房地產權屬登記行政行為與相關民事行為交叉問題的審理

摘要：房地產權屬登記行政訴訟與相關民事訴訟的交叉問題，不僅歷來被法學理論界所重視，而且也是行政、民事審判中的難點。在審判實踐中當二者發生交叉時，要從理論上劃清二者不同法律關系的特點，從公法優于私法的角度確定審判順序，針對不同情況采取不同手段，以全面體現正當程序原則、司法統一原則、公正效率原則、責權一致原則和司法權優先原則。

關鍵詞：房地產權屬登記；行政行為；民事行為；交叉的審理

中圖分類號：F293.31 文獻標志碼：A 文章編號：1673－291X(2008)03－0078－02

目前，在法院受理的涉及房地產權屬糾紛案件中，行政爭議和民事爭議重合的案件呈增長趨勢。這一狀況的出現與現代社會行政權的擴張、行政法與民法互相滲透相關，同時也是我國經濟體制改革、社會發展的必然。合法的行政行為建立在有效的民事行為的基礎上，二者相互關聯，互為因果，這種客觀存在的關聯性導致民事訴訟與行政訴訟必然存在交叉。二者相互交叉所發生的法律事實性質不同；人民法院適用的審理程序、對實體調整的法律依據不同。所以，房地產權屬登記行政訴訟與相關民事訴訟的交叉不僅歷來被法學理論界所重視，而且也是行政、民事審判活動中的難點。筆者將對此類問題的性質、特點、范圍及審理方式、程序作如下探討。

一、房地產權屬登記行政行為與相關民事行為發生交叉的范圍和特點

房地產權屬登記行政行為是指房地產管理機關依據房屋所有人或使用人的不同申請，經過對申請人所提供的證明材料審查核實，確定房地產所有權、居住權、他項權的管理行為。它在行政法上最重要的價值是明確了登記申請人對登記所確認的內容產生了權利，并可以在權利被他人侵犯時，以登記的行政行為與之發生對抗，任何機關、團體及其他個人非經法定程序不得以任何理由撤銷該行為。登記申請人向房地產管理機關提交的申請材料主要是有效的民事行為的相關材料，這其中可能存在民事糾紛從而引發民事訴訟。

與房地產權屬登記行政行為有關的民事訴訟主要包括：房地產買賣合同糾紛訴訟、抵押合同糾紛訴訟、繼承糾紛訴訟、析產訴訟、侵權訴訟、離婚財產分割糾紛訴訟、贈與糾紛訴訟、互換糾紛訴訟、房屋租賃訴訟、房屋動遷安置補償訴訟等。房地產權屬登記行政案件中與民事行為有關的行政訴訟主要包括：訴房地產登記機關的初始登記行為、轉移登記行為、變更登記行為、他項權登記行為、不履行法定職責行為、注銷行為、撤銷注銷行為等。

房地產權屬登記行政行為與相關民事行為相互交叉的主要特點是：一是二者均是建立在同一標的物上的權利義務爭執；二是在同一標的物上產生三方利害關系人，即房屋登記的合法主體、登記簿上的權利人和民事權利人；三是物權的產生來源于民事法律關系和行政法律關系；四是發生訴訟時，是不同法律事實和不同法律關系的對抗，而不是同一法律事實和法律關系的對抗。

二、房地產權屬登記行政案件與相關民事爭議是否發生交叉的審查確定

房地產權屬登記行政行為與相關民事行為在法律關系上發生沖突而引發訴訟時，很難或不可能由一個審判組織依據單一訴訟程序解決爭訟，必須根據案件的不同事實，理順出不同的法律關系，依據不同的程序法，作出相應的判決結果。行政訴訟的當事人行使行政訴訟權利的目的不但是為了維護自己的行政權利得到實現，而最重要、最關鍵的目的是要通過行使行政訴訟權得到救濟之后實現其人身和財產上的權利。這就充分說明了行政訴訟與民事訴訟無論從主體上，還是從訴訟目的上都存在著千絲萬縷的聯系。但是這種聯系一旦發生訴訟不能適用一個程序來調整。

從審判實務角度上研究，房屋登記行政案件與相關民事案件在程序上的交叉問題在具體的案件中應當重點把握以下幾個方面：一是涉案的法律關系是否為行政法律關系與民事法律關系并存；二是兩種法律關系相互之間發生影響，包括時間上的影響和空間上的影響；三是用一個程序能否徹底解決訴訟當事人的爭議；四是作為行政法律關系的訴訟主體或民事法律關系的當事人能否在一個案件中依法予以追加。民事審判中的房地產案件和行政審判中的房屋登記行政案件，只有同時具備以上四點，才可以確認該案為行政與民事交叉案件。

