最適合中小企業(yè)的貸款

對(duì)于中小企業(yè)而言，買房的一大好處就是日后融資過程中的便捷性。房產(chǎn)抵押貸款也因此被譽(yù)為是“最適合中小企業(yè)的貸款”。那么，中小企業(yè)用房產(chǎn)抵押獲得貸款到底有何優(yōu)勢(shì)?如何申請(qǐng)?貸款成本又是幾何呢?

在一次紡織貿(mào)易的展會(huì)上，羅薇遇到一家面料供應(yīng)商，正在以七成的折價(jià)銷售一批產(chǎn)品，這讓身為一家服裝企業(yè)老板的她欣喜不已。企業(yè)成立以來，雖然略有盈利不致虧損，但總是經(jīng)營得不溫不火。羅薇查看了整條產(chǎn)業(yè)鏈之后，發(fā)現(xiàn)原材料成本過高是其中一個(gè)重要問題。這次如果能拿下這批面料，或許企業(yè)從此能大有起色。但是由于價(jià)格非常優(yōu)惠，對(duì)方要求在一周之內(nèi)付清所有貨款。羅薇這下犯了難，經(jīng)營得勉勉強(qiáng)強(qiáng)的企業(yè)，現(xiàn)金流一直緊巴巴的，一時(shí)之間根本無法籌措出大筆現(xiàn)金。展會(huì)現(xiàn)場的金融顧問給羅薇支了一招，建議她將生產(chǎn)廠房抵押給銀行。

對(duì)于中小企業(yè)而言，買房的一大好處就是日后融資過程中的便捷性。那么，中小企業(yè)用房產(chǎn)抵押獲得貸款到底有何優(yōu)勢(shì)?如何申請(qǐng)?貸款成本又是幾何呢?

允許多種房產(chǎn)屬性

顧名思義，房產(chǎn)抵押貸款首先要有房可抵、有屋可押。在現(xiàn)有的中小企業(yè)中，有房產(chǎn)的占據(jù)了其中的多數(shù)。有很多企業(yè)主也許會(huì)說，我們的廠房是租來的、或者廠房在建尚未獲得產(chǎn)證等等。事實(shí)上，房產(chǎn)抵押貸款的優(yōu)勢(shì)正是在于它對(duì)于房產(chǎn)屬性的界定是非常寬泛的，而且在操作過程中是非常靈活的。

房產(chǎn)抵押貸款的房產(chǎn)既包括營業(yè)用房和辦公用房，如商鋪、寫字樓、賓館酒店等等，也包括住宅。因此，在銀行的房產(chǎn)抵押貸款產(chǎn)品中，只要沒有特別注明是商用房抵押貸款，那么即使企業(yè)所使用的經(jīng)營或辦公用房是租賃的，只要企業(yè)主有個(gè)人房產(chǎn)，也可以作為抵押物為企業(yè)申請(qǐng)貸款。目前，只要權(quán)屬清晰，絕大部分銀行都接受以上兩種性質(zhì)的房產(chǎn)。

在辦理房產(chǎn)抵押貸款過程中，房產(chǎn)證是其中必不可少的一項(xiàng)文件資料。房產(chǎn)證有綠證、紅證、黃證之分。綠色權(quán)證是頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn)市場。現(xiàn)在在個(gè)人購置住宅商品房拿到的就是綠證。綠證也是在房產(chǎn)抵押貸款中接受度最高也最容易操作的產(chǎn)權(quán)證。部分銀行如上海銀行在有擔(dān)保公司擔(dān)保的前提下對(duì)黃證(以征用劃撥方式取得土地使用權(quán)的)也是接受的。

甚至對(duì)于已經(jīng)抵押過的房產(chǎn)，也可再次進(jìn)行融資。第一次抵押貸款之后，已還款額加上房產(chǎn)升值部分，銀行可以進(jìn)行輪后抵押。換句話說，企業(yè)是將房產(chǎn)的剩余價(jià)值進(jìn)行抵押來獲得貸款。

李易的情況比較特殊，當(dāng)初他是購買的土地，然后在土地上自建廠房。現(xiàn)在，部分廠房尚未竣工，項(xiàng)目卻進(jìn)行到需要資金的時(shí)候。對(duì)于這種情況，如上海農(nóng)村商業(yè)銀行等個(gè)別銀行也可以接受這類在建工程作為抵押物發(fā)放貸款。

財(cái)務(wù)指標(biāo)要求低

房產(chǎn)抵押貸款一直被譽(yù)為是最適合中小企業(yè)的貸款。這一稱號(hào)并非浪得虛名，這與它的特點(diǎn)和中小企業(yè)的需求高度匹配不無關(guān)系。

在很多中小企業(yè)中，一個(gè)典型的特征就是企業(yè)主，也就是老板的個(gè)人資產(chǎn)和企業(yè)混為一談，是個(gè)人的還是企業(yè)的，都是老板一人說了算。這就造成了企業(yè)在賬目報(bào)表上多多少少有一些不規(guī)范。企業(yè)主這樣做在某一程度上達(dá)到了合理避稅的目的，但同時(shí)卻為企業(yè)融資制造了點(diǎn)麻煩。

