按揭住房貸款分析計算

摘 要： 現在很多人都想貸款買房，以圓其夢，但多數人又不知如何籌劃，償還貸款，以符合自 己的收入實況。為此，文章論述了不同償還計算方法，并用實例加以分析比較，以便他們選 取用之。

關鍵詞：按揭 償還 等值法 等本法

中圖分類號：F830.572 文獻標識碼：A 文章編號：1004-4914(2008)02-076-02

當前超前消費越來越熱，貸款買房買車越來越普遍；自國家福利分房取消后，按揭貸 款買房已由過去一種時尚消費變為普通百姓的必然選擇——“用明天的錢，圓今天的夢”。 但償 還貸款如何根據自己的收入實況加以分析計算，合理選擇，大家還不清楚。為此，筆者談談 個人看法。

銀行貸款償還一般是復利計算，按月等額償還或等本償還。其計算方法：

一、等額償還

假設現貸款為P，貸款期為n年，每月等額償還一次為A，共應償還12n次，貸款年利率為 i%， 每月計息利率為i12‰。這相當于復利計算已知現值P，計算期為12n， 求每次等額償還的年值A：

式中，資本金回收系數［A/P，i12，12n］=i12(1+i12)12n(1+i12)12n-1可根據計算期（貸款償還期）和貸款月利率（‰）查表得。

若貸款者中期有錢還款，只將當時余款沖銷即可；若一次尚不能完全沖銷，可將沖銷 后的余額，再按余期或新要求還款期重新計算每月的償還款額。

實例分析計算：若按揭買房貸款30萬，期限30年，共12×30=360個月，年利率5.58％，月利率5.58%12=4.65‰

每月等額還本付息額為：

30×5.58%12(1+5.58%12)12×30(1+5.58%12)12×30-1=30×4.65‰(1+4.65‰)360(1+4.65‰)360-1=0.171846萬

=1718.46元

第一月還利息為：30×4.65‰=0.1395萬=1395萬

第一月還本金為：1718.46-1395=323.46元

第一月貸款余額為：300000-323.46=399676.54元

第二月還利息為：299676.54×4.65‰=1393.50元

第二月還本金額為：1718.46-1393.50=324.96元

第二月貸款余額為：299676.54-324.96=299351.58元

……

從此類推，可知，每月應還利息第一個月為最高，以后逐漸減小；還本金額第一月為 最小，以后逐漸增大，直至末期為了。可見，等額還款，每月還款額相等，而每月還本息額 卻不等，還本呈逐漸增大趨向，還息呈逐漸減少之趨勢。30年后共還本息額為：1718.46×1 2×30=618645.60元，其中利息為618645.60-300000=318645.60元 。可見，付利息比貸款本金尚高出18645.60元。所以，貸款應盡力早日償還，以減少利息損 失。

若貸款者第二月收到一筆資金10萬，完全可用于還款，以后，其預期收入看好，并要 求貸款余額在2年內還清，則余期每月應還款額為：

(299361.50-100000)4.65‰(1+4.65‰)2×12-2(1+4.65‰)2×12-2 -1=9549.69元

第三月利息：(299351.50-100000)×4.65‰=926.98元

第三月還本金：9549.69-926.98=8622.70元

第三月貸款余額：199351.50-8622.70=190728.80元

第四月利息：190728.80×4.65‰=866.89元

第四月還本： 9549.69-886.89=8662.80元

第四月貸款余額：190728.80-8662.80=182066.00元

……

以此類推，直到償還末期為了。

二、 等本償還

假設現貸款為P0，貸款期為n年，按月等本償還，共償還次數為12n，年貸款利率為i ％，月計息利率為i12‰。

每月應還本為C=P012n

第一月還款額為：P0i12+C，其余額為P0-C；

第二月還款額為：(P0-C)i12+C，其余額為P0-2C；

……

第n月還款額為：(P0-nC)i12+C，其余額為P0-nC；

……

可見，等本還款每月還款額不等，第一月最高，以后逐漸降低，直至期末為等本額值 ；利息也不等，第一月最高，以后逐月減小，至期末為最小。與等額償還法相比，等本償還 法當前每月還款額較高，以后逐月降低，因此，適于當前收入看好，預期收入并不看好的貸 款者選用。而且，其總償還本息額低，上例低618645.60-551797.30=66848.30元，這主 要是由先期多還本而少付息所致。等額 償還法正相反，適于當前收入看不好，預期收入看好的貸款者選用。當今后收入增加可以儲 備起來，在可能的情況下，爭取一次性償還貸款余額，以減少利息的付出。

［本文為省課題（JB04153）階段研究成果］

參考文獻：

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2.姜濤.按揭貸款的兩種模式比較.遼寧財專學報，2005(6)

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4. Kaoko Tom: A Comparation perspective on Urban Spatial Housing Market Structur e: Some more evidence of local Sub-markets Based on a Neural Network classificat ion of Amsterdam urban Studies.2004，Vol.41，Issue.13，PP:2555—2579

(作者單位：福建仰恩大學 福建泉州 360000)

(責編：若佳)

注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內容請以PDF格式閱讀原文。