抵押評估究竟采用什么價值類型

對于銀行貸款中抵押物價值評估應采用什么價值類型，美國價值評估行業(yè)認為對應的應該是“市場價值”。他們認為債權方?jīng)Q定貸多少款，那是債權方自己的事，評估師能夠且只能夠提供的是市場價值，評估師不能替代債權方?jīng)Q策。而歐洲價值評估行業(yè)認為貸款抵押物價值評估的價值類型可以使用抵押價值這一價值類型。他們認為抵押價值是在市場價值的基礎上考慮風險折扣后的價值額度。他們認為既然委托方的評估目的是抵押貸款，那么就應該為委托方提供一個貸款金額的最終依據(jù)，并且應由評估師根據(jù)有關規(guī)定考慮風險折扣。

在我國，業(yè)內(nèi)主流觀點也認為貸款抵押物價值對應的應該是“市場價值”。我國的貸款銀行事實上也是這樣實行的，即由貸款銀行在我們評估師提供的評估結論基礎上，確定風險折扣，從而決定貸多少款。在建設部、中國人民銀行及中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會三部委聯(lián)合下發(fā)的《房地產(chǎn)抵押估價指導意見（建住房[2006]8號）》（以下稱《意見》）中，也涉及到了抵押物評估時的價值類型。《意見》第四條提出：“房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。”

但有的觀點認為，貸款抵押物價值對應的應該是一個“謹慎的”價值類型。其理由可能是基于下面三方面考慮的：一是評估執(zhí)業(yè)時應遵循“謹慎性”原則；二是要強調(diào)在評估中不得高估收入或低估費用成本；三是認為既然評估價值是“未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”，那么該評估價值似乎應該比市場價值要小一點。

對貸款抵押物評估中應采取“謹慎性”價值類型的觀點，筆者對此有以下分析：

1、貸款銀行都希望抵押財產(chǎn)的價值不高評。“謹慎性”也應該是評估師的一種執(zhí)業(yè)態(tài)度和一種職業(yè)操守。實際上，《意見》在第十條至第二十八條的評估操作要求中，已經(jīng)非常重視評估師保持謹慎性工作態(tài)度這一問題了。如《意見》較詳細地提出了評估中三種基本評估方法運用時的要求、不得濫用假設和限制條件、評估師報告進行有關的提示與進行抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析等等。

2、沒有必要因“謹慎性”的需要，將抵押物的評估價值類型由“市場價值”改變?yōu)椤暗盅簝r值”，從而對抵押物評估得出的市場價值進行折扣。根據(jù)目前我國貸款銀行的慣例，是由債權人——貸款銀行自己來確定風險折扣。房地產(chǎn)市場資產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和泡沫到底有多少，問題很復雜，如果央行與銀監(jiān)會擔憂當前的房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)泡沫，那也是由其根據(jù)對總體情況的判斷來考慮銀行風險折扣的問題，而不適于由評估師通過改變評估價值類型來決定。

3、至于《意見》第四條“未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款”之后，評估結果中的價值類型仍然是市場價值，而并不是所謂的抵押價值。扣除“法定優(yōu)先受償款”，只是對抵押物權利瑕疵事項的特別處理。

4、抵押物的評估價值受經(jīng)濟、貸款政策及評估規(guī)范各種因素的影響。如果按照歐洲價值評估行業(yè)所應用的抵押價值類型進行評估，當房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)時，則我們通過對市場價值的修正得出抵押房地產(chǎn)的抵押價值可能還容易一些。而當前我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚，房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)泡沫可能是非常大的，此時評估其抵押價值則是非常困難的了。

最后需要強調(diào)的是，價值評估中一切“價值類型”的定義，都是圍繞評估目的而確定的，并服務于評估報告的使用者。而市場價值為“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷以后所達成的公平交易值。”只要我們充分明確了市場價值這一價值類型的內(nèi)涵與功能，就可以提供一份以市場價值為價值類型的、清晰的抵押價值評估報告了。

參考文獻

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[5] 建設部，中國人民銀行，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會.房地產(chǎn)抵押估價指導意見.

（作者單位：重慶銀河會計師事務所）