對(duì)抵押貸款評(píng)估中價(jià)值類型的認(rèn)識(shí)

[摘 要]抵押貸款業(yè)務(wù)是金融機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)抵押貸款又是抵押貸款業(yè)務(wù)中的主要業(yè)務(wù)。本文對(duì)其評(píng)估中的價(jià)值類型和抵押權(quán)進(jìn)行了分析，提出應(yīng)重視抵押貸款評(píng)估中價(jià)值類型的確定。

一、引言

房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)是我國(guó)金融機(jī)構(gòu)的主要業(yè)務(wù)。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與環(huán)境研究中心《2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》披露：截至2006年12月底，國(guó)內(nèi)各商業(yè)銀行個(gè)人房貸余額高達(dá)2.25萬(wàn)億元。“按照此項(xiàng)貸款在國(guó)家經(jīng)濟(jì)總量中的比例，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)抵押貸款情況接近美國(guó)。”“國(guó)內(nèi)有高達(dá)91%的購(gòu)房者是通過(guò)銀行貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的愿望；國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)抵押貸款余額接近美國(guó)，但不容忽視的是，無(wú)論個(gè)人信用制度，還是銀行自身的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，中國(guó)都不及美國(guó)。”而當(dāng)前，即使是個(gè)人信用制度和銀行自身風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)應(yīng)該是較強(qiáng)的美國(guó)，也爆發(fā)了次級(jí)抵押貸款危機(jī)。

房地產(chǎn)抵押貸款中出現(xiàn)的問(wèn)題，主要是出現(xiàn)在對(duì)貸款抵押資產(chǎn)價(jià)值和信用度的審核中。當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，銀行對(duì)貸款者的資格審查不嚴(yán)，則當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，貸款者的真實(shí)還款能力就會(huì)暴露。因此在房地產(chǎn)繁榮周期見頂時(shí)發(fā)放的貸款，其壞賬率往往是最高的。我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格近年來(lái)狂飚突進(jìn)的態(tài)勢(shì)，也應(yīng)引起我們價(jià)值評(píng)估執(zhí)業(yè)者的充分注意。

而抵押貸款評(píng)估中選取的價(jià)值類型直接影響著房地產(chǎn)抵押價(jià)值，從而可能導(dǎo)致評(píng)估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。所以，我們有必要對(duì)房地產(chǎn)抵押評(píng)估的價(jià)值類型和抵押權(quán)進(jìn)行分析。

二、對(duì)評(píng)估價(jià)值類型的認(rèn)識(shí)

1.我國(guó)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估價(jià)值類型的規(guī)定

（1）資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)評(píng)估價(jià)值類型的規(guī)定

2004年，財(cái)政部發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，在第十四條中要求恰當(dāng)選擇價(jià)值類型。此后，中評(píng)協(xié)發(fā)布的《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》和《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見（試行）》等準(zhǔn)則項(xiàng)目中也都提出要選擇價(jià)值類型。

中評(píng)協(xié)于2007年12月發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》列示了市場(chǎng)價(jià)值與其他幾種價(jià)值類型及其定義。但這一列示方式可能會(huì)導(dǎo)致評(píng)估準(zhǔn)則使用者認(rèn)為只能選擇這幾種價(jià)值類型，從而產(chǎn)生對(duì)評(píng)估價(jià)值類型理解和使用方面的誤解。

（2）《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）涉及評(píng)估價(jià)值類型的規(guī)定

1999年發(fā)布的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）2.0.6條款規(guī)定：“同一估價(jià)對(duì)象估價(jià)目的不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)有所不同。”“客觀合理價(jià)格或價(jià)值是指某種估價(jià)目的特定條件下形成的正常價(jià)格。”其6.4.2條款規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估，應(yīng)采用公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，可參照設(shè)定抵押權(quán)時(shí)的類似房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行，但應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中說(shuō)明未來(lái)市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)和短期強(qiáng)制處分等因素對(duì)抵押價(jià)值的影響。”

（3）《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）涉及評(píng)估價(jià)值類型的規(guī)定

2001年發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001），只是在3.2條款解釋“土地價(jià)格內(nèi)涵”時(shí)指出“本規(guī)程所指土地價(jià)格，是指在正常市場(chǎng)條件下一定年期的土地使用權(quán)未來(lái)純收益的現(xiàn)值總和，其權(quán)利特征是出讓土地使用權(quán)。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格、承租土地使用權(quán)價(jià)格是其特殊形式，租賃權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格是其派生形式。”“根據(jù)估價(jià)目的不同，土地價(jià)格可采用熟地價(jià)格、生地價(jià)格和毛地價(jià)格表示。”同樣尚未明確提出價(jià)值類型的概念和各價(jià)值類型的定義。

