對房地產市場發(fā)展的實證分析及預期

2006年以來，我國進入新一輪宏觀調控時期，針對過熱的房地產業(yè)出臺了一系列強有力的宏觀調控政策，使我國的房地產市場開始從超速增長時期步入理性發(fā)展階段。然而，目前婁底市房地產市場并未“遇冷”，反而迎來“寒流”之后的“暖冬效應”。如火如荼的房市發(fā)展以及未來趨勢仍需引起關注。

一、房地產發(fā)展現(xiàn)狀

婁底市是80年代崛起的一座新興能源工業(yè)城市，地處湖南幾何中心，不僅是省內的煤炭開發(fā)中心和重要鋼鐵基地，更是以其特有的自然綠化與人文環(huán)境成為全國地市級的十大宜居“園林城市”之一。近年來，為了實現(xiàn)后發(fā)趕超，以逐步融入“長株潭”一體化經濟圈的區(qū)位優(yōu)勢，大力開展招商引資和基礎設施建設，中心城區(qū)擴容提質步伐加快，房地產市場隨之步入高速發(fā)展時期。縱觀近幾年房市發(fā)展，主要呈現(xiàn)以下幾個特點：

（一）房地產開發(fā)投資“熱浪炙人”

2003年以來，婁底市房地產業(yè)發(fā)展突飛猛進，平均增速達67.2%，近兩年略微有所回落，但依然居高難下。今年第一季度又呈上升趨勢，全市注冊房地產開發(fā)企業(yè)149家，完成房地產開發(fā)投資3.22億元，同比增長5.1%，其中住宅投資2.24億元，同比增長68.3%，比重由上年的43.5%上升至69.6%。

（二）土地開發(fā)粗放型特征明顯

2006年全市房地產新增開發(fā)面積138.6萬平方米，同比增長了114.8%；2007年房地產施、竣工面積分別為342.8、89.5萬平米，比2005年增長167.2%、127.8%，同比增長60.4%、29.7%，房地產土地開發(fā)熱度依然驚人。然而由于部分房地產商素質不高，資金量小，建設樓群過分注重住戶“高含量”的密集型效益，而忽視寬敞宜居的空間設計，并沒有起到改善人文居住環(huán)境的效果，反而堆積起局部區(qū)域人口繁雜的“馬蜂窩”似建筑。

（三）供需矛盾突顯

1.需求拉動供給增長

2007年全市商品房銷售面積98萬平方米，同比增長62.5%，商品房銷售額14億元，同比增長16.4%，其中住宅分別增長了82.2%、97.1%。至今年一季度商品房銷售面積12.53萬平方米，同比增長50%，商品房銷售額2.76億元，同比增長1.5倍。由圖我們可以看出，2005年以前房地產市場的需求缺口仍比較大，之后便開始一路上揚，尤其是近三年來，旺盛的購房需求以平均70%以上的資金滿足率拉動供給增長，從而造成目前房市供不應求的表象。今年一季度，需求對供給的滿足率（商品房銷售額/房地產開發(fā)規(guī)模）更是達到85.7%的峰值。從房源結構來看，2006年建面小于90平方米和經濟適用房占商品住宅房銷售面積比重僅為1.9%、0.3%，單一的房源聚集了過多的購房需求。

2.房價與購買力的“高”“低”錯位

近兩年來婁底市住房需求旺盛，從而拉動當?shù)胤績r高企，并有進一步上漲趨勢。婁底市中心城區(qū)的房產價格自2004年以來，呈直線上升趨勢，2004年商品房價格為700元/平方米左右（當時只有多層，沒有高層），至今年一季度中心城區(qū)的銷售價格為多層1593/平方米，高層為1960元/平方米，比上年末分別上漲0.82%、2.6%。與居民的可支配收入相比，2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10704元，農民2662元，若要住上100平方米的普通住房，至少需要15年以上。2007年下半年政府招商引資全市首家五星級酒店“英國邦臣”，其內置的高層住宅樓在剛投產時起價竟達2880元/平方米。高昂的房價與偏低的購房能力形成鮮明對比，居民的住房需求還難以得到滿足。

（四）投資區(qū)域結構不平衡

婁底轄內二市二縣二區(qū)，然而從區(qū)域分布來看，投資結構并不平衡。2006年冷水江與雙峰二縣雖然投資額基數(shù)不高，但呈倍數(shù)增長的態(tài)勢值得關注。漣源市作為婁底的能源重市，投資熱情依然高漲，新化縣則以不到1%的幅度出現(xiàn)回落姿態(tài)。

