香港樓市突升

蟄伏十年的香港房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年四季度突然升溫，價(jià)量雙增，其中既有港人對(duì)未來“負(fù)利率”的預(yù)期，也有外資“投資中國(guó)”的替代作用

新年伊始，計(jì)劃于年內(nèi)結(jié)婚的李先生打算在離父母較近的港島區(qū)內(nèi)買房，“踩盤”一番后卻叫苦連天。他發(fā)現(xiàn)近期區(qū)內(nèi)待售樓盤不僅放盤量少，開價(jià)更比兩月前漲了20％到30％。“實(shí)在高得有點(diǎn)過分！”他說。

近期樓價(jià)漲幅，也令香港資深物業(yè)投資人陳清白感到吃驚，他屬意的一些目標(biāo)樓盤突然提價(jià)5%-10%，“只好放棄了”。

回顧2007年，香港樓市的增長(zhǎng)曲線明顯分成兩個(gè)階段：2007年九十月以前，樓價(jià)只是緩慢攀升，升幅約3%-4%，與通貨膨脹率相若；戲劇性的抬升出現(xiàn)在2007年的最后三個(gè)月。根據(jù)中原地產(chǎn)代理有限公司研究部按全港各區(qū)主要樓盤房?jī)r(jià)走勢(shì)計(jì)算得出的中原城市領(lǐng)先指數(shù)(CCL)，2007年，該指數(shù)累積上升27.8%，其中四季度(10月至12月)上升了16.9%。

反映樓市活躍程度的物業(yè)交易量，數(shù)字也大增。香港土地注冊(cè)處統(tǒng)計(jì)顯示，截至2007年12月27日，香港整體物業(yè)注冊(cè)宗數(shù)已達(dá)至143932宗，注冊(cè)金額5184億港元，同創(chuàng)十年來的新高。其中，一手樓盤交易2007年約17014宗，較上年增長(zhǎng)40％，交易額同比增加超過1倍；二手樓交易迄今注冊(cè)量為105468宗，注冊(cè)金額3135億港元，同樣是十年來的新高。

物業(yè)交易量的突破性增長(zhǎng)主要來自于四季度。2007年10月和11月的樓盤買賣合約數(shù)目，分別以26%和36%的速度增加，合約金額總值更分別增加81%和60%。

歷經(jīng)1997年亞洲金融風(fēng)暴蹂躪和2003年SARS重挫之后，蟄伏十年的香港樓市已悄然抬頭，漸入亢奮。

“負(fù)利率”將成

香港樓市在2007年年尾突然升溫，主要肇因于美國(guó)減息周期的啟動(dòng)。

港元多年來奉行與美元掛鉤的聯(lián)匯制度。香港銀行提供的房貸計(jì)劃，一般以最優(yōu)惠利率扣減若干百分點(diǎn)來計(jì)算房貸利率。當(dāng)美國(guó)減息時(shí)，香港銀行即調(diào)低最優(yōu)惠利率(Prime rate)，間接令房貸利率降低。

美聯(lián)儲(chǔ)為提振疲弱的美元和美國(guó)經(jīng)濟(jì)，近三個(gè)月四度降息，使得香港銀行將最優(yōu)惠利率降至6.75%。香港房貸利率也隨之大幅下調(diào)，大大降低了房屋供款成本。加之市場(chǎng)人士普遍預(yù)計(jì)2008年美國(guó)可能再減息兩次，香港地產(chǎn)商和購(gòu)房者對(duì)后市均存有美好憧憬，投資升值預(yù)期推高了樓價(jià)。

中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席董事黃良升告訴《財(cái)經(jīng)》記者，目前香港房地產(chǎn)商普遍偏向惜售，有的甚至封盤。在樓盤供應(yīng)吃緊的情況下，樓價(jià)出現(xiàn)“三級(jí)跳（升）”實(shí)屬必然。

黃良升指出，連續(xù)四次減息后，香港銀行房貸利率已降至4%，令市民的供款負(fù)擔(dān)比率下降近1%，目前約為34%，與1997年樓市高峰期的85.4%相差逾50%。

利率走低只是推動(dòng)因素之一。更重要的原因在于，香港處于美元弱勢(shì)和人民幣升值的夾縫中，一方面跟隨美國(guó)持續(xù)減息；另一方面，因香港消費(fèi)品和食物主要由內(nèi)地輸入，在人民幣持續(xù)升值、內(nèi)地食品特別是肉類大幅漲價(jià)的形勢(shì)下，便難免會(huì)輸入通脹。

