對我國開征物業稅的難點分析及政策建議

摘要：物業稅已成為目前我國房地產稅制改革的方向，但長久以來卻沒有達成一個統一的觀點，說明物業稅的開征還存在一定的難度。物業稅的定位以及物業稅開征后所要起到的作用不明確是我國開征物業稅最大的難點。應該將物業稅定位在財產稅的范疇內，歸屬于房地產稅收類，正稅、清費、明租是我國物業稅最好的定位。在具體的物業稅制設計中充分考慮我國國情，合理劃分中央和地方的稅收權限，給地方政府一定的操作空間，這將更加有利于物業稅稅收職能的充分發揮。

關鍵詞：物業稅；定位；配套

中圖分類號：Ｆ810．42 文獻標志碼：Ａ 文章編號：1673－291Ｘ（2008）01－0031－02

2００3年10月，十六屆三中全會通過的《中共中央關于完善社會主義市場經濟體制若干問題的決定》中指出：“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費。”此后，國內學者對我國物業稅的開征展開了激烈的討論，各抒己見，見仁見智。但是長久以來仍然沒有達成一致的觀點，存在較大的分歧，導致我國物業稅久久不能出臺。難點何在？本文將就此展開分析。

一、我國物業稅的定位

“物業”一詞源于我國香港地區和東南亞國家，其一般的含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其相配套的設備、設施和場地等。物業是房地產（不動產）的別稱，物業稅即指房地產稅，是財產稅的一種。但是，在不同國家、地區其具體名稱不盡相同。有的稱“房地產稅”，有的稱“物業稅”。雖然名稱不同，但內容基本一致：一是房產、土地合一，適用統一的不動產稅；二是征稅范圍既包括城鎮，也包括農村；三是按評估價值征稅。由此三點可見，我國可以使用“物業稅”這個名稱。在確定了名稱以后，需要分析我國為什么要開征物業稅，也就是開征物業稅的作用。首先，開征物業稅可以增加政府財政收入，增強政府尤其是地方政府行使其基本職能的能力。在目前地方政府缺少穩定的大宗稅源的背景下，若能逐漸把不動產稅調整為統一的房地產稅來征收，同時考慮不同地段的因素并幾年一次重評稅基，不動產稅就會逐漸隨市場經濟發展而成為地方政府的一個支柱性的重要稅源。其次，開征物業稅可以清理針對房地產的各種繁雜的收費，將房地產方面的收入納入預算內規范管理，遏制房地產的投機與腐敗行為。最后，通過開征新的物業稅可以達到完善房地產稅制的目的。新的物業稅將統一內外稅制，避免重復征稅，改變流轉環節畸重保有環節畸輕的現狀，并滿足寬稅基、少稅種、低稅率的國際通行趨勢。綜上所述，正稅、清費、明租是我國物業稅最好的定位。

二、我國物業稅的稅制設計

首先，物業稅的課稅對象和稅基。對世界上多數國家來說，財產稅最主要的課稅對象是房屋和土地，但在具體征稅對象和稅基上又各有區別。有的國家單獨對房屋、土地課稅，計稅依據是財產的資本市場價值或評估價值或其年租金。各國征收財產稅的房屋范圍不盡一致：如加拿大、印尼、美國、瑞典都將土地和建筑物的資本價值納入稅基；但瑞典只有住宅用地和住宅樓繳納財產稅，剔除了商業財產；英國對包括樓房、平房、公寓、活動房屋和可供居住用的船只等，以其估定價值為計稅依據征稅；有的國家將土地、房屋并入其他財產一起課稅。如日本將原來分開征收的地租稅、房屋稅，船舶稅、鐵路稅等財產稅稅種合并征收固定資產稅。其中對房屋課稅的納稅人是房屋的所有者，課稅對象包括納稅人擁有的一切房屋，計稅基礎是房屋的估定價值；巴西的土地稅分為農村土地稅和城市財產稅，前者的課稅對象是用于種植、放牧和其他農業性活動的土地，城鎮土地不在應稅范圍內，計稅標準按土地面積和土地使用比率分為三類計征，后者的課稅對象是城市土地和土地上的房屋及建筑物，計稅依據是應稅土地和房屋建筑物的評估價值。從我國的現實情況來看，新的物業稅應該將土地和房屋合并征稅，同時按經營性和非經營性房屋及其他進行分類，對經營性房產的課稅要重于非經營性房產。而對于政府機關、學校、醫療、農民住房等用地，可以通過免征額來解決。

