地方財政支出對房地產價值的影響

摘 要：運用普通最小二乘法，對我國35個大中城市的數據資料進行多元回歸，分析地方財政支出對房地產價值的影響，其結論是地方財政支出和房地產價值存在高度正相關關系，城市持續高水平的財政支出，經過一段時間的積累，必定通過房地產價值的增加體現出來。由此引出了對我國房地產稅進行改革的啟示。

關鍵詞：地方財政支出；房地產價值；財產稅

中圖分類號：F810．7，F293．35 文獻標識碼：A 文章編號：1003-7217(2008)01-0085-05

一、引言

2006年，中央以及地方政府針對過快增長的房價，幾乎從房地產的各環節出臺了一系列的調控政策。然而，一年過去了，雖然住房結構調整的概念被普遍認同，保障性住房土地政策、開發思路已經形成，但政策“組合拳”沒有達到預期的效果。房地產業是國民經濟的基礎性、先導性產業。房地產的價格不僅關系到一般老百姓的生產和生活問題，還關系到一個城市發展潛力和競爭力以及國家的宏觀經濟穩定等問題。

因此，本文試通過對房地產價格的影響因素進行定性和定量研究，來檢驗我國地方財政支出和房地產價值的關系。具體的研究思路是通過對我國35個大中城市的數據資料進行分析整理，然后根據定性分析定義出對房地產價格的主要變量，并在此基礎上運用多元回歸的分析方法對假設進行檢驗，得出了地方財政支出和房地產價值存在高度正相關關系的結論，并由此引出對我國房地產稅進行改革的啟示。

二、文獻回顧

1956年10月美國經濟學家查爾斯·蒂伯特在其《一個關于地方支出的純理論》一文中提出了著名的蒂伯特模型(Tieuout，1956)，其中有一條重要假設：具有消費者和投票者雙重身份的人，作為“理性消費者”，他們掌握不同社區或地區的收入一支出模式差異的完全信息，并能夠對差異做出反應(即“用腳投票”)，選擇符合自己收入一支出偏好的地區居住。模型中收入主要是能夠獲得的公共產品和公共服務水平提高，支出則主要指其稅收負擔和居住成本。在過去的幾十年里，許多學者做了大量的實證研究來驗證這一假設正確與否。美國著名財政學家奧茨(Oates)通過對新澤西州東北部的53個城鎮進行調查，分析了財產稅和地方公共支出對房產價值的影響，其結論是：居民的財產價值主要通過其所擁有的房地產價值體現出來。在公共服務水平不變的情況下，稅收負擔與房地產價值負相關；在稅收負擔不變的情況下，公共服務水平與房地產價值正相關(Oates，1969)；在稅率相同的情況下，不同的社區之間，由于財政支出的不同，會不同程度上影響財產價值(Orr，1968；Church，1974；Meadow，1976)。在假定其他情況相同的條件下，如果一個社區財產稅稅率高于平均水平，它的財產價值會降低；同樣，地方公共產品和服務高于平均水平，會增加其財產價值(Polinsky and Shavell 1976)。

許多學者通過對不同大都市的數據進行實證分析，他們在變量的選取上略有不同，差別不是很大，得出的結論大同小異。但是，Hyman and Pasour通過對北卡羅來納州的106個城鎮研究發現，在大都市之外，財產稅和地方公共支出對房地產價值的影響不確定。財產稅和地方公共支出不一定會資本化到房地產價格之中。同樣在小城市，房地產稅和公共支出對房地產價值的影響也不是很明顯，因為在小城市土地供給具有彈性(McMillan；Carlson，1977)。

在國內，杞明在2005年通過蒂伯特理論模型對我國房價上漲進行解釋；范麗群、汪偉全、劉兵勇等在2005年對城市競爭力和房地產的價格的相關性進行實證研究。倪鵬飛等人認為房產價格與城市競爭力存在一定的內在關聯性：一般說來，競爭力較強的城市的房地產價格會比競爭力弱的城市的房地產價格高，但過高的房地產價格也會影響城市競爭力的增強。在他們所論述的要素中包含公共支出和公共服務水平。因此，也從側面說明了公共支出對房地產價值的影響。

