(guó)際資本支撐。所以最后受影響最重的還是民營(yíng)企業(yè)。而民營(yíng)的打壓下去，房?jī)r(jià)只會(huì)漲的更高，因?yàn)閴艛嗉訌?qiáng)了嘛。只有競(jìng)爭(zhēng)才會(huì)使房?jī)r(jià)穩(wěn)定啊。

現(xiàn)在有幾點(diǎn)問題要弄明白的，第一不能跟供求規(guī)律對(duì)著干，第二不能跟價(jià)值規(guī)律對(duì)著干，拼命增加成本，房?jī)r(jià)怎么低呢？第三就是不能鼓勵(lì)壟斷，抑制競(jìng)爭(zhēng)，比如像限制上市公司融資的錢不能用于買地，那么國(guó)際資本市場(chǎng)，也不是這樣的。開發(fā)商貸不到錢，土地只能流標(biāo)。

接下來，如果是消費(fèi)貸款放開的話，那么只要產(chǎn)品好，通過預(yù)售，開發(fā)商還可以資金周轉(zhuǎn)。現(xiàn)在他又搞兩條，第一條一直想辦法要取消預(yù)售，取消期房預(yù)售，這樣開發(fā)商更糟糕了，本來開發(fā)商資金40％是靠預(yù)售的，30％靠貸款，還有30％自有資金。第二條就是針對(duì)不是普通商品房的，是建改善型住房，針對(duì)有錢人住房的，你的門檻又高了，貸款利息是1.1倍，那么就把那些人的需求給壓縮了。

任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)，如果你承認(rèn)它是一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，都需要金融資本在里面流動(dòng)的，像血液循環(huán)啊。你把他斷血了，不行的。

現(xiàn)在倒閉的企業(yè)也很多了，還有另外一種形式，并購(gòu)。賣項(xiàng)目賣股權(quán)的很多，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的掛牌的很多。

浙江因?yàn)樗耖g資本運(yùn)作的多，但是以后也可能問題更大。民間資本量充足的，但利率高得嚇人，借了高利貸，可能死得晚一點(diǎn)。小公司根本沒法跟基金掛鉤的，那么只能民間融資，25％以上的利率，如果是擔(dān)保公司36％一年，如果是典當(dāng)行48％，如果浙江的地下錢莊，那就80％到90％一年。這樣搞的結(jié)果就是把房地產(chǎn)正常的資金的血液循環(huán)攪亂了，而且觀念上完全是錯(cuò)誤的，既然是支柱產(chǎn)業(yè)，流動(dòng)資金的貸款很正常，現(xiàn)在這塊不能放，那么購(gòu)地貸款又不能放，那么你不是逼著開發(fā)商借高利貸嘛！如果你銀行資金緊張還可以說，你現(xiàn)在是流動(dòng)性過剩啊，你還貸款貸不出去，商業(yè)銀行跟央行考慮的完全是兩回事，商業(yè)銀行我正常的貸款要貸出去，我才能賺到利差，我企業(yè)才有經(jīng)濟(jì)效益，但央行是從官方考慮的，不讓你放貸款，逼著房?jī)r(jià)跌下來，但這樣不對(duì)的。你把房地產(chǎn)逼死了，房?jī)r(jià)大拍賣，跌的一塌糊涂，跌了30％-50％以后，一大批開發(fā)商從此退出房地產(chǎn)行業(yè)，那么下一輪誰來造房子啊？

政府投資拉動(dòng)也要付代價(jià)