“如果2008年香港經(jīng)濟(jì)有令我吃驚的地方，我相信會(huì)是通脹。”瑞信中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究部主管陶冬認(rèn)為，香港本土通脹正在加劇。近年經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，高端人材極度短缺，企業(yè)“搶人”情況嚴(yán)重。經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶動(dòng)內(nèi)需，低端勞工也開始受惠，2008年正面臨大規(guī)模的加薪浪潮。他認(rèn)為，若計(jì)入跳槽人士加薪的幅度，2008年港人平均薪酬調(diào)整可達(dá)8%-10%，將令通脹火上加油。陶冬預(yù)期2008年香港通脹率高達(dá)5.1%，高于市場(chǎng)預(yù)期的3.3%。

一方面是房貸利率隨美元降息大幅下調(diào)，另一方面是通脹率趨升，雙向運(yùn)動(dòng)的直接結(jié)果是：房貸利率與通脹率相比將可能出現(xiàn)“負(fù)利率”，而這正是吹大資產(chǎn)泡 沫的征兆之一。前摩根士丹利董事總經(jīng)理，私人房產(chǎn)基金Lim Advisors董事卓百德對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示：“購(gòu)房人士比較關(guān)心的是房貸利率和通脹率的比較。呈負(fù)數(shù)時(shí)，會(huì)真正刺激到他們買樓的愿望。”

目前香港4%的房貸利率與3%的全年通脹率已越趨接近，一旦通脹率應(yīng)驗(yàn)陶冬預(yù)言的5.1%，則“負(fù)利率”將成定局。

“投資中國(guó)”的替代性選擇

在香港樓市升溫的背后，是日趨旺盛的需求。開發(fā)商嘉華地產(chǎn)有限公司近年活躍于香港政府土地拍賣會(huì)，該公司營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理陳玉成分析認(rèn)為，香港樓市正處于新上升周期的起點(diǎn)，需求增加是主因之一。

“以往香港人常以國(guó)際城市自居，但香港真正稱得上世界一流城市，能與倫敦、紐約等城市相提并論，是在回歸后中國(guó)經(jīng)濟(jì)起飛的這幾年。”陳認(rèn)為，香港近年匯聚了全球優(yōu)秀人才長(zhǎng)期或短期居留，為香港整體房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是圍繞中心城區(qū)的香港島、西九龍等地區(qū)創(chuàng)造了相當(dāng)大的住房需求。在他看來，與世界“頂級(jí)城市”紐約、倫敦相比，香港樓價(jià)并不貴，仍大有上升空間。

香港三大地產(chǎn)開發(fā)商之一恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理謝偉銓認(rèn)為，香港房地產(chǎn)整體需求正持續(xù)增加，首先來自于家庭成員平均數(shù)的降低。由于生活水平的提升和社會(huì)觀念的變更，香港平均家庭成員數(shù)目由十年前的3.3個(gè)降至現(xiàn)在的3個(gè)，反映出有更多年輕夫婦脫離家庭，分開居住。這一“獨(dú)立潮流”制造了約20多萬個(gè)住房需求量。

另外，大量早年移民海外的香港人，選擇回流香港工作。投行高盛發(fā)表報(bào)告指出，2007年3月時(shí)，全港樓盤空置單位正以每月1000個(gè)的速度減少，至2007年9月，速度加快至每月減少1700個(gè)。高盛預(yù)期，在工資進(jìn)一步上漲的前堤下，空置單位減少之勢(shì)將持續(xù)下去。

除了自住房，投資性買房也在增加。其中尤為引人注目的是海外基金開始聚焦香港物業(yè)。卓百德分析指出，西歐發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)正處于上升周期的頂部，基金紛紛轉(zhuǎn)投東歐和亞洲等新興市場(chǎng)，香港是目標(biāo)之一。近兩年全球投資者對(duì)中國(guó)市場(chǎng)趨之若鶩，但因種種政策限制，投資中國(guó)內(nèi)地困難重重，且中國(guó)內(nèi)地也已流動(dòng)性過剩，于是和內(nèi)地息息相關(guān)的香港市場(chǎng)，逐漸成為海外基金“投資中國(guó)”的替代選擇。

據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，2007年全年，美國(guó)三大私募基金之一TPG旗下的TPG-Axon動(dòng)用16億港元，從香港實(shí)力地產(chǎn)商手中先后購(gòu)得約255個(gè)中高價(jià)新盤單位。熟悉TPG-Axon的開發(fā)商恒隆地產(chǎn)集團(tuán)主席陳啟宗對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示：“我們?cè)缫延^察到海外基金的這一流向，但不會(huì)主動(dòng)邀請(qǐng)他們買樓。畢竟基金投資較為短線，如果他們套現(xiàn)時(shí)一并拋出市場(chǎng)，對(duì)香港樓市影響很大。”

長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司執(zhí)行董事趙國(guó)雄表示，在1997年香港樓市高峰時(shí)，很多海外基金盤踞其中。但以往海外基金只集中投資商用寫字樓，用于出租。近兩年進(jìn)入香港的海外基金，則連住宅新盤一并青睞。

