“宅基地換房”進行時

中國農村有建設用地24800萬畝，其中80%是農民的宅基地。如果2億畝宅基地商品化或者流轉，將給人帶來無限遐想。

當十七屆三中全會再次讓“土地”成為熱門話題之時，天津早已在城郊不少鄉鎮開始了一場自上而下的土地變革，政府強力主導下的農民宅基地換房，釋放出農村土地改革破局的強勁信號。

宅基地換房農民愿意嗎？換成樓房之后，宅基地如何處置？從農民變成小區居民，他們靠什么生存？這場土地革命對目前的房地產市場又將產生怎樣的影響？

天津試點

所謂“宅基地換房”，即農民自愿以其宅基地，按照規定的置換標準，換取小城鎮內的一套住宅，遷入小城鎮居住。原村莊建設用地進行復耕，而節約下來的土地整合后再“招”、“拍”、“掛”出售，用土地收益彌補小城鎮建設資金缺口。

從2005年下半年開始，天津市圍繞破解土地和資金雙重約束的難題，在廣泛征求農民意愿和大量調研的基礎上，推出以“宅基地換房”加快小城鎮建設的辦法，并在“12鎮5村”開展試點，涉及津郊近18萬農民。至2008年末，將有10萬農民告別鄉間老屋，住上有產權的商品房，過上進工廠上班拿工資、有社保醫保的“城里人”生活。

在小城鎮建設方面，需要大量資金，依靠政府財力、農民自身積累無法實現。只有在土地上做文章，通過宅基地換房，讓土地流動起來，使資源資本化。以天津東麗區華明鎮為例。全鎮12個村共有宅基地12071畝，總人口4.5五萬，新建小城鎮需占地8427畝，其中規劃農民安置住宅占地3476畝；宅基地復耕后不僅可以實現耕地占補平衡，還可騰出土地3644畝。與此同時，華明鎮用于農民還遷住宅和公共設施的建設資金約37億元，可出讓的商業開發用地預留了4000多畝，土地出讓收益預計達到40億元，以此可以實現小城鎮建設的資金平衡。

按照該鎮的規劃，他們將爭取用三至五年的時間將村民全部遷入新鎮區，讓村民不但可以保持原來作為村民應得的收益，還要享受到新建鎮區良好的社區服務、社區環境、社區功能。他們還將在落實農民最低生活保障、新型農村合作醫療、養老保障和農民就業等方面尋求突破。華明鎮不是住宅區也不是城市的擴展，而是帶著農村的痕跡、農村的記憶，跨入現代化的、比較典型的小城鎮。

天津的這一探索得到了國家相關部門的肯定和支持。國家發改委認為，天津用宅基地換房的辦法建設小城鎮，符合中國保護耕地的基本國策。國土資源部把天津列為全國土地掛鉤試點城市，并專門安排了土地周轉指標。除了天津之外，成渝等地也在開展相關試點，并取得了一定的成效。最近又有消息傳出，北京正在根據天津市“宅基地換房”的試點經驗，結合本市城市化進展的實際情況，由市農委、市國土局等部門研究具體的措施。下一步，準備在調研的基礎上開展城鄉建設用地增減掛鉤試點工作，并逐步推開。

謹慎中前行

對于“宅基地換房”的新模式，業內多數專家認為這是天津市發揮首創精神，打破城鄉二元結構的創新舉措，是一篇依托土地做出的大文章。結合實施城鄉建設用地增減掛鉤政策，天津市在一些地方，一方面將原來布局分散、數量很大、使用效率很低的農民宅基地集中起來，統一整理復墾，實現了土地節約集約利用；另一方面，通過“宅基地換房”，農民的家庭財產大幅增加，還解決了農民就業，增加了農民收入，加快了城鎮化進程，為大城市周邊推進小城鎮建設提供了有益示范。天津市以“宅基地換房”推進小城鎮建設的做法，不是農村人口簡單地向城鎮遷居，而是實現城鄉統籌發展。從某種意義上說，它推進了城鄉協調發展、促進了土地集約高效利用，也是我國農村發展史上的一次深刻變革。

在正在試點中的天津市，大部分村民對于政府實行“宅基地換房”表示了支持，但也有部分農民堅決抵制這種模式。談及原因，有農民認為，住上樓房之后，就沒有地方存放農具、無法飼養家畜等，而自身又沒有能力從事其它職業，從而加重了家庭的負擔。另外也有農民表示，更多的顧慮來自于對后輩的擔心，土地被征用后，發放的補償金解決得了兒孫們一時的生活需要，但解決不了他們一世的需要。

這兩種想法，在目前試點的村鎮中具有一定的代表性。事實上，“宅基地換房”政策試點在建設初期面臨的主要問題都集中在如何保障農民生活以及如何消除擔憂上。復耕后的土地是由原來的宅基地用戶來耕種還是重新分配?這部分土地在復耕初期只是一般耕地，要經過長期開墾才會變成基本農田，若重新分配給需要耕地的人，產量和收益比其他田地低，那么這部分損失由誰來擔?如果農民失去耕地又沒能在工廠上班，是否能要回土地重新耕種?一些條件較好、另有住房的人家可不可以把換到的樓房賣給想在村鎮躲清靜的城里人?如果可以，那么房子的權屬又該如何規范?