關于房地產價格上漲的原因分析，有關部門和專家大多強調的是土地和資金供給減少、預期變化、需求膨脹、投機炒作等等；有人強調的是土地價格的上漲，建筑材料價格的增長及新建住宅品質的提升，房地產業稅制的不完善(王麗梅，2006)以及GDP與FDI對中國房地產價格產生的影響(閆之博，2007)；有人認為是住房需求持續上升，調控政策的預期目標被實施后的負面效應沖淡，以及消費心理對房地產價格的影響(劉希模，2007)。還有人從城市化的角度通過實證分析來解釋房地產價格不斷上漲的原因，他們認為中國的房地產價格與中國城市化水平之間存在一種長期穩定的正向變動關系，短期來看，均衡關系由短期偏離向長期均衡調整的速度較慢(陳石清，黃蔚2007)。

關于房地產價格的影響因素可謂眾說紛紜，既有宏觀因素上的分析，又有微觀層次上的分析；既有定性分析，也有定量分析。雖然，有些文章也偶有涉及到地方財政支出這一影響因素，但都沒有通過實證的研究方法具體論證公共支出對房地產價值的影響。如果考慮到房地產價格上漲過程中的地域差別，剔除房地產本身的個別因素，那么，財政支出水平，特別是公共基礎設施方面的支出水平，是影響房地產價值的一個非常重要因素。

三、研究設計

(一)樣本說明

為了考察地方財政支出對房地產價值的影響，我們選取了全國35個大中城市作為研究對象。樣本選擇時，考慮到以下幾個方面：(1)由于考慮到小樣本進行回歸沒有意義，因此，我們選擇了全國35個大中城市作為樣本，使樣本數量不低于30個。(2)所選擇的35個大中城市，要么是直轄市，省會城市，要么是計劃單列市。這些城市都是各個區域中的中心城市。無論在政治上還是經濟上都處于非常重要地位，因此，有很多情況都非常相似，縮小了很多不可控因素對房地產價值的影響。(3)以中國城市年鑒和中國統計年鑒作為數據資料來源，以保證統計口徑的一致性。所選取的35個大中城市變量的統計口徑是市轄區不包括所轄縣、地級市。(4)為了消除公共支出、人口規模、人均可支配收入中存在異方差和量綱的問題，對右邊的自變量進行了對數處理，以符合研究需要。

(二)變量定義

價值是價格的基礎，價格是價值具體表現形式。因此，選取房地產的價格代替房地產的價值作為因變量。由于在每一個城市中，房地產的價格還受房屋的物理特征(建筑物的新舊、質量、功能、平面布置、外觀形象等)、土地價格、到城市中心的距離、環境因素、社會因素(政治安定狀況、社會治安程度)等諸多因素的影響。為了研究的目的，消除這些微觀因素的影響，我們假定這些情況相同。在變量選取上，選取35個大中城市的房地產的平均價格作為因變量V。

中國沒有類似美國的財產稅，在不同的城市之間居住，都不存在相應的稅收負擔成本。因此，在中國如果借鑒奧茨的研究方法就不需要象美國那樣討論財產稅對房地產價值的影響。在變量的選擇上，省略掉這一變量。然而，中國目前能夠在地區間自由移動并創造房地產需求的大多是投資者或高收入階層，因此，更加適合探討在稅收負擔不變的情況下，公共支出與公共服務水平與房地產價值相關情況。而公共支出和公共服務水平直接取決于地方政府的財政投入狀況。由于各個城市的人口數量各不相同，如果用各個城市的財政支出總量作為變量則有些不科學，因此，在變量選擇上，選取每個城市的人均財政支出作為自變量E，則相對科學。以此來判斷我國地方人均財政支出水平對房地產價格的影響情況。

在模型中，還應該包括人們的支付能力。一般認為，隨著城鎮居民年人均可支配收入水平的提高，人們將會增加對住房的需求。通常，城市居民收入增加(非名義增加，名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。至于對房地產價格的影響程度，要看現有的城鎮居民收入水平及不同收入階層所占的比重。