現(xiàn)在呢中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要開了，我想有一個(gè)大的拉動(dòng)內(nèi)需的政策，投資這一塊，中央現(xiàn)在可能從政府角度，最方便的就是財(cái)政投資、公共產(chǎn)品投資，修建鐵路公路機(jī)場(chǎng)啊，大搞基本建設(shè)。那么我擔(dān)心的是什么呢，這個(gè)沒錯(cuò)，凱恩斯主義，在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，通過政府的投資拉動(dòng)來刺激消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，度過難關(guān)，可以的。但是呢這也是要付代價(jià)的，因?yàn)檫@就意味著政府的財(cái)政必須增加收入，那么就要加稅，我們現(xiàn)在稅收很重啊，稅拿不到的話他就要發(fā)國(guó)債，這樣的話財(cái)政赤字要增加，財(cái)政赤字過高的話，就很危險(xiǎn)了，政府的金融風(fēng)險(xiǎn)更大，這是一；第二個(gè)，政府投資加大，在我們看來，由政府投資，他由于體制的原因，可能會(huì)導(dǎo)致腐敗。私人產(chǎn)品不好，消費(fèi)者可以投訴，但公共產(chǎn)品沒人管。我們現(xiàn)在問題就是公款投資公款消費(fèi)過度。所謂基本建設(shè)規(guī)模偏大，固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模過大。一方面投資過大，規(guī)模過大你應(yīng)該是供給增加，房?jī)r(jià)應(yīng)該下來，結(jié)果房?jī)r(jià)反而上去，什么原因呢？你是體制性弊病，無效供給過大與有效供給不足同時(shí)并存。這是公款投資的主要問題。

現(xiàn)在看浙江，還有江蘇，許多城市新上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模早就超過實(shí)際需求了，到處造商城。每一平米商業(yè)面積需要多少營(yíng)業(yè)額才能保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而這個(gè)營(yíng)業(yè)額需要多少人的消費(fèi)才能達(dá)到，還有利潤(rùn)的高低，這些都要考慮的。

那么開發(fā)商資金這一塊，希望2009年對(duì)房地產(chǎn)業(yè)資金供給的渠道要放開，信貸這一塊按照支柱產(chǎn)業(yè)的正常需求要滿足，不夠部分上市，發(fā)公司債都可以。當(dāng)然我們還希望能成立民間私人的房產(chǎn)信托投資基金。公募之外，我們還要私募，私募30萬50萬都可以，就是共同基金，然后呢讓我們老百姓的錢，不都去存銀行，相當(dāng)一部分有力量的去投資基金，然后基金分紅，基金的管理也要改掉過去的管理，過去是限定收益率達(dá)到6％就可以回購(gòu)了，不對(duì)，真正按照基金的做法，就是基金的管理者只能拿管理費(fèi)，其他的盈利絕大多數(shù)要分給人家，這樣呢就可以達(dá)到十七大說的增加居民的財(cái)產(chǎn)性收入。你看現(xiàn)在我們銀行的投資產(chǎn)品都是達(dá)到6％達(dá)到5％我就回購(gòu)了，以后增加到15％的話，我拿你的錢做基金，最后增加的收益都讓銀行拿走了，這是不對(duì)的。

