小便宜不能占！

萬科是1984年成立，開始是做貿(mào)易的，1988年進入房地產(chǎn)。但我始終對它不大感興趣，之所以選擇做房地產(chǎn)同興趣沒有關(guān)系。當時認為：一、它有發(fā)展前途，市場空間非常大；二、沒有形成行業(yè)壟斷，進入門檻低。實際上發(fā)展到現(xiàn)在，這個行業(yè)還沒有形成壟斷的局面。

我1983年從廣州到深圳創(chuàng)業(yè)，要改善你的生活，深圳的旁邊就是香港，你看到他們的物質(zhì)生活比你高多，非常羨慕，問題是你如何來改善？通過什么方法？那是可以選擇的。比如說希望有錢，但你更希望過的很有尊嚴，不行賄、講誠信。在創(chuàng)業(yè)之初是非常困難的，當時也想放棄，選擇出國，寧肯出國在不熟悉的外國做二等公民，也不愿為賺錢而行賄，不講信用，這樣起碼問心無愧。當然我希望能在中國創(chuàng)業(yè)干事業(yè)，所以曾經(jīng)幾次動搖想離開，只不過是堅持下來了，當你堅持下來了會發(fā)現(xiàn)不像你想象的那么困難。當時心理學(xué)家馬斯洛的著作對我有影響。他分析人的需求從低到高：生存的物質(zhì)保障需求，安全上的需求，再往上還有榮譽上的需求。雖然我當時還在解決基本的生存、安全問題，但榮譽需求對我也很重要。

曾經(jīng)有人問：在中國這幾年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不是變得越來越透明？我是這樣回答的：至少上市公司或準備上市的公司是這樣。

很多人認為，近期房價下跌，在中國有些小的房地產(chǎn)開發(fā)商遇到一些困難，就是說買地成本變高了，到銀行貸款相對比較困難。這對萬科是一個兼并的機會嗎？因為萬科買地的成本可以得到控制，在取得銀行貸款方面會有優(yōu)勢。那么真的是這樣嗎？每次市場變化都會給正規(guī)的上市房地產(chǎn)公司帶來機會，就萬科來講，2004年之前是自己購買土地蓋房，2004年之后是自己買地開發(fā)和企業(yè)兼并結(jié)合起來。目前而言，萬科通過兼并的土地資源占土地儲備的35%以上，就是說，至少35%左右的土地資源是靠兼并來獲得的。至于兼并對象，不會考慮經(jīng)營不善的公司，而是兼并信譽好的有一定房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的公司。

因為有這樣幾種情況：1）多元化做到一定程度，需要聚焦某個行業(yè)，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，像浙江南都；2）變土地、房地產(chǎn)同時開發(fā)為專做土地開發(fā)，不再做項目，像上海三林苑；3）國有房地產(chǎn)公司改制，引進社會股東，像北京朝開。市場緊縮的時候是一個比較好的購買機會。像上面提到的比較小的公司我們很少去兼并，因為：第一、盤子小，收購效率低；第二、透明度不夠，麻煩事比較多。當然行業(yè)上也有專門兼并小公司的企業(yè)，但萬科不做。

至于今后萬科是否對小公司和麻煩的公司感興趣，很難說。目前萬科是愿意兼并多元化公司剝離的健康房地產(chǎn)項目的。過去，萬科也曾經(jīng)對一些不大的房地產(chǎn)公司感興趣，但一審查財務(wù)就感覺問題多多，很快放棄。

小便宜是不能占的。