例如，甲公司將自己開發的房屋在未辦理所有權登記之前將其中部分門市房賣給了乙企業?！趦r款和房屋相互交付一年后，甲將該房屋全部登記為自己的所有權。同時向乙下屬的使用單位丙收取房租。當乙得知丙向甲繳納租金，以自己與甲的買賣行為是所有權的買賣而不是使用權的買賣為由，指定丙停交租金，同時向人民法院請求確認雙方買賣行為是所有權的買賣，而不是使用權的買賣，并要求甲返還違法收取的租金。本案中，原告起訴的是民事法律關系，主張財產權，被告以行政法律關系進行抗辯，二者同發生在一個案件之中；原告起訴房屋買賣行為的內容與被告答辯的登記行為相互產生影響，在時間上，雙方的買賣行為在先，登記行為在后，在空間上涉及了所有權和使用權；按照民事訴訟法的規定，民事訴訟不能解決行政登記是否有效的問題，而行政訴訟又不能對雙方當事人的買賣行為是否合法、買賣的標的物如何確定作出裁判；在訴訟參加人的資格上，登記機關不能在自己登記的房屋發生買賣糾紛時以第三人或其他訴訟當事人的身份參加訴訟，而賣方同樣不能以原告的身份參加行政訴訟。

三、房地產權屬登記行政案件與相關民事案件發生交叉時的審理方式

由于法律并未明確規定行政訴訟和民事訴訟的分工，作為法官也并非能夠準確確定，那么原告在進行訴訟選擇時難免存在偏差。此時人民法院應當行使闡明權，同時應當尊重原告的訴訟選擇權。根據我國現行的民事訴訟法及其相關司法解釋和行政訴訟法及其相關的司法解釋規定，當二者交叉時，應當從公法優于私法的角度確定審判順序，并在審判實踐中應當把握以下幾個原則：

一是行政審判優先原則。按照公法先于私法，比照刑事先于民事的審判原則。當二者發生程序上的交叉時，應當采取行政審判優先的原則。在大多數的涉及房屋處分權爭議的案件中，有關登記的行為或者發生在買賣之前，或者發生在買賣之后，要么是初始登記，要么是撤銷登記。例如，本文所列舉的某公司房屋買賣糾紛案，既然被告在答辯中舉出了房屋登記行政行為的證據，那么就應當中止民事訴訟，起動房屋登記的行政訴訟程序。通過審查行政機關登記行政行為的合法性問題，確定涉案房屋的所有權。

二是民事優先證據原則。在大量的房屋所有權糾紛案件中，涉案的房屋已經發生登記行政行為，而行政機關卻不能完整的提供登記證據時，人民法院會判決撤銷該行政行為，但因行政審判不能評價民事爭議，所以行政相對人的權利仍未得到明確保護，此時主張權利的一方可以在民事訴訟中通過舉證證明爭執房屋所有權的歸屬，然后以生效的民事判決作依據請求房屋登記管理機關變更登記。

三是民事調解原則。按照行政訴訟法和最高院司法解釋規定。人民法院審理行政案件涉及民事爭議部分，可以進行調解。在房地產登記行政案件中，有關受益權的爭議適用調解的原則是比較妥當的。例如，房屋動遷案件中涉及到的產權登記人的回遷權和補償權與房屋臨時使用人安置權問題。根據《城市房屋拆遷管理條例》第27條的規定，動遷行政行為涉及承租人權益部分，既可以由產權人與承租人協商，也可以由人民法院或行政機關調解。

四是行政訴訟不中止原則。所謂行政訴訟不中止是指房地產權屬登記行政案件不得以與民事交叉而中止審理。由于房地產權屬登記行政訴訟的實質性目的是解決房屋所有權、房屋使用權、房屋受益權問題。所以，在很多情況下，該類案件很容易與上述所列的權利發生交叉請求、交叉訴訟。但是，我們在審理中既不能在實體上交叉審理，以防止行政審判超越自己的管轄，又不能因訴訟中摻雜了民事請求部分而中止對行政案件的審理。這除了行政案件的公法調整和民事案件私法調整的事由外，還緣于在立法上、程序上二者不能對抗。

綜上所述，房地產權屬登記行政案件與相關民事案件在審判實踐中的交叉現象經常發生，只要我們能從理論上劃清他們之間不同法律關系的特點，在訴訟程序上采取不同手段，就一定能夠在錯綜復雜的案件事實面前理清頭緒、正確下判，以使司法統一原則、正當程序原則、責權一致原則、司法權優先原則和公正效率原則在司法實踐中全面體現出來。

[責任編輯 張 凌]