房?jī)r(jià)變動(dòng)受多種要素影響

房?jī)r(jià)方面，現(xiàn)在我估計(jì)調(diào)整也就上下5％－10%左右，不會(huì)超過10％。有人說上海跌了30％，那是不正確的，9月底我們還比去年同期漲了3.5％。漲幅結(jié)構(gòu)呢不一樣，地塊品種結(jié)構(gòu)分布不一樣，有漲有跌，供不應(yīng)求的地方漲，供過于求的地方要跌。質(zhì)量好的要漲，質(zhì)量差的要跌。相互抵消的結(jié)果只能在5％－10%的上下浮動(dòng)。有漲有跌，跌得最多的也不過10%左右，這不是講個(gè)案。一個(gè)地塊，一個(gè)區(qū)域，整個(gè)一個(gè)城市也就5-10％的幅度。不會(huì)下降30%。因?yàn)槭裁矗康谝煌恋赜袃r(jià)格，從城市發(fā)展來看，明年的土地供給更緊張，土地價(jià)格不可能大跌的，而現(xiàn)在的流標(biāo)是制度的缺陷，現(xiàn)在的低價(jià)成交、流標(biāo)是正常現(xiàn)象，因?yàn)楝F(xiàn)在沒資金拿了，知道這塊地便宜但沒錢拿，簽字以后要付30%，3個(gè)月付清，現(xiàn)在沒有那么多現(xiàn)金，同時(shí)限外，我們有個(gè)項(xiàng)目老外中標(biāo)了，跟內(nèi)資公司合作的，內(nèi)資公司去拍，中標(biāo)了，外匯打到賬上，外匯管理局不讓你結(jié)匯，不讓你轉(zhuǎn)成人民幣，沒辦法結(jié)果退地。所以現(xiàn)在是，供給扭曲了，需求也扭曲了，而實(shí)際上你可以看到，因?yàn)閮r(jià)格是對(duì)稀缺性的反映。現(xiàn)在我們看上海，正常年份，我們住房在2000－2500萬方的成交量，而可供量在2500－3000萬方之間，因?yàn)楣┙o要略大于需求，要造成有限過剩，才能供消費(fèi)者挑選，有利于企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，有利用于穩(wěn)定房?jī)r(jià)。如果供給與需求相等，那樣不行，價(jià)格不可能降下去，還要上去，因?yàn)榭傆幸徊糠譄o效供給，要去掉無效供給，所以要略大于20-30%，這是很正常的，那么城市越大，這個(gè)份額越大，因?yàn)榭赡芙纪獾耐恋貨]有成熟，房子造好了，但是沒有人去，市區(qū)內(nèi)的不夠，房?jī)r(jià)還是會(huì)上去。

漲跌互現(xiàn)，有漲有跌。現(xiàn)在上海也是這樣。有跌的例如三林地區(qū)，那里經(jīng)濟(jì)適用房和動(dòng)遷房很多，大量的低收入人群聚集，土地供給過量，房?jī)r(jià)怎么可能會(huì)漲，以后那里還可能會(huì)形成新的貧民窟，有那么多人愿意去嗎？

我們的政策還沒有搞清楚，究竟是要讓窮人還是富人誰去住郊區(qū)？發(fā)達(dá)國(guó)家都是富人住在郊區(qū)，把公寓房騰出來，給下一個(gè)層次的，市區(qū)留給低收入者，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，富人到郊區(qū)去空氣好、有別墅，且有車方便。中國(guó)現(xiàn)在是把窮人趕到郊區(qū)。這是不對(duì)的，第一，遠(yuǎn)離市區(qū)，就業(yè)機(jī)會(huì)少；第二，路遠(yuǎn)，交通成本大，時(shí)間耗得多；第三，窮人舉債買房會(huì)擠掉正常必要的消費(fèi)，降低生活質(zhì)量，心態(tài)會(huì)更不健康；第四，大量的低收入人群聚集，會(huì)形成社會(huì)問題。這些地區(qū)的房?jī)r(jià)是很難抗跌的。

當(dāng)然現(xiàn)在上海也有漲的地方，比如軌道交通新造的地區(qū)，像上海七寶地區(qū)，顧村這些地方，前兩年5000多，現(xiàn)在好的賣到9000多，也在漲。

所以，可能有個(gè)別樓盤發(fā)展上由于資金周轉(zhuǎn)不過來，被迫拿出來低價(jià)賣掉，解決企業(yè)生存問題，但這是個(gè)別案例，不是全面的情況。全面的情況，現(xiàn)在還能忍受，所以不會(huì)出現(xiàn)大幅度降價(jià)。