不同收入群體的收入增加對房地產價格的影響是不同的。低收入者、中等收入者、高收入者在收入增加的情況下，低收入者增加的收入大部分甚至全部會首先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產價格的影響估計不大。中等收入者由于衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收入大部分甚至全部會用于提高居住水平，這自然會增加對居住房地產的需求，從而會促使居住房地產價格上漲。高收入者，其增加的收入大部分甚至全部可能用于儲蓄或其他投資，這對房地產價格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產投資或投機則會引起房地產價格上漲。在城市中，中等收入階層所占的比重較大，中等收入者的收入水平是影響房地產價格的主要因素。因此，選用城鎮居民年人均可支配收入作為變量I，更能代表實際情況。

房地產價格與人口數量的關系非常密切。當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲；而當人口數量減少時，對房地產的需求就會減少，房地產價格也就會下落。影響房地產價格的人口因素還有：人口素質和家庭人口規模。人口素質指人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，它可以引起房地產價格的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普及，同時對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產價格升高；家庭人口規模，這里所說的家庭人口規模，是指全社會或某一地區的家庭平均人口數。家庭人口規模發生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數的變動，從而引起需用住房數量的變動，隨之導致房地產需求的變化而影響房地產價格。一般來說，隨著家庭人口規模小型化，即家庭平均人口根據中國城市年鑒和中國統計年鑒(2006)的數數的下降，家庭數量增多，所需住房的總量將增加，房地產價格有上漲的趨勢。所以選取人口規模作為近似變量P。由于數據搜集原因，所選取的人口規模是每個城市的年末總人口數，不包括流動人口數量：101。以上變量符號、單位和預期標志如表1所示：

由以上變量定性分析知，E、P、I都與V有較強的相關性，因此，我們假設理論回歸模型為：

V=β₀+β₁tlnE+β₂lnI+β₃lnP+ε

下面我們將通過具體數據對這一理論模型加以驗證。

四、實證結果與分析

據資料，利用SPSS統計軟件對全國35個大中城市的相應變量作OLS回歸分析，輸出的回歸結果如以上三表所示。根據結果，得到多元線性回歸方程為：

V=-5.564+4.0261nE+2.940lnI+1.21llnP

(一)回歸方程的擬合優度檢驗

擬合優度檢驗就是檢驗回歸方程對樣本觀測值的擬合程度，主要指標是樣本決定系數。由ModelSummary^b表可知，樣本決定系數(R square)R²=0.825，在用樣本容量(35)和自變量的個數(3)對其調整后，得到修正樣本決定系數(Adjusted Rsquare)R²=0.808，它表示在全國房屋銷售價格取值的變差中，能被地方財政支出、城鎮居民年人均可支配收入和城市年末總人口的多元回歸方程解釋的比例為80.8％。從樣本決定系數和復相關系數看，房地產價值的回歸方程擬合程度很高。回歸方程通過了擬合優度檢驗，模型設計相對合理。

(二)回歸方程的F檢驗、D.W檢驗

通過回歸方程的F檢驗，由ANOVA^b表可知，F=48.677＞F_0.05(3，31)，因此，在a=0.05的顯著水平下，V對E，I，P有顯著的線性關系，也就是回歸方程是顯著的。更通俗一些說，地方財政支出、城鎮居民年人均可支配收入以及城市年末總人口從總體上對因變量房地產價值產生影響，并且這一結論錯誤的概率也不超過5％的水平。并且從ModelSummary^b表中可知，D.W=1.948在2附近，通過了D.W檢驗。因此，可以認為模型不存在一階序列的自相關。

