為混合貸款辯護(hù)

張 軒/譯

編者按：禁止混合貸款的發(fā)放能否阻止將來再產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫，我們不得而知，不過我們相信這會(huì)限制消費(fèi)者的選擇，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)效率下降。本文第二作者彼得#8226;帕索博士是梅肯研究院的高級(jí)研究員。文章摘譯自2007年10月6日《華爾街日?qǐng)?bào)》。

正如《華爾街日?qǐng)?bào)》上周所報(bào)道的一樣，在所有提供誘惑性初始利率的混合貸款中，超過半數(shù)被貸給信譽(yù)良好的購(gòu)房者。這表明在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期，一時(shí)沖動(dòng)和短視并非人們?cè)敢獬袚?dān)高風(fēng)險(xiǎn)的惟一原因。

使用同樣的綜合數(shù)據(jù)庫，梅肯研究院（Milken

Institute）的研究人員發(fā)現(xiàn)了另外一個(gè)關(guān)于抵押貸款危機(jī)的驚人事實(shí)。第一，1999～2007年間，大多數(shù)放棄抵押房產(chǎn)贖取權(quán)的借款人信用評(píng)級(jí)是優(yōu)級(jí)（prime）。第二，在同一時(shí)期被沒收房產(chǎn)的次級(jí)抵押貸款中，誘惑性利率的混合貸款只占到總量的不到1／3。

接下來幾個(gè)月這一比例無疑將上升，但這并不能說明混合貸款是真正的“肇事者”，也無法說明禁止它們的發(fā)放會(huì)阻止將來再產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫。在感恩節(jié)前，眾議院通過了《巴雷#8226;弗蘭克抵押貸款法案》（Barney

Frank's

mortgage

bill）以有效禁止混合貸款，不過我們相信這會(huì)限制消費(fèi)者的選擇，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)效率下降。

位于舊金山的Loan

Performance研究公司自1999年開始記錄關(guān)于8000萬抵押貸款的數(shù)據(jù)，這些非公開數(shù)據(jù)讓我們得以弄清楚次貸危機(jī)的發(fā)展過程。混合貸款在2002年以前還并不多見，但是2002年之后，卻迅速流行起來，其發(fā)放量在2005年達(dá)到頂峰，直到2007年初風(fēng)險(xiǎn)才暴露出來。

但是按優(yōu)級(jí)或次級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)來劃分混合貸款并不像通常想象的那樣簡(jiǎn)單。因?yàn)楹芏喾治鰩熓褂?20分的FICO評(píng)分作為大致分界線，但這一簡(jiǎn)化了的方法并不能準(zhǔn)確區(qū)分所有借款者。用貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)自己的標(biāo)準(zhǔn)衡量，自1999～2007年秋發(fā)放的總數(shù)為7080萬筆的優(yōu)級(jí)貸款中，有大約240萬筆是混合貸款；在總數(shù)為950萬筆的次級(jí)貸款里，有310萬筆是混合貸款。

確實(shí)，與一般貸款相比，混合貸款喪失抵押房產(chǎn)贖回權(quán)的概率要高得多——混合貸款為9%而前者為3%。而且在今后的幾年內(nèi)，數(shù)以百萬計(jì)的混合貸款的固定優(yōu)惠利率期將結(jié)束，這一差距幾乎肯定會(huì)呈現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì)。但是，根據(jù)新近的經(jīng)驗(yàn)，大量一般貸款的情況同樣在變壞。

問題的核心就在于如果誘惑性的利率變得不合法，或者對(duì)使用這種利率的管制變得更加嚴(yán)格，喪失抵押房產(chǎn)贖回權(quán)的貸款數(shù)量會(huì)怎樣變化。答案肯定是“減少”——但也許不會(huì)減少得太多。

2005～2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹達(dá)到頂峰的時(shí)候，次級(jí)抵押貸款有2/3是一般固定利率貸款或一般可調(diào)整利率貸款。既然混合貸款被相當(dāng)數(shù)量的次級(jí)借款人用來賭房?jī)r(jià)繼續(xù)上升，我們就沒有理由相信他們不會(huì)或者不能以一般貸款做同樣賭博。而且發(fā)生在次級(jí)借款人身上的事實(shí)也同樣適用于優(yōu)級(jí)借款人——從1999年算起他們總的違約的數(shù)量甚至超過次級(jí)借款人。

如果混合貸款加劇了房地產(chǎn)泡沫破滅的負(fù)面效應(yīng)，為什么我們還要容忍它呢？這同我們能容忍無需任何初期支付的汽車貸款和易得的高利率信用卡是一個(gè)道理。任何對(duì)貸款條件的限制都會(huì)影響貸款的可獲得性和便利性。

我們認(rèn)為政府只有在一個(gè)領(lǐng)域可以扮演建設(shè)性的角色，那就是幫助借款者弄明白抵押貸款交易到底對(duì)自己意味著什么：聯(lián)邦商務(wù)委員會(huì)（Federal

Trade

Commission）最近的一項(xiàng)研究表明，1/3的借款人不知道自己在支付什么水平的利率，而一半的借款者則不清楚自己借了多少。同時(shí)，提高信息披露水平也能起到積極作用。但是，說服市場(chǎng)參與者不要承擔(dān)過高風(fēng)險(xiǎn)或者房?jī)r(jià)不會(huì)只漲不跌，最終并不是政府的責(zé)任。