像北京這樣的一線城市房?jī)r(jià)就是高，這與城市的地位有關(guān)。廣西北海2000多，成都、重慶比較低。

上海有些人買兩套房，一套自己住，一套出租，租金還貸款，等著升值，升值到一定程度拋掉，把貸款還掉，白賺一套房，它就成為投資品了，不光是消費(fèi)品。當(dāng)住房由福利品轉(zhuǎn)化為商品供自己消費(fèi)的時(shí)候，房?jī)r(jià)變動(dòng)的第一個(gè)階段，一般由成本和供求關(guān)系來調(diào)節(jié)，從自己使用的角度來考慮；第二階段，當(dāng)商品住房成為家庭的金融資產(chǎn)的時(shí)候，要從資產(chǎn)定價(jià)的角度考慮，更多的受市場(chǎng)預(yù)期的影響，形成投資品價(jià)格；第三階段，當(dāng)經(jīng)濟(jì)趨向全球化的時(shí)候，尤其像上海北京這樣的一線城市，房?jī)r(jià)變動(dòng)會(huì)受國(guó)際國(guó)內(nèi)要素價(jià)格變動(dòng)的更大影響，一線房市就與國(guó)際市場(chǎng)其他要素價(jià)格變動(dòng)有關(guān)，利率、匯率、稅率、油價(jià)、股價(jià)“五價(jià)”聯(lián)動(dòng)，對(duì)房?jī)r(jià)走向影響越來越大。一般股市好了，樓市也好了，油價(jià)高了，樓市下去了，利率高了，也要影響房?jī)r(jià)，這些基礎(chǔ)理論很重要的。學(xué)經(jīng)濟(jì)的和學(xué)理工的不同，屬于開放性思維，一加一可以大于二，也可以小于零，不懂市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)城市經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)問題就看不透。

研究房地產(chǎn)業(yè)四個(gè)基本觀點(diǎn)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下研究房地產(chǎn)業(yè)要有四個(gè)基本觀點(diǎn)：

第一個(gè)觀點(diǎn)：市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀點(diǎn)。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中供求有矛盾是正常的，要么供過于求，要么供不應(yīng)求，不要絕對(duì)的靜止地看，有時(shí)看看，現(xiàn)在啊供大于求，商品房積壓的不得了，空置房不得了，最后呢，很快就供不應(yīng)求了。短期看不出問題來，要一段時(shí)間才能看的清楚，上海原本2500-3000萬平米新房可供量，現(xiàn)在只有五六百萬、六七百萬，大多還在外環(huán)線外。現(xiàn)在消費(fèi)壓掉了，信心打掉了，如果信心恢復(fù)，基本面一好轉(zhuǎn)，中心城區(qū)還要供不應(yīng)求，而且比過去更嚴(yán)重！

現(xiàn)在我們說正確的政策有四句話：一是，擴(kuò)大有效供求。現(xiàn)在所謂商品房積壓的地方，大多為無效供給，交通沒有搞好的地方，我們現(xiàn)在的新區(qū)、開發(fā)區(qū)造了多少房子啊？一個(gè)新區(qū)的形成要5-10年以上，交通、就業(yè)都沒有，人去干什么？那么統(tǒng)計(jì)的就是商品房空置的。所以開始決策的時(shí)候就有毛病。二是，疏導(dǎo)過度需求。窮人也要買房子，這是過度的需求，美國(guó)出問題就是窮人買房，要使窮人買得起房，零首付，5%的首付，然后浮動(dòng)利率，開始低利率，越還越高，結(jié)果成了高利貸，次貸就是對(duì)不具備正常購(gòu)房條件的人發(fā)放高利貸。我們現(xiàn)在鼓勵(lì)窮人買房是不對(duì)的，應(yīng)該把租賃市場(chǎng)搞上去，租購(gòu)并舉，鼓勵(lì)百姓自住其力，不要依賴政府，然后社會(huì)保障用房要排隊(duì)。中國(guó)的國(guó)力，沒有那么多的財(cái)力提供那么多的“公屋”。三是，降低成本費(fèi)用。政府出臺(tái)的政策應(yīng)該減稅、減息、減費(fèi)。減少流通環(huán)節(jié)的費(fèi)用。四是，壓縮利潤(rùn)空間。鼓勵(lì)競(jìng)爭(zhēng)，反對(duì)壟斷。企業(yè)要競(jìng)爭(zhēng)，在供求平衡的條件下，利潤(rùn)空間他會(huì)自我壓縮的。政府也要壓縮利潤(rùn)（如土地出讓方面），讓利于民。