(三)線性關系檢驗、多重共線性檢驗

由Coefficients^a表的回歸分析可見，β₁、β₂所對應的P值均小于0.05，通過了顯著性檢驗。雖然僅憑這個數據這并不意味著V與E，I之間的線性關系都很顯著，但是通過多重共線性檢驗，從Coef-ficients^a表中可知，VIF都小于10，因此，排除了自變量之間的多重共線性問題，保證了房地產價值與地方財政支出和城鎮居民年人均可支配收入的關系顯著。而β₃所對應的P值大于0.05，沒有通過線性檢驗，但通過了多重共線性檢驗。說明了城市年末總人口這一變量對房地產價值的影響并不顯著，但并不和其他自變量存在高度相關的情形。原因可能在于隨著城市的擴張，許多大城市所轄的縣、市劃為區，從統計上大大地增加了城市的人口規模，但是高素質人口數量并沒有同比例增加。

由于城市人口規模這一變量沒有通過檢驗，故我們剔除這一變量(P)用OLSE再做一次回歸，根據回歸結果建立新的回歸方程為：

V=-5.984+3.8611nE+3.591lnI

其中，(R square)R²=0.817，(Adjusted Rsquare)R²=0.805，F=71.244，D.W=2.052這些指標符合要求的數值，通過了擬合優度檢驗和F檢驗、D.W檢驗。β₁、β₂所對應的P值均小于0.05，通過了顯著性檢驗。并且VIF都小于10，通過多重共線性檢驗。因此，在剔除城市人口總規模這一變量后，我們建立的多元線性回歸方程各個方面表現良好，與定性分析的結論基本一致，即地方財政支出、城鎮居民年人均收入對房地產價值的影響非常大。城市年末人口總規模對房地產價值的影響并沒有達到預期的目標。在上述實證分析過程中，對此也作了一些解釋，但具體原因還有待于進一步分析。

五、結論及啟示

通過以上分析，我們可以得出以下結論：

不同城市財政支出水平的差異會逐漸累積成為房地產價格上漲的一個重要因素。房地產作為一種不可任意轉移的有形資產具有一定的特殊性，某個城市持續高水平的財政支出，經過一段時間的積累，必定要通過房地產價值的增加體現出來，其突出表現就是房地產價格的快速上漲。例如，上海、北京、廣州等大城市由于經濟發展環境、就業機會等各方面都比較好，因此，吸引了很多人才、資金和技術，所有這些又會促進經濟發展，逐漸增加政府的稅收，反過來，政府會增加財政支出，改善城市的經濟社會環境。

目前，中國實行的是一種中央和地方的稅收分成制度。并非像美國那樣，地方政府必須主要通過財產稅彌補公共服務支出成本，而是還存在地方與中央的財政博弈以及地方之間的競爭。從稅收到公共服務支出再到房地產價值增加的各個環節中，稅收與財政支出的聯系不很緊密。這種狀況的存在使得那些能夠自由遷移的投資者、大中城市的高收入階層在不增加稅收成本的情況下坐享房地產價值增加帶來的收益，客觀上增加了對大城市、中心城市的房屋需求，從而推動了房地產價格的進一步上漲。

地方財政支出增加了房地產價值，使得房屋所有者受益，但是他們并不為此負擔稅收，這違背了財政上的受益原則。由于公共支出使得房地產價值增加，但公共支出的來源并非是直接受益者，這也不符合公平原則，會導致貧富差距加大。以上的實證分析暗含的政策建議是對我國目前的房地產稅進行改革，通過對以前的房地產稅收制度進行清理，減少房地產流通環節的稅種和稅負，增加對房地產保有環節的課稅，使房地產稅或財產稅成為基層政府的主體稅種，作為地方政府公共支出的主要收入來源。使財產稅、公共支出、房地產價值增加等環節緊密聯系起來，形成良性循環。

然而，對房地產保有環節征稅是一項系統工程，涉及很多方面的障礙。就目前來看，在技術和操作上還存在較大困難，一是獲得詳實的不動產登記資料，二是用科學的方法對房地產進行低成本的估價，三是政府的稅收征管能力相對較弱。在克服以上困難基礎之上，以房地產的市場價值作為計稅依據，根據房屋所在地區的經濟發展水平和房屋的質量、建造時間、物業環境、地理位置等因素實行差別的比例稅率，并針對特殊群體制定一些減免規定，適時開征房地產稅。