（五）不同主體的金融支持功能迥異

1.房地產商融資渠道多元化

從房地產商的融資來源結構來看，2006年企業(yè)自籌資金8.7億元，占比45.8%，銀行貸款僅占8.9%，其他資金來源占45.3%；從金融機構的信貸投放來看，2007年末房地產開發(fā)貸款4.6億元，僅占銀行總貸款規(guī)模2.2%，其余絕大部分為企業(yè)和個人的購房貸款。可見，房地產過分依賴銀行信貸的風險表現(xiàn)并不明顯，融資渠道主要是自籌并趨向多元。值得注意的是其他資金來源中的購房者定金和預付款項有60%左右來源于個人住房消費信貸，房地產開發(fā)資金的融資出現(xiàn)了由先前的項目直接融資向以個人住房消費信貸的間接融資轉變的趨勢。

2.信貸支持偏向個人需求

婁底市2007年底房地產信貸投放16.5億元，占金融機構總貸款規(guī)模的8.1%，其中絕大多數(shù)為個人購房貸款，比年初增加了54.1%，占比達70.1%。個人購房貸款中商業(yè)營用房與住房貸款各占50%左右，其中住房貸款5.88億元，同比增長了近一倍。可見，面對居民旺盛的住房需求，近年來金融機構的信貸支持功不可沒，但過快的增速容易引發(fā)潛在的信貸風險應當引起關注。

二、推動房市發(fā)展與價格上漲迅猛的因素分析

（一）需求剛性

房地產市場發(fā)展迅速與需求旺盛總的來說是得益經濟的快速健康發(fā)展和人民收入水平的不斷提高。婁底市地屬“長株潭”中心城市群經濟輻射圈內，不斷提升的城市品位和愈發(fā)明顯的地理優(yōu)勢吸引了大批外來進駐人口。隨著城鎮(zhèn)化建設的步伐加快，其帶來的住房需求開始激活。加上近年來居民生活水平的改善和收入的提高，住房已成為居民消費最迫切的需求。據(jù)調查，婁底市“十五”期末城鎮(zhèn)居民的和農村居民家庭恩格爾系數(shù)分別比“九五”期末下降2.4和3.5個百分點.目前，城區(qū)居民人均住房建筑面積只有21平方米，到2012年要提高到人均29平方米，僅縣城這一塊，大致還需增加160萬平方米的住宅供給。

（二）政策因素

隨著土地交易的規(guī)范化和透明化而間接引起的成本上升是拉升價格上漲的重要原因。國家自進入新一輪宏觀調控以來，為抑制過度膨脹的房地產市場，出臺了一系列包括稅收在內的緊縮政策，這使得房地產商無論在土地開發(fā)還是融資上成本負擔均受到不同程度的加重。以新化縣為例，2003年土地均價17萬元/畝，最高價30萬元/畝；2005年土地均價24萬元/畝，大宗地最高價45萬元/畝，小宗地最高價達168萬元/畝；2007年土均價53萬元/畝，小宗地最高價122萬元/畝。2003年至2007年四年間土地價格逐年上漲，土地均價增長了3.12倍。所以，房地產商提高房價將增加的成本變相轉嫁至消費者也就成為必然了。

（三）結構性矛盾影響

房價快速上漲是房地產市場供給結構失調的體現(xiàn)。供給結構不合理主要表現(xiàn)在三個方面：

1.一級市場結構失衡

房地產一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費現(xiàn)象十分突出。房地產一級市場上，面向中低消費階層的中低檔住房比重偏低。導致了需求結構和供給結構的錯位，有效供給不足繼續(xù)擴大。2006年婁底市商品住宅施工面積、竣工面積同比分別增長66.6%和75.6%，而經濟適用房幾乎可忽略不計。這造成了真正有居住需要的、占社會人群之大多數(shù)的中低收入居民的住房得不到解決，而房地產投資投機市場卻大行其道。

2.二級市場發(fā)展滯緩

房地產二級市場是一級市場的延續(xù)和有效補充。完善二級市場不僅能夠實現(xiàn)存量和增量市場的聯(lián)動，進一步搞活房地產市場，也能夠促進住宅資源的合理使用，滿足不同層次居民的購房需求。但由于住宅產權不明晰、中介不成熟、手續(xù)繁雜等原因影響，我國的住宅二級市場發(fā)展存在著嚴重的不足。二手房市場沒有發(fā)展起來，供給不足，需求都被擠壓到了住房一級市場，造成了房價的持續(xù)攀升。