其次，稅率的設置。從國際范圍來看，財產稅稅率設計時使用最廣泛的是比例稅率，在對財產轉讓收益和流轉額課稅時也采用累進稅率。因此，比例稅率也是我國物業稅的現實選擇。中央政府對地方政府征收的稅率規定最低最高限額，并出臺相應的限制規定，具體的稅率由地方政府自行決定。

再次，課稅依據的選擇。課稅依據的選擇很關鍵，它既關系到稅收征管的簡便與否，也關系到稅收負擔的公平與否。對房產稅而言，以房產原值為計稅依據顯然不利于稅負公平，也不利于征管；而對于土地使用稅而言，純粹以土地占用面積為課稅依據，也不能體現土地的級差性特點。鑒于一般情況下房地產都具有升值的特點，比較好的方法就是選擇房產和土地的評稅值作為計稅依據。所謂的評稅值就是當地公認的市場價格，即當地的專門從事房地產價值評估部門所確定的房地產的市場價格。以評稅價值作為計稅依據，具有科學性，能較準確反映當地房地產的實際價值水平，充分體現公平稅負原則。

最后，征管模式的選擇。不動產稅的征收需要一定的基礎條件，一是翔實的不動產登記資料；二是用科學的方法對房地產進行低成本估價；三是政府的稅收征管能力。因此，應該盡快建立與財產登記、評估、稅收征管有關的信息數據庫，運用計算機技術對信息進行搜集、處理、存儲和管理，以獲取有效的財產信息和征管資料。同時，立法機構積極制定評稅法規和操作規程，盡快制定《物業稅法》，明確有關物業稅的評估、征收細則和懲罰措施，保證政府的各項措施有法可依。此外，由于我國目前法制不健全，人們的自覺納稅意識還比較低，筆者建議，物業稅的征收宜實行以代扣代繳、代收代繳為主，自主申報為輔的制度。具體為對未上市交易的單位房改房，由單位代扣代繳；對已上市交易的房改房，由單位代收代繳；對商品房，如果有物業公司管理的，則由物業公司代收代繳；對其他建筑，采取納稅人主動申報和稅務人員上門征收相結合的方式。

三 關于房地產稅制改革的配套問題

（一）適時開征遺產稅和贈與稅

國際經驗顯示，遺產稅制和贈與稅制的建立是完善房地產稅的一個重要保障。遺產稅和贈與稅可以有效地防止納稅人利用贈與和繼承等手段偷逃房地產稅。而且對因繼承或受贈而獲得房地產的納稅人進行課稅，也是對財產進行調節?熏防止社會貧富兩極分化的客觀需要。

在遺產稅和贈與稅的開征上，一是要科學地選擇稅制模式。基于我國遺產繼承人可自行分割交接財產，公民的納稅意識不強等實際情況，宜選擇總遺產稅制和總贈與稅制。即對被繼承人的遺產總額征收遺產稅，對贈與人的財產征收贈與稅。二是科學確定征稅對象、范圍及征管程序。參照國際慣例，課稅對象范圍應包括動產和不動產，以超額累進稅率并規定適當的起征點，合理確定扣除項目，如設喪葬費用扣除，遺產管理費用扣除、債務扣除、捐贈扣除、合理負擔費用扣除等。最后，制定有關部門相互協調配合的征管措施。

（二）正確處理好開征物業稅與其他相關稅種的關系

物業稅屬于財產稅類，其課稅對象是財產本身，例如，營業性的房產稅課稅對象是房產的價值，但我們不能通過破壞房屋的整體來獲取收入，只能通過對房產所有者的收入來計征。我們知道，所得稅也是按照納稅人收入的一定比例（累進）征收的。這樣一來，就會產生多稅同源的問題。而今后的物業稅同樣將面臨此類問題，與其同源的稅種主要有個人所得稅以及將來很可能在我國開征的社會保障稅和遺產稅。這四個稅種都將對作為自然人納稅人的普通百姓形成稅收負擔。從稅收制度的整體效應角度看，單個稅種的制度設計應當從屬于整體稅制，因此，我們在設計物業稅的稅制及征管制度時，必須充分考慮這一客觀要求，要在科學計算納稅人的綜合稅收負擔能力的基礎上確定物業稅制，而不能因開征物業稅使普通百姓的經濟利益受到過大損失。

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