2008京城購(gòu)物中心大趨勢(shì)

2008年北京購(gòu)物中心市場(chǎng)將何去何從?多個(gè)購(gòu)物中心在誕生之初就面臨著諸多不利競(jìng)爭(zhēng)因素，開發(fā)商如何迎接不斷增加的奢侈品市場(chǎng)?為此，《樓市》記者采訪了相關(guān)專家，對(duì)2008年京城購(gòu)物中心市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化進(jìn)行梳理與總結(jié)。

409.77萬平方米，這是北京40大購(gòu)物中心的總體商業(yè)面積。根據(jù)《樓市》市場(chǎng)研究部對(duì)北京市場(chǎng)購(gòu)物中心數(shù)量的統(tǒng)計(jì)來看，自2007年下半年以后，北京40大購(gòu)物中心的入市將帶來高達(dá)409.77萬平方米的商業(yè)體量，但其中約70％的商業(yè)項(xiàng)目并未在去年投入市場(chǎng)。

顯然，作為零售業(yè)發(fā)展的高級(jí)階段，購(gòu)物中心將是未來北京商業(yè)的主導(dǎo)力量和主流經(jīng)營(yíng)模式。這從當(dāng)下開發(fā)商普遍選擇以購(gòu)物中心模式運(yùn)作便可見一斑。實(shí)際上，2007年北京已進(jìn)入了有史以來最為集中的商鋪開業(yè)高峰期。據(jù)資料顯示，預(yù)計(jì)去年開業(yè)的商鋪面積累計(jì)高達(dá)約410萬平方米，其中以購(gòu)物中心模式運(yùn)作的商鋪為280萬平方米。

“一年之內(nèi)北京涌入的購(gòu)物中心數(shù)量已超出了市場(chǎng)的吸納能力。由于很多購(gòu)物中心在建筑設(shè)計(jì)、招商以及對(duì)零售業(yè)態(tài)的把握等方面都不夠成熟，未來北京大多購(gòu)物中心勢(shì)必面臨很大生存壓力，許多隱藏在商業(yè)項(xiàng)目背后的矛盾將集中爆發(fā)。”匯博行董事總經(jīng)理潘好龍如是說道。

2008年北京購(gòu)物中心市場(chǎng)將何去何從?多個(gè)購(gòu)物中心在誕生之初就面臨著諸多不利競(jìng)爭(zhēng)因素，開發(fā)商如何迎接不斷增加的奢侈品市場(chǎng)?為此，《樓市》記者采訪了相關(guān)專家，對(duì)2008年購(gòu)物中心市場(chǎng)可能出現(xiàn)的變化進(jìn)行梳理與總結(jié)。

區(qū)域型購(gòu)物中心或成主流

2007年北京購(gòu)物中心大多開業(yè)在成熟的商業(yè)區(qū)域內(nèi)，而隨著城市核心區(qū)可供開發(fā)土地的減少，未來服務(wù)于廣大人群日常生活的區(qū)域型購(gòu)物中心，甚至包括社區(qū)和鄰里購(gòu)物中心或許將成為購(gòu)物中心的主流和發(fā)展方向。

對(duì)于區(qū)域型購(gòu)物中心，中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利給出了如下解釋：“商業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群鎖定在一定范圍內(nèi)，并根據(jù)區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)環(huán)境和特點(diǎn)打造的購(gòu)物中心，旨在成為區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)龍頭。”從世界范圍來看，區(qū)域型購(gòu)物中心發(fā)展的模式已相當(dāng)成熟，不但成為人們?nèi)粘Ｉ畈豢扇鄙俚囊徊糠郑疫€是基金投資收購(gòu)的首選對(duì)象。

從其消費(fèi)特性來看，郭增利認(rèn)為區(qū)域型購(gòu)物中心有以下優(yōu)勢(shì)：首先，能更好地滿足人們便利性的消費(fèi)需求，一般情況下消費(fèi)者會(huì)選擇離家比較近的商場(chǎng)，而市中心的商場(chǎng)雖然也會(huì)去，但是次數(shù)比較少。通常情況下是有大規(guī)模打折的情況下才會(huì)去。其次，區(qū)域型購(gòu)物中心往往人比較少，但是其常用商品品牌卻比較多，且停車大多是免費(fèi)的。這對(duì)人們有很強(qiáng)的吸引力。

從開發(fā)商角度來看，不少定位為高檔次的購(gòu)物中心在激烈競(jìng)爭(zhēng)中存在著商鋪空置、人流稀少的現(xiàn)象。而從圖表中的40大購(gòu)物中心所分布區(qū)域來看，位于王府井區(qū)域內(nèi)的項(xiàng)目達(dá)到7個(gè)，總體商業(yè)面積達(dá)50萬平方米。未來，王府井將形成非常明顯的商業(yè)集中供應(yīng)態(tài)勢(shì)。如何在激烈競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)，立足區(qū)域型購(gòu)物中心或許成為開發(fā)商成功轉(zhuǎn)型的正確方向。

奢侈品市場(chǎng)迅猛增長(zhǎng)

近幾年，北京許多購(gòu)物中心在商業(yè)定位上偏重于高檔次，而在引進(jìn)商家品牌時(shí)則趨于向高端奢侈品牌傾斜，甚至有些已建成的商業(yè)項(xiàng)目不惜花費(fèi)高額代價(jià)來清除原有低檔次品牌，來為高端奢侈品讓路。“包括東方廣場(chǎng)、百盛購(gòu)物中心、美美百貨等都會(huì)定期對(duì)部分商家進(jìn)行淘汰。據(jù)說當(dāng)初百盛復(fù)興門店為引進(jìn)卡地亞這一品牌，投入了1000多萬元進(jìn)行裝修改造。而東方廣場(chǎng)每年對(duì)商家的淘汰，也是為高端品牌進(jìn)駐提供機(jī)會(huì)。”潘好龍說道。

