給限價房打個問號

李寧畢業(yè)后在某國家級事業(yè)單位工作，月薪3000～4000元。屬于地道的中等收入階層，但這點(diǎn)錢要想在北京買套商品房著實(shí)不易。不過最近推出的限價房吸引了李寧的目光，限價房據(jù)說是專為買不起房的中產(chǎn)階層準(zhǔn)備的，自己有本市城鎮(zhèn)戶口，各種條件也都符合，買限價房不正好是門當(dāng)戶對嗎?

李寧的這種想法不無道理。限價房在一定程度上確實(shí)是政府為買不起房的中產(chǎn)階層準(zhǔn)備的，定價標(biāo)準(zhǔn)理論上僅為同等地段、同等類型商品房價格的70％，房價原則上低于普通商品房。

不過李寧要是把自己的想法落到實(shí)處，會發(fā)現(xiàn)與理論有一定差距。這種差距可能意味著潛在的中產(chǎn)階層購房者買限價房，可能還不如買普通商品房來得劃算。

價格未必低

限價房在政府制定計劃時可能有一定價格優(yōu)勢，但到推出時，市場可能已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化。在房價高企時，限價房價格優(yōu)勢比較明顯，在房價低落時，則可能沒有價格比較優(yōu)勢。這是由政府決策相對市場的滯后性決定的。

全國首個限價房——廣州保利西子灣小區(qū)2008年2月6日正式接受簽約，剛開盤就出現(xiàn)滯銷，有60％的報名申購者并未真正買房，部分因?yàn)榕c每平米6500元的西子灣相比，旁邊還有4000多元的時代糖果樓盤。

很明顯，限價房是一種收益受到人為制約的高風(fēng)險資產(chǎn)，與中低價房相比，沒有多大優(yōu)勢。在廣州、深圳地區(qū)，政府的保障性住房開始在一季度面市，廣州市2008年將有15000套限價房面市，占2008年廣州住宅總供應(yīng)量的20％，政府的70/90政策下催生的大量中小戶型住宅，也會在2008年大量上市。這將推動整體房價回落，使得今后限價房的優(yōu)勢更不明朗。

不完全屬于你

購房者獲得的是不完全產(chǎn)權(quán)，使得限價房的退出機(jī)制不暢。

根據(jù)北京市推出的限價房管理辦法，限價房為有限產(chǎn)權(quán)，只能自住，不得出租或出借，上市交易時與經(jīng)濟(jì)適用房一樣，設(shè)定了取得房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是否滿5年的條件。不滿5年的，限價房與經(jīng)濟(jì)適用房政策類似，都是不得轉(zhuǎn)讓；確需轉(zhuǎn)讓的，由政府部門進(jìn)行回購。其中，限價房的回購價格需要按照原價并參考折舊和物價水平確定；經(jīng)濟(jì)適用房則是按原價直接回購，或出售給符合條件的購買人。

限價房的購房者為中等收入階層，由于限價房屬于政策性住房，申購與交易都受到制約。限價房目前的低價，在今后交易時是要付出代價的，代價就是交易受限，需要支付更高的交易成本。產(chǎn)權(quán)所有者除了購房者之外，政府是另一個隱身的產(chǎn)權(quán)所有人，這體現(xiàn)在交易價差上。

供給不定

另外，有限價房推出城市的政府官員指出，限價房不是每個時段都進(jìn)行，當(dāng)中低收入的收入跟房價接近或是差不多的時候，限價房就少出甚至是不出。如果商品房價格升高或回落，限價房房價也會相應(yīng)進(jìn)行調(diào)整，只是調(diào)整時間可能會相對有點(diǎn)滯后。這使限價房的供應(yīng)和價格都具有很大的不確定性，意味著購房者無形中又增加了一塊風(fēng)險。

總而言之，政府對限價房實(shí)行不完全產(chǎn)權(quán)政策在法理上站得住腳，是為了防止房地產(chǎn)優(yōu)惠政策成為某些特權(quán)者的囊中之物、生財捷徑。但由于政府本身在適應(yīng)市場上的局限性，當(dāng)前中國的限價房實(shí)踐還遠(yuǎn)不成熟。同時，房價短期內(nèi)的向下調(diào)整預(yù)期，及部分地區(qū)房價大幅度調(diào)整的現(xiàn)實(shí)，使限價房的價格優(yōu)勢很容易成為“空中樓閣”，故對想買限價房的購房者而言，眼巴巴地等限價房未必是上策，如果有合適的普通商品房也不要輕易錯過。