第二個(gè)觀點(diǎn)：發(fā)展階段觀點(diǎn)。

我們現(xiàn)在還處在社會(huì)主義初級(jí)階段，沒有力量像新加坡那樣大搞“公屋”，我們還是要多搞“廉租屋”。過去搞的安居房，動(dòng)機(jī)雖好，效果很差，所以我不贊成大搞“只賣不租”的經(jīng)濟(jì)適用房，但是可以搞經(jīng)濟(jì)適用租房和少量雙限房，以解決“夾心層”的買房和租房問題。

第三個(gè)觀點(diǎn)：中國(guó)特色觀點(diǎn)。

不能照搬國(guó)外的模式，一定要注意中國(guó)特色的情況。不要一刀切。房地產(chǎn)本身屬于部門經(jīng)濟(jì)，不是宏觀經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該以地方政府的調(diào)控為主。現(xiàn)在中國(guó)首先要解決廣大人民的就業(yè)問題。我們跟別的國(guó)家不一樣，像瑞典，人家是享受型的。中國(guó)人多地少，資源緊張，我們要根據(jù)自己的情況，找一條合適的道路，不能照搬西方的經(jīng)驗(yàn)。

第四個(gè)觀點(diǎn)：統(tǒng)籌兼顧的觀點(diǎn)

對(duì)房地產(chǎn)做出重大決策，一定要考慮“統(tǒng)籌兼顧，綜合平衡”。千萬不能“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”。這是因?yàn)槲覀兎康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特殊性。這不僅僅牽扯到政府、開發(fā)商與群眾的利益分配問題，還牽扯到就業(yè)、財(cái)政稅收、城市發(fā)展、投資環(huán)境等等各個(gè)方面。如果你打壓房地產(chǎn)就會(huì)造成建筑業(yè)衰退，建材業(yè)衰退，各種相關(guān)行業(yè)衰退。五十幾個(gè)工業(yè)部門就失去很大一塊市場(chǎng)。這樣的結(jié)果，地方政府沒有錢了，那么社會(huì)保障從何談起，我們一定要考慮統(tǒng)籌兼顧，綜合平衡。

而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)里的泡沫問題，供求摩擦產(chǎn)生泡沫很正常。因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)不可能供求絕對(duì)平衡，它是動(dòng)態(tài)中謀求平衡。那么所謂泡沫，房?jī)r(jià)高，無非就是供給不能滿足需求，價(jià)格上去，這符合價(jià)值規(guī)律的嘛。吸引要素涌入，供給擴(kuò)大，供求恢復(fù)平衡，泡沫就會(huì)自行消退。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)只解決有支付能力的住房問題，沒有支付能力的，他的生活上必需的，要由社會(huì)保障來解決。

經(jīng)濟(jì)泡沫跟泡沫經(jīng)濟(jì)是兩回事，前者是正常情況，在我國(guó)目前的條件下經(jīng)濟(jì)泡沫不會(huì)轉(zhuǎn)變成泡沫經(jīng)濟(jì)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)危機(jī)它最先出問題是金融系統(tǒng)，給那些不具備還款能力的人貸款。而且美國(guó)的住房基本飽和了，城市化已經(jīng)完成了，我們國(guó)家還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有，才達(dá)到45％，現(xiàn)在目標(biāo)是60％。

我們還處在住房短缺階段，美國(guó)現(xiàn)在家庭是每戶平均165平米的住房，像上海一、二手房存量加上去每套平均才90平米左右。所以房?jī)r(jià)不會(huì)大跌。

（印堃華：上海威斯頓不動(dòng)產(chǎn)管理學(xué)院院長(zhǎng)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授。本文系搜房網(wǎng)采訪整理而成）