讓低收入者實(shí)現(xiàn)住房“美國夢”

美國政府認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)家庭的住房支出超過總收入的30％的時(shí)候，就是一種過度負(fù)擔(dān)，政府必須施以援手。

美國南加州的圣地亞哥市，單身媽媽格林尼斯在一家超市當(dāng)收銀員，一小時(shí)掙十一美元，她的女兒今年一歲半，由她五十二歲的母親在家看護(hù)。格林尼斯的年收入大約兩萬美元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國住房與城市發(fā)展部（US Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD）公布的圣地亞哥地區(qū)的家庭收入中間值：63，400美元。相比之下，圣地亞哥的房價(jià)居高不下，名列美國大城市的前列。一幢150平方米左右的普通二層樓房，大約在四十萬到八十萬美元之間。也就是說，格林尼斯這樣的低收入者，如果打算繼續(xù)生活在圣地亞哥，至少需要不吃不喝二十年的收入，才能負(fù)擔(dān)得起這樣的住房。

在這樣的壓力下，格林尼斯會不會因?yàn)榻?jīng)濟(jì)窘迫、被迫搬出她從小長大的城市？或者，為了留在城市里，不得不和她的女兒、母親三代人擠在一個(gè)地下室里？

格林尼斯是幸運(yùn)的。她享受著美國政府給低收入者提供的租房補(bǔ)貼券。現(xiàn)在她住著一套兩室一廳的房子，由于地點(diǎn)好、社區(qū)好，對外的公開房租高達(dá)2000美元一個(gè)月，比格林尼斯的收入還高。但是，她自己只要付550美元左右，政府付余下的1450美元。因?yàn)椋鶕?jù)美國住房與城市發(fā)展部的政策，如果一個(gè)家庭的年收入低于所在地區(qū)家庭收入中間值的80%，可以申請住房補(bǔ)助。補(bǔ)助的方式通常有兩種：一種是直接向低收入家庭提供廉價(jià)的公共住房，另一種是更常見的，就是向低收入家庭發(fā)放租房券，享受補(bǔ)助的家庭必須拿出家庭總收入的30％支付房租，余下部分用住房券來補(bǔ)足。

這些住房補(bǔ)貼政策背后的理念是：窮人也要有“體面的生活”。吸引各國移民的“美國夢”的核心之一，就是有一幢屬于自己的房子。美國政府認(rèn)為，當(dāng)一個(gè)家庭的住房支出超過總收入的30％的時(shí)候，就是一種過度負(fù)擔(dān)，政府必須施以援手。

HUD:“首要任務(wù)是讓低收入者擁有自己的住房”

位于美國首都華盛頓第七大街上的美國住房與城市發(fā)展部，是幫助格林尼斯這樣的低收入者實(shí)現(xiàn)住房“美國夢”的聯(lián)邦部門。在它的主頁上明確寫著：“幫助中低收入的美國人成為房屋擁有者，是全國性的首要任務(wù)，尤其是那些首次買房者和少數(shù)族裔。” 這個(gè)部分工作的主旨，就是為普通美國人尤其是低收入者提供“負(fù)擔(dān)得起”的住房。

HUD的前身是聯(lián)邦住房管理局(FHA)，它為拯救低迷的三十年代美國房市而生。當(dāng)時(shí)，美國房地產(chǎn)業(yè)一片蕭條，二百多萬建筑工人失業(yè)。僅僅有40％的美國人擁有自己的住房。房屋貸款的門檻也比現(xiàn)在高得多：利率高、首付高、貸款時(shí)間短。在“居者有其屋”的理念下，美國國會創(chuàng)建FHA，由國家出面，專門為低收入者提供住房貸款保險(xiǎn)。在這項(xiàng)政策下，低收入者的購房首付可以從一般的20％降到房屋價(jià)格的3％，大大提高了低收入者、包括剛參加工作的年輕人的購房能力。1965年，F(xiàn)HA并入HUD住房辦公室的一部分。

HUD官方主頁宣布，自從1934年成立以來，F(xiàn)HA一共為3400萬私人住房提供了房屋貸款保險(xiǎn)。它和租房補(bǔ)貼一起，構(gòu)成了HUD“可負(fù)擔(dān)住房”政策的核心，在它的影響下，七十多年里，美國的私人住房擁有率提高了近三十個(gè)百分點(diǎn)，目前，美國大約有68.1％的家庭擁有自己的住房。

上文中的格林尼斯，她如果不想繼續(xù)住在政府補(bǔ)貼的房子里，打算擁有自己的房子，也不是不切實(shí)際的夢想。她作為低收入者，可以享受政府提供的各種購房優(yōu)惠。比如減免十年內(nèi)的個(gè)人所得稅。她甚至可以理直氣壯地要求美國政府幫她交首付。根據(jù)2003年布什簽署的補(bǔ)助低收入無房戶買房的法案，凡有能力支付月供、但沒有足夠的錢付首付的美國家庭，均可申請一筆特別資助，美國政府將為他們交納首付，包括辦理房屋過戶的相關(guān)費(fèi)用。

