房地產(chǎn)信托基金出水

房地產(chǎn)業(yè)是個復(fù)雜的行業(yè)，其資金密集型的屬性意味著對金融有非常強的依賴性。由于中國金融體制的不健全，銀行業(yè)長期處于高度壟斷地位，這就使得金融行業(yè)一直面臨較大的系統(tǒng)性風(fēng)險，而另一方面也在一定程度上左右著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

這些年來，中國經(jīng)濟的增長是伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展而前行的。隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，人們往往會看到一種現(xiàn)象，即每每房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一個高峰、房價高企的時候，國家就會出臺政策加強管理，其中一個很重要的措施就是銀根的緊縮。

金融業(yè)可謂是現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展中最核心的一個行業(yè)，其地位的重要性是其他行業(yè)無法撼動的。房地產(chǎn)業(yè)的重要性就突出地表現(xiàn)在，一旦房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了問題，出現(xiàn)了風(fēng)險，實際上就是金融的風(fēng)險。在這種情況下，國家就必須進行調(diào)控。在前兩年，中國房地產(chǎn)的區(qū)域市場確實出現(xiàn)了很大的泡沫，如上海、杭州、溫州、北京等一些地區(qū)房價飛升，房地產(chǎn)市場的泡沫非常大，如果國家宏觀政策不進行及時的干預(yù)，后果不堪設(shè)想。

金融業(yè)的確是現(xiàn)代經(jīng)濟發(fā)展中最核心的一個行業(yè)，而房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的一個支柱性產(chǎn)業(yè)，加強宏觀調(diào)控和促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展這兩者之間其實并不矛盾。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在目前來說還有很多不規(guī)范的地方。國家出臺宏觀調(diào)控政策，提高信貸條件，就是要使房地產(chǎn)市場更加規(guī)范化。房地產(chǎn)業(yè)要是崩盤的話，就會導(dǎo)致國民經(jīng)濟顛覆性的衰退，人們購買的樓房就有可能成為一種負資產(chǎn)。

土地和資金是房地產(chǎn)行業(yè)存在和發(fā)展關(guān)系最密切的兩個重要因素，在國家宏觀調(diào)控的情況下，很多房地產(chǎn)公司都陷入了融資無門的境地。而正是這一境地激發(fā)了房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展。對房地產(chǎn)商而言，自有資金的開發(fā)平均下來實際上還不到30%，大量是借助銀行的資金、信托的資金，特別主要是銀行的資金在支撐房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

地產(chǎn)商們的融資渠道中，銀行不可能再成為唯一的對象了，特別是房地產(chǎn)信托基金進入房地產(chǎn)市場，真正表明了銀行不再是唯一融資的老大了。地產(chǎn)商們也有了更多的融資渠道。據(jù)了解，招商地產(chǎn)就擬與上海國際信托有限公司設(shè)立資產(chǎn)支持信托，信托品種為期限不超過三年的10億元資金。再如上海，浦東新區(qū)已向監(jiān)管部門提出申請，要求設(shè)立基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)增值基金。浦東新區(qū)正在申請的這種基礎(chǔ)設(shè)施物業(yè)增值基金，就是房地產(chǎn)投資信托基金。通過信托進行融資，無疑是地產(chǎn)商們應(yīng)對其資金鏈問題的一個最有效的辦法。有人戲稱房地產(chǎn)信托基金成了地產(chǎn)商們的最后一根稻草。

我們看到，在宏觀調(diào)控的背景之下，房地產(chǎn)上市公司們上演資金鏈危機的絕不僅僅只是一兩家，有的公司積極與房地產(chǎn)信托基金合作，而一些公司也在積極地展開自我拯救，只是各家所用的方法不同罷了。如泛海集團，其方式就是減持自己持有的民生銀行14479.2萬股，獲得20多億資金。這筆資金對泛海集團建設(shè)的那些地產(chǎn)項目而言，如同久旱逢甘霖。