3.租賃市場不夠完善

大多數(shù)居民還只能通過買房解決居住問題；住宅租賃市場也是住宅市場體系重要的組成部分。流動人口的大量存在，決定了住宅租賃市場的需求旺盛。而我國當前的住宅租賃市場管理極不規(guī)范，租金也不合理。租賃市場的低效導致多數(shù)居民只能通過購房實現(xiàn)住房需求，無疑導致了房地產一級市場的需求過度旺盛。

三、對未來房地產市場發(fā)展的預期

1.價格仍有上漲空間

隨著房地產熱潮由一級城市向二、三級城市的梯度轉移，中小城市基礎建設步伐加快。近兩年來，婁底市政府和相關部門積極招商引資，“東方豪苑”、“鵬天國際”、“英國邦臣”等高端房地產企業(yè)相繼進駐我市，“沃爾瑪”、“友誼阿波羅”接踵而來，圍簇成包括新春園步行街在內的城市中心繁華地帶，大大提升了城市影響力和凝聚力，繁榮地段的房價上漲必然會帶動整個城區(qū)的價位上移，加上婁底市住房基礎價格不高，居民購房需求旺盛，如此看來房市價格仍有一定上浮空間。

2.帶動相關產業(yè)協(xié)同發(fā)展

房地產業(yè)的繁榮直接拉動了建材生產等勞動密集型產業(yè)的發(fā)展，促進了廣告、物業(yè)管理等第三產業(yè)的發(fā)展，為社會創(chuàng)造了大量就業(yè)機會。同時，由于相關的建設要素價格也隨之上揚，加上受上年全國各地主要建材及勞動力價格波動環(huán)境影響，造成房地產開發(fā)成本不斷攀升。據(jù)調查，今年二月份水泥生產成本平均增加35－40元/噸。受需求啟動以及生產成本上升的雙重推動，三月份水泥行情普遍看漲，其中425＃、525＃水泥價格環(huán)比分別上漲了4.71％和2.52％，并有進一步上升趨勢。

3.警惕房地產供需兩極化發(fā)展

婁底市目前房源結構不盡合理，絕大多數(shù)集中在中、高端的大、中戶型商品房，相對低端廉價的90平房米以下住房和經濟適用房寥寥無幾，但至2007年這一困境得到了一定改善。由于受市政府高度重視，籌建城鎮(zhèn)廉租住房被作為考核指標。2007年全市僅用不到三個月的時間新建廉租住房1.5萬平方米，提前超額完成50.7%，被列為婁底市政服務全市的“八件實事”之一。這為緩解低端收入群體的住房問題提供了積極的補充措施和創(chuàng)造了良好的開局，相信在政府部門的高度重視下，婁底市的房源結構會有所改善。

四、相關政策建議

1.大力培育二手房、租賃房市場，加大普通商品房的供給。積極培育二手房、租賃房市場，形成包括新建商品房、二手住房、租賃住房和廉租房的住房供給“梯度市場”；制定和實施住房建設規(guī)劃，重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。

2.進一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調節(jié)作用。完善房地產稅收政策，開征土地財產稅；適時、適度地調整房地產開發(fā)貸款與個人住房貸款的信貸政策，引導和調節(jié)房地產的供需；通過對土地市場的宏觀調控，將土地供應控制在一個比較合理的規(guī)模；加強土地使用監(jiān)管，打擊土地投機行為。

3.整頓和規(guī)范房地產市場秩序。加強房地產領域的法制建設，規(guī)范房地產市場的運行，制約各種違規(guī)投機行為；改變土地供應方式，變土地供應“雙軌制”為“一軌制”；完善土地招投標制度，在投標時不僅要考慮投標價格，還要考察開發(fā)商的資質、信譽和業(yè)績水平。

4.建立房地產泡沫預警機制。建立科學合理的房地產泡沫預警系統(tǒng)，適時發(fā)出警告，引導市場向理性方向發(fā)展；完善房地產統(tǒng)計和信息披露制度，增強房地產市場信息透明度，全面、及時、準確地發(fā)布各種房產信息，引導民眾進行科學合理的投資行為。

（作者單位：中國人民銀行婁底市中心支行調查統(tǒng)計科）