農村房屋能買賣嗎？

編輯同志：

兩個月前，我以1.6萬元的價格購買了本村李某的半成品房。考慮到買賣宅基地是國家不允許的，我們將買賣契約改為使用契約，使用期限為無限期。1年前，李某與其夫陳某因感情破裂而離婚，房建證是他們共同生活時領取的，因此房建證是她丈夫的名字。法院的離婚判決書上將該房屋的所有權判給了李某，同時陳某也給李某寫了證明信，說家里的一切由李某處置。請問，我與李某按民間方式簽訂的契約，沒有辦理過戶手續，此種方式是否合法?

新疆 祝先生

祝先生，按照我國《物權法》第152條規定：“宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利，有權利用該土地建造房屋及其附屬設施。”該條規定說明了宅基地所有權歸集體所有，我國《憲法》第10條也有同樣的規定。

同時，我國《土地管理法》第8條第2款規定：“城市的土地屬于國家所有。農村和城市郊區的土地，除由法律規定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”這一規定，進一步將宅基地確定為歸農民集體所有。

對于宅基地使用權的取得、行使和轉讓，我國《物權法》第153條，適用《土地管理法》等法律和國家有關規定。我國《土地管理法》第62條規定：“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”所以，一般情況下，住宅地是不能轉讓出賣的。即使要出賣轉讓，其出賣的對象只能是村集體組織成員。

祝先生，如果你購買李某宅基地的行為符合上述條件，并經集體組織同意，且法院已判決宅基地歸李某所有，那么你的購買行為有效，則受法律保護，但同時還要依法辦理相關手續。如果你不符合購買宅基地條件，不具備購買宅基地的主體資格，其行為無效，當然不受法律保護。你與李某購買宅基地是否受法律保護，關鍵看你是否符合宅基地購買條件。

律師 單國勝

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