內(nèi)地和香港關(guān)系密不可分，也造就了“北水南下”的購(gòu)房機(jī)遇。嘉華地產(chǎn)營(yíng)業(yè)部經(jīng)理陳玉成接受采訪時(shí)表示，近年確有不少新界區(qū)和港島市區(qū)豪宅由內(nèi)地客承接，尤以新界區(qū)毗鄰深圳的交通交匯點(diǎn)沙田、大埔為盛，買家多為往來內(nèi)地與香港貿(mào)易的商人。對(duì)這些內(nèi)地客商來說，在香港資金進(jìn)出無限制，買香港物業(yè)有停泊資金的作用，“如內(nèi)地生意出問題，在香港留有后備資產(chǎn)也可應(yīng)急。”

在香港，業(yè)界多以“摸貨交易”判斷投資炒賣的多寡。“摸貨”一詞源自英語Confirmor Transactions（確認(rèn)交易，即買賣雙方訂立合同后，買家于完成交易前再將物業(yè)的擁有權(quán)以更高價(jià)轉(zhuǎn)讓）。在上世紀(jì)90年代香港樓市火熱之時(shí)，成交期的一個(gè)月內(nèi)，物業(yè)可被轉(zhuǎn)手三四次，相當(dāng)瘋狂，故“摸貨”量一直被視為樓市的溫度計(jì)。根據(jù)地產(chǎn)中介公司香港置業(yè)研究部的數(shù)據(jù)，2007年“摸貨”交易達(dá)1700宗，較2006年增加約30%。

“勾地”與泡沫

除了新界區(qū)的私人農(nóng)地、以及鐵路車站上蓋的發(fā)展項(xiàng)目，香港開發(fā)商的建房土地資源均來自政府。2002年前，港府一直實(shí)行常規(guī)土地拍賣政策，每年預(yù)先訂立拍賣土地的數(shù)目和時(shí)間表。

至2002年，香港樓市仍如一池死水，未能從金融風(fēng)暴的打擊中恢復(fù)過來。為回暖樓價(jià)，港府首度提出以“勾地制”代替定期賣地。

所謂“勾地制”，是指政府土地管理部門定期向公眾發(fā)布一份可供出讓土地的清單，讓開發(fā)商自行研究，從清單中“勾”出合適的地塊，與政府磋商，并最終向政府出價(jià)。一旦出價(jià)符合政府要求，則該土地便進(jìn)入公開競(jìng)標(biāo)程序，形式可以是拍賣或者掛牌，價(jià)高者得。競(jìng)標(biāo)結(jié)束后，除非其他競(jìng)標(biāo)者出價(jià)更高，否則，最初“勾地”的開發(fā)商需以原出價(jià)承讓該土地。

與政府定時(shí)賣地制度相比，勾地制予以開發(fā)商較大的主動(dòng)權(quán)。每年港府公布一份勾地表，詳列該年可供“勾出”的土地大小、位置等，有興趣的開發(fā)商可隨時(shí)向政府詢價(jià)；若政府認(rèn)為合理，地皮即被勾出拍賣，拍賣底價(jià)便是開發(fā)商提出的勾地價(jià)。不過，提出勾地的開發(fā)商在拍賣會(huì)上沒有優(yōu)惠。

勾地制的特點(diǎn)在于港府通過是否批準(zhǔn)勾地，來調(diào)控每年的土地供應(yīng)量。發(fā)展商在市況不景時(shí)勾地愿望大減，可有效減少土地供應(yīng)，穩(wěn)定樓價(jià)；在市道暢旺時(shí)，勾地制卻無形中有托市之效。因?yàn)殚_發(fā)商不能掌握每年土地的實(shí)際供應(yīng)量，惟恐難以補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，偏向?qū)徤骱拖У兀g接令樓盤供應(yīng)收縮。事實(shí)上，過去兩年被勾出的土地?cái)?shù)量偏低，只占港府每年所公布的可供勾地用地塊的不足兩成。而2007年香港樓盤新單位落成量不足1萬個(gè)，創(chuàng)十年來新低。

恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理謝偉銓認(rèn)為，勾地制的設(shè)計(jì)缺憾，是近年香港地價(jià)偏高、“面粉”比“面包”貴的原因之一。他分析說，“勾地制最大的缺陷，是提出勾地的開發(fā)商有義務(wù)但沒有權(quán)利，令開發(fā)商勾地愿望大減，出價(jià)也不敢冒進(jìn)，以致常常被政府拒絕。”而另一方面，由于勾地價(jià)的厘定多參考上次拍賣的成績(jī)，又令勾地價(jià)格不斷向上累進(jìn)。