美國的房屋信貸系統(tǒng)

事實(shí)上，無論貧富，很少有美國人會一次付清幾十萬美元的房價(jià)，絕大多數(shù)人都要通過金融機(jī)構(gòu)申請貸款。有一位美國同事曾對筆者說，即使有能力一次付清，她也會申請房屋貸款，剩下的錢可以留做其它投資。可見，一個(gè)健康、穩(wěn)定的信貸系統(tǒng)幾乎涉及每個(gè)私人購房者。

HUD作為政府部門，自己并不參與建房、也不直接向私人提供貸款，但是它設(shè)立政策和金融杠桿，鼓勵(lì)并規(guī)范全國上千家的私人商業(yè)銀行向買房者提供首付和利息合理的貸款。早在三十年代，美國聯(lián)邦政府在全國設(shè)立了十二家“聯(lián)邦家庭貸款銀行”，它們發(fā)行專門債券、籌集資金，再把這些資金以低息貸款的方式借給全國數(shù)千個(gè)私人銀行，讓他們向個(gè)人發(fā)放房屋貸款。如今，這一體系仍在運(yùn)轉(zhuǎn)，每年向美國家庭提供數(shù)十億美元的低息資金。

考慮到銀行貸出去的款往往是十幾年到三十年的周期，為了保證商業(yè)銀行有持續(xù)、充沛的貸款發(fā)放，聯(lián)邦政府又成立了Fannie Mae（房利美）和Freddie Mac（房地美），它們從銀行手里購買房屋抵押貸款，打包后變成債券出售，從而實(shí)現(xiàn)資金的迅速回流。這種資產(chǎn)金融化的手段，成功地推動了美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，卻也為現(xiàn)在的次級債危機(jī)埋下了伏筆。

眼下的次級債危機(jī)

數(shù)年的低貸款利率，加上民眾對房屋升值越來越高的期待，過去十多年來，美國房市持續(xù)走熱。許多地方的房價(jià)翻了一番，尤其是2000年后，房價(jià)幾乎上漲了50％。比如在美國房價(jià)最高的地區(qū)舊金山灣區(qū)，一幢普通的兩層別墅價(jià)格高達(dá)八十多萬美元，而在這一地區(qū)擔(dān)任小學(xué)老師的年薪不過五六萬美元，即使夫妻雙方都工作，也無法負(fù)擔(dān)。他們中的許多人被迫從大城市搬到內(nèi)陸一些房價(jià)便宜的州去生活，比如離加州不遠(yuǎn)的阿利桑那州，鳳凰城的房屋才二十萬美元左右。

在美國房地產(chǎn)市場一片火熱的時(shí)候，許多銀行和貸款公司為了爭取客戶，放寬了貸款條件，甚至表示“不查收入，不查資產(chǎn)”。大量低收入或信用欠佳的人都可以獲得貸款，如果他們無力還款，甚至可以通過自己房產(chǎn)二次抵押，來償還月供。這種貸款被稱為“次優(yōu)抵押貸款”，屬于高風(fēng)險(xiǎn)貸款。但到了2006年，長期貸款利率上漲，借款人還貸壓力驟增，有些人開始無力每月償還貸款。“人們想不到兩年后貸款額會增加，”可靠貸款中心華盛頓辦公室主任艾里克·霍爾伯林說：“許多情況下，貸方不考慮借款者是否具有償還能力。”

據(jù)美聯(lián)社報(bào)道，今年大約有220萬美國人面臨無力償還貸款，房屋被銀行收回的危險(xiǎn)。尤其是那些在房地產(chǎn)的巨大利潤之下，忍不住誘惑、加入“炒房一族”的低收入美國家庭，他們不幸地接過了市場的最后一棒，不僅沒有賺錢，還背上了巨大的債務(wù)。“這就像游戲一樣。在前面和中間的人才會賺錢。最后面的人不光不能得利，而且還要承擔(dān)不屬于自己的責(zé)任。”他們中的一位無奈對美聯(lián)社的記者說。

在愈演愈烈的次級債危機(jī)中，美國住房和城市發(fā)展部表示，它們會為信用良好、還款及時(shí)的美國家庭提供擔(dān)保，幫助他們以相對優(yōu)惠的貸款利率重新借款，打消他們被銀行收回房屋的恐懼。布什政府也于12月6日宣布，將把某些次級房屋貸款的利率凍結(jié)五年，以防止屋主付不出房貸而房屋被法院拍賣的情況激增。