2.我國(guó)價(jià)值評(píng)估行業(yè)對(duì)價(jià)值類型的研究狀況

我國(guó)評(píng)估理論界對(duì)價(jià)值類型的研究已有十多年，在價(jià)值類型的概念、定義和應(yīng)用條件和基本作用等方面取得了一定的共識(shí)。在各類執(zhí)業(yè)評(píng)估師考試的教材中，也反映了這些研究的進(jìn)展，如：

（1）注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師2007年考試教材對(duì)價(jià)值類型的闡釋

該教材第一章總論的第二節(jié)認(rèn)為，“由于所處的角度不同，以及對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型理解方面的差異”，價(jià)值類型有四種分類方法。該教材傾向于將評(píng)估價(jià)值分為市場(chǎng)價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值兩大類。該教材對(duì)市場(chǎng)價(jià)值的定義是：“資產(chǎn)評(píng)估中的市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日公開市場(chǎng)上最佳使用狀態(tài)下最有可能實(shí)現(xiàn)的交換價(jià)值的估計(jì)值。”并認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估時(shí)所使用的信息資料及其相關(guān)參數(shù)都來(lái)源于公開市場(chǎng)。

該教材對(duì)市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值是這樣詮釋的，即認(rèn)為市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值是一系列不符合市場(chǎng)價(jià)值定義條件的所有價(jià)值類型的總稱或組合，它包括“在用價(jià)值、投資價(jià)值、持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、清算價(jià)值，等等。”

（2）房地產(chǎn)估價(jià)師2007年考試教材對(duì)價(jià)值類型的闡釋

該教材第一章第二節(jié)對(duì)價(jià)值類型作了闡述，其將價(jià)值類型同樣分為市場(chǎng)價(jià)值與非市場(chǎng)價(jià)值，其列示的非市場(chǎng)價(jià)值為快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、清算價(jià)值和投資價(jià)值。

（3）土地估價(jià)師2007年考試教材涉及價(jià)值類型的闡釋

該教材在地價(jià)理論中按土地使用目的對(duì)土地價(jià)格類型進(jìn)行分類，列示了買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格五種價(jià)格類型。

3.國(guó)際價(jià)值評(píng)估界對(duì)價(jià)值類型的規(guī)范

國(guó)際評(píng)估界對(duì)價(jià)值類型都比較重視。《國(guó)際價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則》的三個(gè)基礎(chǔ)準(zhǔn)則中，有兩個(gè)準(zhǔn)則是以價(jià)值類型來(lái)命名的，即“國(guó)際價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則 1：價(jià)值評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)值基準(zhǔn)（IVS 1：Market Value Basis of Valuation）”和“國(guó)際價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則 2：市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值基準(zhǔn)（IVS 2：Bases Other Than Market Value）”。美國(guó)“專業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則”和英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)的評(píng)估準(zhǔn)則中雖然都沒(méi)有單獨(dú)的價(jià)值類型準(zhǔn)則，但在每項(xiàng)重要的基本性準(zhǔn)則中都強(qiáng)調(diào)了價(jià)值類型。

因此可以說(shuō)，價(jià)值評(píng)估中的價(jià)值類型是國(guó)際上價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則和價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中最基本的執(zhí)業(yè)要求和執(zhí)業(yè)理念。

筆者認(rèn)為，價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型應(yīng)根據(jù)評(píng)估目的、評(píng)估經(jīng)濟(jì)行為條件、評(píng)估市場(chǎng)條件、評(píng)估假設(shè)條件、法律法規(guī)或契約限制條件來(lái)確定。價(jià)值類型約束評(píng)估結(jié)果，因此評(píng)估結(jié)果是與評(píng)估結(jié)果的性質(zhì)、適用范圍、限制條件（市場(chǎng)條件、評(píng)估對(duì)象自身?xiàng)l件）聯(lián)系在一起的。我們確定了價(jià)值類型之后，才可能選擇合適的方法、確定適當(dāng)?shù)膮?shù)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

而不同評(píng)估方法得出的評(píng)估價(jià)值應(yīng)該是一致的或是差距不大的。如果同一評(píng)估標(biāo)的在確定的價(jià)值類型下，由不同的評(píng)估方法得出的評(píng)估結(jié)果相差很大，則需要檢查是哪一種評(píng)估方法所采用的技術(shù)與數(shù)據(jù)存在著問(wèn)題。如果不理解同一評(píng)估標(biāo)的在不同評(píng)估目的下將得出不同的評(píng)估結(jié)果，則可能就是對(duì)評(píng)估價(jià)值類型認(rèn)識(shí)不夠。

三、對(duì)抵押權(quán)的認(rèn)識(shí)

