別墅投資的財(cái)富游戲

在今年的兩會期間，國務(wù)院總理溫家寶在作政府工作報(bào)告時強(qiáng)調(diào)：一定要守住全國耕地不少于18億畝這條紅線。認(rèn)真落實(shí)新修訂的禁止類和限制類項(xiàng)目用地的規(guī)定，特別要禁止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。

隨即，國土資源部便下達(dá)了2008年全國土地利用計(jì)劃。根據(jù)這一計(jì)劃，今年新增建設(shè)占用農(nóng)用地與耕地?cái)?shù)量同去年持平，繼續(xù)禁止別墅類、高爾夫球場、黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位新建培訓(xùn)中心等項(xiàng)目用地。

盡管國家出臺了一系列針對別墅領(lǐng)域的調(diào)控計(jì)劃，但似乎別墅市場升溫更高、更快。置業(yè)者購買別墅并不僅僅是為了享受別墅，更重要的是購買別墅的同時也在尋求購買一種投資價值。

政府各項(xiàng)政策出臺明顯表明了中央到地方政府對別墅市場的調(diào)控力度加強(qiáng)。從別墅項(xiàng)目資金控制到別墅用地限制等，對各地別墅市場都產(chǎn)生較大的影響。特別是別墅開發(fā)用地的政策性限制，對別墅市場將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

其實(shí)從2003起，國土資源部就開始出臺政策禁止別墅用地的供應(yīng)，關(guān)于別墅的用地問題在那時便風(fēng)生水起。

從現(xiàn)實(shí)情況來看，別墅的用地一般都位于城區(qū)遠(yuǎn)郊，地價相對較低，其建造的成本也較低，但是別墅的回報(bào)卻并不低。以北京為例，一些小規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)商就崛起于別墅項(xiàng)目的開發(fā)。一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“一些小規(guī)模起家的房地產(chǎn)開發(fā)商的確在別墅上賺了不少，但目前市場上一些以別墅立項(xiàng)的在售項(xiàng)目幾乎都是在幾年前就獲得上級審批通過的，如果開發(fā)商現(xiàn)在想申請別墅用地，相關(guān)部門肯定不會批。”

在別墅項(xiàng)目用地被叫停后，對先期開發(fā)的別墅項(xiàng)目而言則是一種利好消息。清華大學(xué)一位專家告訴記者：“現(xiàn)階段別墅市場供應(yīng)略大于需求，但政策限制了土地資源的供應(yīng)后，未來幾年內(nèi)極有可能會造成供不應(yīng)求的局面。我估計(jì)已經(jīng)囤積在開發(fā)商手中的別墅用地，在未來兩三年內(nèi)無法完全消化。對于別墅的開發(fā)商而言，特別是那些手頭有地、有項(xiàng)目的開發(fā)商，國家的調(diào)控信息明顯是一種利好刺激。”

一位資深的別墅銷售人員得意地告訴記者：“新增土地供應(yīng)中適合別墅開發(fā)的用地越來越少，客觀上抬升了別墅的原始價值。”

在我國，別墅市場的問題主要存在于用地管理、監(jiān)管方式、法律界定等三方面。雖然國家明確禁止再批別墅用地，但一些開發(fā)企業(yè)卻以“低密度住宅”為規(guī)劃取得開發(fā)許可后，在銷售上繼續(xù)玩“擦邊球”游戲。在監(jiān)管方式上則欠缺監(jiān)管力度，“別墅”沒有清晰的定義。

去年的中國地交會上，國土資源部地籍司司長樊志全曾對媒體稱，別墅的定義是“別墅現(xiàn)在還是指獨(dú)門獨(dú)院、兩至三層樓形式”。這樣的定義就意味著，除了獨(dú)棟別墅，其他形式的聯(lián)排別墅、空中別墅和雙拼別墅、疊拼別墅將躲過定義一劫而不會被停止用地的審批。

北京市建委相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示：“無論是獨(dú)棟、聯(lián)排、疊拼別墅，目前國家對別墅并沒有出臺明確的法律定義，這只是一種建筑形式。目前在市場上，一些項(xiàng)目的廣告宣傳為別墅，存在‘禁地’前后獲準(zhǔn)開發(fā)的時間因素，也有一些開發(fā)商，為提高房價而打出‘別墅生活’的概念。”從北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)查詢的信息看到，目前在售的別墅項(xiàng)目信息不足100條，而市場上在售別墅信息則達(dá)到了200個左右。

巨大的反差背后是別墅市場沒有標(biāo)準(zhǔn)的混亂現(xiàn)狀。政府已禁批別墅用地，市場又存在較大需求，這樣一來反而使得別墅成為一種稀缺品，許多項(xiàng)目以住宅立項(xiàng)造別墅是市場需求引發(fā)的。但不容忽視的是，在政府宏觀調(diào)控、開發(fā)商的“擦邊球”游戲的背后是一輪不可阻擋的財(cái)富效應(yīng)。

其實(shí)，政府在別墅用地上的政策在客觀上增強(qiáng)了別墅市場的稀缺性，整個供給及其預(yù)期的不足極有可能造成別墅價格的直線上揚(yáng)。在人民幣的升值下刺激了國外熱錢涌入中國投資別墅。