但謝偉銓也認(rèn)為，勾地制度總體而言行之有效，需要的只是微調(diào)，而非全盤取消。他建議可增加勾地表內(nèi)的土地?cái)?shù)量和種類，與原有的定時(shí)賣地制雙軌并行：“無需恢復(fù)2002年前賣地的頻密程度，但一些熱門地段如港島區(qū)地，政府可主動(dòng)拿出來拍賣，增加供應(yīng)。”

雖然2007年香港樓盤新單位落成量甚為寥落，但謝偉銓判斷未來數(shù)月不會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)斷層：“首先，開發(fā)商尚有剩余單位待售；第二，若市況真的那么好，開發(fā)商可將手上的出租物業(yè)改作出售應(yīng)市。”

高盛香港房地產(chǎn)分析師胡一威也認(rèn)為，香港的住房單位要到2008年年中才可能會(huì)有“斷層”的擔(dān)心。過去兩年開發(fā)商買地不多，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)和土地價(jià)格都上漲，開發(fā)商覺得利潤(rùn)不多，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期不夠。

根據(jù)香港地政總署統(tǒng)計(jì)資料，2004年度-2005年度，香港政府成功拍賣的土地面積為70290平方米；2005年度-2006年度，降至32952平方米；2006年度-2007年度，已回升到77929平方米；2007年度-2008年度（截至2007年12月20日），已升至112817平方米。但與1996年度-1997年度及1997年度-1998年度定期拍賣時(shí)的156648平方米和341212平方米比較，仍相差很遠(yuǎn)。

通常樓盤的開發(fā)周期接近三年，若開發(fā)商手上可供銷售的存量單位只能維持一個(gè)開發(fā)周期，或者小于一個(gè)周期，便可稱為樓盤存量“缺乏”。胡一威認(rèn)為，一年前開發(fā)商手上的存量是7.1萬至7.2萬個(gè)單位，按正常開發(fā)速度，半年后，只剩5.6萬至5.7萬個(gè)。如果他們不繼續(xù)補(bǔ)充土地，而每年的吸納量還維持在1.8萬個(gè)單位左右，才會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)斷層。

目前香港樓市供應(yīng)出現(xiàn)的短期吃緊，多少有人為因素。摩根大通中國(guó)及香港房地產(chǎn)研究執(zhí)行董事魏志鴻指出，2007年11月，發(fā)展商賣出的一手樓比上月減少，只有716個(gè)單位。原因是發(fā)展商待價(jià)而沽，推遲出售新樓盤。恒基兆業(yè)營(yíng)業(yè)部經(jīng)理謝偉銓對(duì)此亦不諱言。

瑞信、摩根大通、高盛的報(bào)告皆認(rèn)為，2008年香港樓市的升幅應(yīng)約為兩至三成；雷曼兄弟的判斷則更進(jìn)取，估計(jì)升幅約為35%。各大行均認(rèn)為，豪宅和中低價(jià)樓的升幅差距將會(huì)擴(kuò)大，走向兩極。摩根大通魏志鴻直截了當(dāng)?shù)乇硎荆骸?008年兩極化趨勢(shì)會(huì)繼續(xù)，有錢的人將更有錢，香港豪宅將比普通住宅升得更多。”

胡一威認(rèn)為，在金融業(yè)方面，香港擁有比內(nèi)地優(yōu)越的法制和人才，在未來五至十年，仍將是中國(guó)的金融中心。高收入的金融人才是高價(jià)樓盤的有力支撐。如今香港高附加值行業(yè)，如金融、地產(chǎn)業(yè)和公司管理層等高收入族群，月均工資2萬－5萬港元，已有追超1997年水平之勢(shì)；但服務(wù)業(yè)、基層、勞動(dòng)密集型行業(yè)就業(yè)族群的月均工資，卻低于1萬港元，仍較“1997水平”相去甚遠(yuǎn)。

但市場(chǎng)人士普遍相信，香港樓市尚未出現(xiàn)如1997年的過熱或泡沫。胡一威認(rèn)為，香港樓市目前還處于健康狀況。首先，香港市民每月供款相對(duì)收入的比率約為39%，還不到50％的臨界點(diǎn)；而1997年，香港市民平均以90%的月薪供房。

其次，“摸貨”交易為5%，遠(yuǎn)低于1997年的15%，也可見炒樓風(fēng)還不太熱。另外，5％房屋空置率，也比1997年的6.5%要低，表明買房者仍以自住為主。

在私人房產(chǎn)基金Lim Advisors董事卓百德看來，1997年亞洲金融危機(jī)后，許多香港家庭變成“負(fù)資產(chǎn)”，心理陰影至今揮之不去。經(jīng)歷過1997年的慘痛經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)在香港的銀行和投資者都比以往更加小心。