對(duì)抵押貸款評(píng)估中評(píng)估價(jià)值類型的分析，則必須要明確抵押權(quán)的涵義與抵押權(quán)行使類型的劃分。

抵押權(quán)是債權(quán)人因?yàn)榈盅憾鴮?duì)抵押物交換價(jià)值所享有的支配權(quán)，性質(zhì)上為他物權(quán)，并且是依照法律規(guī)定的由當(dāng)事人約定的用以擔(dān)保債權(quán)受償而直接支配標(biāo)的物的擔(dān)保物權(quán)。債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人或者第三人所提供擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)的占有，有以其變現(xiàn)金額優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。抵押權(quán)對(duì)抵押物的支配，實(shí)際是對(duì)抵押物交換價(jià)值的支配。

抵押權(quán)必須以法律行為取得方為有效。我國(guó)《擔(dān)保法》第38條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。”。

抵押權(quán)的行使是指抵押權(quán)在債權(quán)已屆清償期而債權(quán)人不履行債務(wù)時(shí)，處分抵押物以優(yōu)先受償?shù)男袨椤Ｎ覈?guó)《擔(dān)保法》第53條規(guī)定：“債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模梢耘c抵押人協(xié)議以抵押物折價(jià)或者以拍賣、變賣該抵押物所得的價(jià)款受償；協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提出訴訟。”“抵押物折價(jià)或者拍賣、變賣后，其價(jià)款超過(guò)債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部份由債務(wù)人清償。”

根據(jù)上述抵押權(quán)的性質(zhì)，可以明確抵押貸款中的抵押物評(píng)估價(jià)值是設(shè)定時(shí)點(diǎn)的評(píng)估價(jià)值，是對(duì)抵押物“折價(jià)或者拍賣、變賣價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)利”的價(jià)值。所以，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到抵押物的評(píng)估價(jià)值應(yīng)是能夠?qū)崿F(xiàn)其交換的變現(xiàn)價(jià)值。按照這一推理，抵押物評(píng)估的價(jià)值類型應(yīng)是清算價(jià)值。

四、對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中價(jià)值類型的認(rèn)識(shí)

1.當(dāng)前準(zhǔn)則、規(guī)程中的最新規(guī)定

《資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型指導(dǎo)意見》（中評(píng)協(xié)[2007]189號(hào)）第二十四條規(guī)定“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行以抵押為目的的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)知曉擔(dān)保法等相關(guān)法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)對(duì)抵押價(jià)值的有關(guān)規(guī)定和要求，并根據(jù)擔(dān)保法等相關(guān)法規(guī)及金融監(jiān)管機(jī)關(guān)的規(guī)定選擇市場(chǎng)價(jià)值或其他價(jià)值作為抵押評(píng)估的價(jià)值類型。”

建設(shè)部、人行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》（建住房[2006]8號(hào)）第四條規(guī)定“房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。”。

上述規(guī)定都保持著“抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)”的延續(xù)規(guī)定，但又似乎考慮到抵押價(jià)值評(píng)估中有時(shí)需要采用市場(chǎng)價(jià)值之外的價(jià)值類型或?qū)κ袌?chǎng)價(jià)值的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行修正。

2.金融機(jī)構(gòu)對(duì)抵押評(píng)估價(jià)值的處理狀況

作為接受抵押物的債權(quán)人，金融機(jī)構(gòu)是利用“抵押率”來(lái)對(duì)評(píng)估的抵押價(jià)值確定貸款額度，抵押貸款額度＝房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值×抵押率。評(píng)估師提供的抵押評(píng)估價(jià)值并不就是貸款額度。金融機(jī)構(gòu)是根據(jù)借款人的資信程度、企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況、抵押財(cái)產(chǎn)折舊率、貸款期限、抵押物的適用性、投資風(fēng)險(xiǎn)以及價(jià)格波動(dòng)等各種因素來(lái)確定抵押率。抵押率一般掌握在50%-70%之間。也就是說(shuō)，金融機(jī)構(gòu)利用抵押率來(lái)解決評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)值與清算價(jià)值之間的轉(zhuǎn)換。由于抵押物評(píng)估需要盡可能地客觀、公正與科學(xué)，因此抵押物評(píng)估中采用的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值更為妥當(dāng)。

3.對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估價(jià)值類型的認(rèn)識(shí)

綜上所述，房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中的價(jià)值類型根據(jù)抵押權(quán)性質(zhì)應(yīng)該是清算價(jià)值，但由于作為債權(quán)人的金融機(jī)構(gòu)利用抵押率來(lái)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)提供的評(píng)估價(jià)值確定貸款額度，因此評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)值為基準(zhǔn)進(jìn)行抵押貸款中抵押物的價(jià)值評(píng)估。

（作者單位：福建泉州永信資產(chǎn)評(píng)估公司）