需防二三線城市房價輪漲

所謂“拐點論”是虛妄的，其實更多表明的是社會公眾對拐點的期待。

圍繞著房價未來將是跌還是漲，各路英雄開始了一場關于房地產市場是否存在拐點的討論。有些人認為樓市的冬天已經來臨，中國房地產市場已經出現了拐點。而有些人則認為現在提樓市拐點還為時過早。

筆者總體的判斷是，當前中國房地產供不應求的基本格局未有任何改變，導致供不應求局面出現流動性過剩和政府壟斷性的土地制度沒有任何改變，因此所謂“拐點論”是虛妄的，更多其實表明的社會公眾對拐點的期待。

然而，簡單地斷定拐點是否出現并無多太益處。究竟該如何看待這個問題，需要我們從不同角度來重新審視目前的房地產市場。

房地產業存在巨大推動力

從我國宏觀層面看，我國宏觀經濟一直保持良好勢頭。

國家信息中心報告預測，2007年全年，我國GDP增速將達11.4%，全社會固定資產投資名義增速為25.5%，社會消費品零售額名義增速16.4%，外貿順差將達2680億美元，CPI漲幅為4.7%。而報告還指出，2008年我國經濟增長率高位趨穩、小幅回落，約為10.8%；物價總水平漲幅趨緩，CPI漲幅約為4.5%。在宏觀經濟發展的基礎上，我國城市進程仍將逐步加快，人口紅利還將持續。“十一五”規劃指出：到2010年，我國人均GDP將達到19，270元，城市化水平由43%提高到47%。而國內大部分專家學者都認為我國的人口紅利還將持續5-10年。這些都構成了對我國房地產行業發展的巨大推動力。

從流動性過剩角度來看，雖然目前全球金融市場處于劇烈波動狀況，美國等一些發達國家甚至出現了流動性不足。但從IMF2007年10月發布的《世界經濟展望》顯示，在過去的一年間，大量外匯通過經常項目和資本項目流入新興和發展中經濟體。近來流入新興經濟體的私人資本規模也在迅速擴張，資本流入依然維持較高的水平。我國在國際收支失衡背景下的高額外匯儲備、人民幣升值預期和實際負利率等因素的影響下，依然保持充足的流動性。流動性過剩勢必會對股市和樓市產生重大影響。而一些專家學者通過實證分析得出與股市相比，流動性過剩對房地產市場的影響要更為顯著。我們認為，尤其是在近期伴隨著建設銀行、中國石油等大盤藍籌股的回歸增加了股票市場的供應，使股票市場的流動性得到初步緩解。在這樣的態勢下，恐怕近期房地產市場需要更多承擔的是股市對房市的替代效應。房地產市場很有可能成為我國過剩流動性宣泄的重要場所。

另外，在我國的城市化進程中，房地產市場的進程有十分重要的作用。目前，中國城鎮人均住房面積只相當于發達國家平均水平60%，而中國的城鎮化率只有45％，這意味著中國的房地產建設進程可能走完了1/3。因此，我們尚需從整體上來看待中國的房地產市場。從城市化進程角度來看，當前對房地產市場是否出現拐點的討論主要集中在京、滬、穗、深等城市化程度較高的一線城市，而忽略了城市化進程正加速發展的一些二線、三線城市。事實上，這些城市極有可能成為接下來“輪漲”的對象，上演一線城市房價暴漲的景象。

房地產市場：關注制度建設更重要

我們認為，關注房地產市場，最重要的不是拐點是否出現、房價是上漲還是下跌，而是房地產市場的制度是否公平，開發模式是否合理，以及長期發展是否健康。因此，我們不應該只關注房價本身，更應該從多角度看考量房地產市場。

以下我們對有關政府決策提出的意見：

從供給方式看，或許政府更應該借鑒近期調控股市的方式，多用市場手段來調控市場。由于建設銀行、中石油等一些大盤藍籌股的回歸，使得股市的調控效果初步顯現。這是因為大盤藍籌股的回歸一方面在申購期間凍結了大部分的股市資金，在這期間使得股市在資金取向上發生了很多變化。另一方面大盤藍籌股的回歸，使得人們的投資預期趨于長期化。這樣合理地規范了人們的投資預期。這說明政府在與大型國企的利益博弈中容易達成共識，從而形成股市的有效供給。從短期看，政府在對房地產市場進行調控時，也應該注重同各有關利益主體的博弈，特別是要注重與房地產開發商溝通與交流，正確引導房地產開發商的行為，使其在權衡各方利弊的同時，做出更合理的決策，從而增加房地產市場的有效供給。

土地在中國從來都是命根子。房地產市場的供給中，土地無疑也是最關鍵的因素。然而，我國土地供應是壟斷性的，政府成了最大的土地供給商，土地收入成為了許多地方政府財政收入的主要源泉之一。這就使得本來作為調控工具的土地變成了牟利工具。地方政府的角色定位從房地產市場的調控者變成了最大的既得利益者。這就要求中央政府一方面在與地方政府的博弈中，合理引導地方政府的行為，使其從利益主體真正轉變到調控主體，讓土地真正成為調控房市的有效工具。筆者為此一再呼吁，就是要啟動“第三次土地革命”，建立起土地的現代產權制度，以完全變革土地的供應方式。另一方面，政府還要強化土地收入的再分配功能，用這部分收入來增加對中低收入者的保障性住房或對中低收者給予適當住房補貼。

從需求角度看，要繼續從需求入手調控房地產應該抑制高收入群體對房地產的投資與投機性需求，但要注意不能夠抑制居民主體改善居住條件的正常需求。為此，我們建議：一方面，要要盡快開征財產稅（物業稅），以增加持有環節的稅收，使非居住住宅的持有成本大幅度上升，從而從需求端抑制房價上升；

另一方面，國家在消費信貸政策的運用上已經出臺政策，區分不同收入階層的購房能力和需求，細化調控政策，對低收入者及小戶型降低首付比例，對高收入者和二手房提高首付比例。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%。

房地產業在整個國民經濟中占有舉足輕重的地位，我們還應該從金融安全的高度來看待房地產的產業發展問題。由于銀行的優質資產中的大部分都是貸給了房地產開發企業，如果房子賣不出去的話，很多房地產企業會因此而無法還貸，造成銀行的呆帳、壞帳大幅增加，嚴重的情況還有可能造成全國性的信用危機和產業資金鏈的斷裂，所以政府肯定也不希望房地產的價格出現大起大落。從產業性質來看，房地產當中的居民住房更多的代表了一種公共產品的性質，是作為一種居住的功能而存在的商品，政府應該把房地產作為民生的問題來看待，不斷增加經濟適用房和廉租房的供給，完善住房保障體系，緩解商品房的價格上漲壓力。

（本文觀點僅供參考，不作為投資依據）