有鑒于此，有專家認為，“宅基地換房”必須注意兩個問題：一是要保證宅基地換房的農民的權益，使其宅基地收益最大化；二是農民從小院搬到套房，并不僅僅是居住方式的改變，還需要生活方式和工作方式的改變與之適應，有關部門應盡量把后遺癥降到最低。城市居民有基本的養老、醫療、失業保險以及最低收入保障等，而農民則一切皆無，只能靠自己自力更生。所以，必須從統籌城鄉一體化發展的角度去考慮農村土地的流轉和城市化進程。

不僅如此，“宅基地換房”的關鍵，還在于合理解決產權，在于讓農民成為這一改革的共同受益者。拿了農民賴以為生的東西，就該付出相應的東西作為補償。作為交換，既然不少鄉鎮進行這一改革的立足點之一，是“引進房地產開發”，既然作為集體，他們可以享受房地產開發的紅利，那么，讓犧牲宅基地的農民獲得“樓房”的產權、使用權，就應該是順理成章的事情。合作社時代有句老話叫作“大河有水小河滿”，如今大河即將水源豐沛，那么就要把農民們的小河溝灌滿、灌足。

還有專家表示，“宅基地換房”計劃看似創新，其實依然是地方政府利用公共權力征用農民的宅基地，只不過以實物置換的方式進行。地方政府之所以能夠獲得這樣的榮譽，完全是因為現有法律禁止農民直接實現土地用途的轉換，哪怕是宅基地。當然，農民也進行了大量土地制度的創新，比如，農民自發地建設小產權房，這些小產權房通常也是使用宅基地用地。也是村鎮將農民自有住宅用地加以集中，以騰退出的用地建設商品房。然而，各級政府對這些制度創新，似乎不假思索地予以禁止。在農民那里是違法的事情，輪到地方政府來操作，就搖身一變成為制度創新，這公平嗎？

海量供應？

對于“宅基地換房”模式的推行，業內人士認為，將對房地產市場帶來重大的沖擊。據有關資料統計，中國農村有建設用地24800萬畝，其中80%是農民的宅基地。如果2億畝宅基地商品化或者流轉，將給人帶來無限遐想。

私募人士調研發現，影響主要有三個：首先，拿地模式的轉變。此前土地的獲得都是通過“招、拍、掛”，在目前成渝地區的土地流轉過程中，已經有私人交易進行，這意味著開發商由此可以直接與農戶議價，降低拿地成本。事實上，近日渝北區農村土地流轉市場業已掛牌成立。其次，開發商進村的可能性增加。雖然目前沒有開發商直接介入農村土地流轉，但未來細則出臺，如果拿地成本比較低廉，開發商布局有從城市向城鄉結合部轉移的傾向。最關鍵的是，房價將明顯降低，這將是未來的一大趨勢。大量的土地供應和小產權房的出現，拉低了房價。目前北京、天津等地的小產權房是附近商品房價格的一半，五六十億平方米的小產權房如果入市，對商品房市場肯定是個巨大的沖擊。

也有專家表示，雖然土地流轉新模式最終有可能一定程度上影響到未來房屋的供給，但由于其實施的復雜，目前對行業的沖擊仍然有限。土地改革的重點是土地經營權延續和流轉，這一過程與建設用地的大量增加無關；小產權房也不會一次性轉化為大產權房流轉，進而對商品房進行沖擊，土地改革與房地產無直接關聯關系。從目前來看，農村用地流轉對房地產行業的影響主要涉及兩個部分：農業建設用地和宅基地。各地方政府近幾年來對于農村用地流轉問題都進行過一定的嘗試。操作多樣并且復雜，在如此復雜的操作模式下，如何能夠更好地保護農民的權益將成為未來政策的實施方向。

但在同時，有專家也認為，由于農村土地制度改革一方面確實解決二元結構性問題，有可能加快城市化進程，很可能對未來房地產行業需求方面會產生深刻影響。同時，未來土地流轉過程如轉讓細則、轉讓平臺、法律法規等相關制度建立后，也會對未來房地產土地市場供給提供新的來源。農村土地制度改革、保障性住房建設及稅收制度改革將成為未來5到10年中國房地產行業最為重要的三個政策影響方向。