幾年前，北京僅有賽特、燕莎友誼商城、國(guó)貿(mào)等高檔商場(chǎng)。而隨著今年新光天地、金融街購(gòu)物中心、西單大悅城等項(xiàng)目入市，北京奢侈品市場(chǎng)已獲得成倍增長(zhǎng)。據(jù)悉，新光天地是由北京華聯(lián)和臺(tái)灣零售業(yè)老大新光三越百貨共同投資并經(jīng)營(yíng)的奢華購(gòu)物中心。在商家品牌上，新光天地吸引了99個(gè)國(guó)際頂級(jí)品牌、938個(gè)全球知名品牌的進(jìn)駐，其中包括10家奢侈品品牌旗艦店。

“Louis Vuitton在距離不到1公里的國(guó)貿(mào)商城有亞洲最大的旗艦店，因而并未在新光天地開設(shè)店鋪。除次之外，新光天地在業(yè)態(tài)上已深深烙上了奢華的印記。據(jù)說其經(jīng)營(yíng)的商品和巴黎香榭里舍大街、米蘭埃馬努爾世長(zhǎng)廊專賣店經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容毫無二致。”潘好龍表示。

而規(guī)模達(dá)到8.9萬平方米的金融街購(gòu)物中心在開業(yè)之初便吸引了300多家國(guó)際知名品牌，其中亞洲首席品牌買手Lane Crawford(連卡佛)作為主力店進(jìn)駐。對(duì)于北京奢侈品聚集地，潘好龍有著自己的看法：“其實(shí)，在新光天地和金融街購(gòu)物中心沒有開業(yè)之前，最奢華的購(gòu)物場(chǎng)所是處在王府井大街鬧市附近而又偏安一隅的王府飯店的精品廊。雖然經(jīng)營(yíng)面積不大，但經(jīng)營(yíng)的品牌絕對(duì)都是奢侈品和國(guó)際一線品牌。”

以圖表中40個(gè)購(gòu)物中心所處位置來看，絕大部分位于發(fā)展成熟的區(qū)域。可以預(yù)見，隨著購(gòu)物中心的不斷入市，將吸引更多的國(guó)外奢侈品牌來到北京，北京奢侈品市場(chǎng)將不斷擴(kuò)大。

大體量趨勢(shì)明顯

從圖表中統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)可以看出，40個(gè)購(gòu)物中心總體商業(yè)面積達(dá)到409.77萬平方米，平均單個(gè)購(gòu)物中心的面積達(dá)10萬平米。顯然，商業(yè)項(xiàng)目大型化的趨勢(shì)將難以避免。除此之外，潘好龍認(rèn)為北京的購(gòu)物中心正逐步向縱深方向發(fā)展，主要體現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先，購(gòu)物中心的形態(tài)更加豐富，不僅有高檔的購(gòu)物中心也有中低檔適合社區(qū)消費(fèi)特點(diǎn)的購(gòu)物中心；不僅有開在商業(yè)區(qū)的、也有商務(wù)區(qū)的，更有適合城市郊區(qū)化發(fā)展的社區(qū)型購(gòu)物中心。

例如華貿(mào)中心新光天地、金融街的四季購(gòu)物中心分別開在了CBD和金融街高消費(fèi)和商務(wù)發(fā)達(dá)區(qū)域；西單大悅城是開在了北京最繁華的商業(yè)區(qū)也是百貨店最密集的商圈；望京購(gòu)物中心、華聯(lián)回龍觀購(gòu)物中心、北店時(shí)代廣場(chǎng)是典型的社區(qū)型購(gòu)物中心。

其次，購(gòu)物中心已逐漸從開發(fā)商推動(dòng)型向商家推動(dòng)型過渡。金源MALL屬于典型的開發(fā)商推動(dòng)型購(gòu)物中心，表現(xiàn)為開發(fā)商在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上，僅簡(jiǎn)單設(shè)立幾個(gè)主力店，忽視了商家之間整體的布局設(shè)計(jì)。而在2007年新開業(yè)的購(gòu)物中心中，不論是新光天地、望京嘉茂購(gòu)物中心還是調(diào)整后的銀座MALL、新東安廣場(chǎng)在操作手法上則相對(duì)成熟。

再者，實(shí)力財(cái)團(tuán)的介入避免了購(gòu)物中心大面積出現(xiàn)銷售再返租的自殺式商業(yè)模式。2007年，來自海外和國(guó)內(nèi)的實(shí)力財(cái)團(tuán)頻頻介入購(gòu)物中心開發(fā)和運(yùn)營(yíng)的事件層出不窮。包括中糧集團(tuán)在和愛爾蘭基金競(jìng)標(biāo)西單MALL中勝出，并收購(gòu)了朝陽北路正在開發(fā)的購(gòu)物中心；新加坡嘉德置地集團(tuán)旗下已經(jīng)有望京嘉茂購(gòu)物中心、東直門和西直門三家并陸續(xù)開業(yè)；香港太古收購(gòu)了新三里屯；SOHO收購(gòu)了三里屯原來巴黎城項(xiàng)目。這些大財(cái)團(tuán)的介入將使得北京購(gòu)物中心的發(fā)展日益成熟。