很多銀行信貸員翻看企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，賬目顯示企業(yè)是沒有利潤的。按照這樣的申報(bào)表，銀行顯然沒有辦法發(fā)放貸款。然而，深入到實(shí)地考察，信貸員就明顯感受到企業(yè)的實(shí)力，企業(yè)的很多資產(chǎn)并沒有體現(xiàn)在表內(nèi)。

這種情況在中小企業(yè)中相當(dāng)普遍，而最適合的貸款模式便是房產(chǎn)抵押貸款。這種貸款模式在對(duì)企業(yè)進(jìn)行調(diào)查審批時(shí)，更注重企業(yè)的實(shí)際，而非只著眼于財(cái)務(wù)報(bào)表。在對(duì)其信用評(píng)級(jí)時(shí)，財(cái)務(wù)指標(biāo)只占到約一半的比重。

效率額度均較高

都說中小企業(yè)的商機(jī)是談出來的。不知道什么時(shí)候，遇到了什么人，一筆生意就這樣來了。于是乎，在中小企業(yè)經(jīng)營過程中充滿了變數(shù)，這種變數(shù)不像是其他大中型企業(yè)可以在年度財(cái)務(wù)規(guī)劃中預(yù)算出來，或者在銀行中有年度授信的額度。因此，中小企業(yè)對(duì)資金的需要，往往是來得急，要得也很急。這就需要貸款在較短的時(shí)間獲得審批。

與其他貿(mào)易融資相比，房產(chǎn)抵押的操作流程就精簡了許多。就拿一般的動(dòng)產(chǎn)抵押為例，銀行在收到貨物之后，還有貨后物流、貨物保管等等程序和步驟，也增加了成本和操作風(fēng)險(xiǎn)。而房產(chǎn)抵押，只需在對(duì)抵押物進(jìn)行評(píng)估之后，按照抵押率進(jìn)行登記，就可以放款。而且，一般銀行的支行就有對(duì)房產(chǎn)抵押貸款的放款權(quán)限，不需要層層審批。在資料齊全的情況下，正常流程在一個(gè)星期之內(nèi)就可以走完，算是高效。在信貸緊縮的情況下，銀行當(dāng)然更愿意將有限的額度放給操作更為安全、成本更低的項(xiàng)目。

隨著房地產(chǎn)價(jià)值的不斷提升，通過房地產(chǎn)抵押融資也是一個(gè)獲得較高貸款額度的好途徑。房產(chǎn)的抵押率是按照市場價(jià)值減去一定的波動(dòng)區(qū)間再扣除變現(xiàn)費(fèi)用計(jì)算所得。現(xiàn)階段一般而言，抵押率是房產(chǎn)價(jià)值的六至七成。當(dāng)然，黃證房產(chǎn)和在建工程的抵押率會(huì)相對(duì)低一些。不過，銀行方面指出，銀行會(huì)根據(jù)企業(yè)資金用途來審核最終貸款額的發(fā)放。也就是說，如果一家企業(yè)有價(jià)值2000萬元的房產(chǎn)，如果它實(shí)際需要的現(xiàn)金流只是1000萬元，銀行也不會(huì)發(fā)放1400萬元的貸款。

中介費(fèi)用有望減

對(duì)小企業(yè)而言，除了要求貸款效率高之外，利率也是一個(gè)非常敏感的因素。目前，銀行對(duì)房產(chǎn)抵押貸款執(zhí)行的是貸款基準(zhǔn)利率，但是各家銀行會(huì)根據(jù)不同企業(yè)的信用等級(jí)以及同業(yè)競爭的情況，利率會(huì)有一定的上下浮動(dòng)空間。鑒于該產(chǎn)品對(duì)銀行風(fēng)險(xiǎn)較小，而且同業(yè)競爭激烈，中小企業(yè)在議息過程中有相對(duì)更為主動(dòng)的地位。

除了利率這一成本之外，中小企業(yè)在貸款過程中也需要支付一定的中介費(fèi)用，俗稱“四費(fèi)”。這“四費(fèi)”包括評(píng)估費(fèi)、抵押登記費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和公證費(fèi)。這一系列費(fèi)用將會(huì)占到整個(gè)籌資成本的10％～12％。以一筆500萬元的貸款為例，需要另外支付中介費(fèi)用2萬～3萬元，這對(duì)中小企業(yè)來說也是一筆不小的負(fù)擔(dān)。目前，已經(jīng)有銀行正在設(shè)計(jì)，通過與各單位合作，以團(tuán)購的形式幫助中小企業(yè)節(jié)約中介費(fèi)用。據(jù)估計(jì)成型之后，節(jié)約費(fèi)用的幅度將在一半以上。

房產(chǎn)抵押貸款在貸款期限和還款方式上，也設(shè)計(jì)得相當(dāng)靈活。根據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)年度，一般企業(yè)選擇一年期的貸款期限就可以滿足現(xiàn)金流的需求。當(dāng)然企業(yè)也可以根據(jù)自己的實(shí)際需求選擇貸款期限。目前市面上大多數(shù)房產(chǎn)抵押貸款的最長期限在3年以下。1年期以內(nèi)(含一年)貸款采用按月付息、到期還本方式，1年期以上貸款采用按月等額還本付息的還款方式。在貸款期內(nèi)企業(yè)再次遇到現(xiàn)金流需求，也可以申請(qǐng)?jiān)陬~度內(nèi)的循環(huán)貸款。（編輯/張科）