盡管招商地產(chǎn)在謀求著與房地產(chǎn)信托基金的合作，值得注意的是目前與房地產(chǎn)信托基金合作的地產(chǎn)商并不是很多，但可以預(yù)見的是，在融資困境中地產(chǎn)商們將和房地產(chǎn)信托基金迎來一個合作的高潮。或許這一輪合作高潮將如同當(dāng)初的定向增發(fā)、發(fā)行公司債一樣成為融資競賽。

對于房地產(chǎn)信托，政策上似乎也一直處于一種游移的狀態(tài)。雖然2005年后，隨著國家宏觀調(diào)控的展開，銀監(jiān)會先后發(fā)布了212號文和54號文，以規(guī)范房地產(chǎn)信托，防范房地產(chǎn)信托風(fēng)險。但對于房地產(chǎn)信托，相關(guān)管理層也并不是持不允許其發(fā)展的態(tài)度。房地產(chǎn)業(yè)被納入信托是從2003年6月央行出臺121號文件開始的，隨即成為房地產(chǎn)企業(yè)2004年和2005年融資的一個重要品種。隨著2006年中國金融市場在加入WTO體系后的全面開放，地產(chǎn)金融市場也跟著發(fā)生深刻的變化。房地產(chǎn)信托投資基金這一新的金融工具為投資房地產(chǎn)的人提供了金融產(chǎn)品，也為房地產(chǎn)發(fā)展提供了新的融資工具。另據(jù)一些媒體報道的數(shù)據(jù)來看，2007年11月，信托公司集合資金信托計劃的63%投向金融領(lǐng)域，而投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的則僅僅占總規(guī)模的2%。12月，這一比例卻發(fā)生了明顯的變化：該月度投向金融領(lǐng)域的集合資金信托計劃占總規(guī)模的49%，而房地產(chǎn)信托的占比則達到了43%。從這些數(shù)據(jù)中，我們可以想象的是，房地產(chǎn)信托基金也在迎來一個很好的發(fā)展時機。

在房地產(chǎn)信托計劃中，信托公司投放信托資金的途徑主要通過直接貸款給房產(chǎn)項目獲取收益，或是房地產(chǎn)企業(yè)將其擁有的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項目的項目公司絕對控股權(quán)階段性讓渡給信托投資公司，并承諾在未來一定期限內(nèi)按約定價格全額回購相應(yīng)股權(quán)。投資房地產(chǎn)信托應(yīng)注意風(fēng)險，一般而言房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的投資期限是兩年以內(nèi)，并且很少有超過3年的。相比基礎(chǔ)設(shè)施信托產(chǎn)品4%左右的年收益率，社會投資者投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一般可以獲得5%～6%的年收益率。信托進入地產(chǎn)后，由于它的進入門檻相對會比較低，可以給很多中小企業(yè)提供更多的融資機會，這有利于房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化調(diào)整。

另外，隨著未來融資的更多元化，中小企業(yè)房地產(chǎn)公司也會在信托投資基金中獲益。融資的多元化就可以很好地解決中小企業(yè)融資的問題。現(xiàn)在對于中小企業(yè)的融資要求，一般來說條件比較苛刻，去銀行貸款比較難。信托投資公司是做信用增級的，它必須要設(shè)立很多防火墻來規(guī)避投資風(fēng)險。例如信托投資公司會要開發(fā)商的雙倍資產(chǎn)做抵押，并且還要找相關(guān)公司做擔(dān)保，其對風(fēng)險的控制能力可以想見。同樣，信托也是靈活的，它的資金成本可高可低，主要看資金來源。目前信托的資金成本比較高，委托人要收取較高的回報。中國地產(chǎn)金融市場的大變局時代已經(jīng)到來，中國地產(chǎn)金融的多元化、國際化是大勢所趨。房地產(chǎn)信托基金的發(fā)展會越來越好，因為它可以給地產(chǎn)商們一些銀行給不了的東西、做不了的東西，房地產(chǎn)信托基金的融資規(guī)模也將越來越大，這一趨勢是肯定的。