城中村改造中存在的問(wèn)題及對(duì)策研究

摘 要：對(duì)城中村問(wèn)題簡(jiǎn)單介紹，重點(diǎn)分析了城中村較難改造的主要原因，提出了三個(gè)方面的解決措施，尤其對(duì)外來(lái)務(wù)工人員公寓房的建設(shè)進(jìn)行了詳細(xì)的論述，并提出了一些應(yīng)注意的問(wèn)題和具體的建設(shè)思路，以期引起各級(jí)政府的關(guān)注，為我國(guó)的城市化進(jìn)程做出貢獻(xiàn)。

關(guān)鍵詞：城中村；農(nóng)民安置房；外來(lái)務(wù)工人員公寓房

中圖分類(lèi)號(hào)：F291文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）01-0042-02

1 城中村現(xiàn)象及其較難改造的主要原因

城中村現(xiàn)象是近些年來(lái)出現(xiàn)的一個(gè)棘手城市問(wèn)題。它不僅阻礙了我國(guó)城市化的進(jìn)程，也在一定程度上影響了城市居民的生活水平。隨著城市進(jìn)一步發(fā)展的需要，城中村問(wèn)題已經(jīng)成為各級(jí)政府在城市化進(jìn)程方面關(guān)注的頭等大事之一。 城中村對(duì)城市的危害很大，它不僅臟亂差、與優(yōu)雅的城市環(huán)境極其不符，而且人口成分復(fù)雜、賭博及嫖娼現(xiàn)象猖獗、嚴(yán)重影響社會(huì)的治安，還導(dǎo)致土地利用不經(jīng)濟(jì)、土地本身的價(jià)格大打折扣。 雖然城中村帶來(lái)各種負(fù)面問(wèn)題，但改造措施一直是各地政府頭痛的問(wèn)題。主要因?yàn)椋阂皇牵侵写逡话阏嫉孛娣e較大，如果按照城市商業(yè)開(kāi)發(fā)用地的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，政府必須支付農(nóng)民巨額資金，政府一般承受不起；二是，占據(jù)城中村土地的農(nóng)民利用城中村土地和住所，能夠從中獲得巨大的利益，如果不能彌補(bǔ)這些好處，他們一般不會(huì)出讓城中村土地。總之，收購(gòu)城中村土地所需巨額的資金以及來(lái)自城中村農(nóng)民巨大的壓力是城中村問(wèn)題之所以較難解決的兩個(gè)主要方面。

農(nóng)民之所以遲遲不肯出讓土地的原因在于：一是，等待土地升值，以期賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)；二是，利用城中村的地理優(yōu)勢(shì)，靠出租房屋能夠得到不錯(cuò)的租金；三是，由于城中村農(nóng)民已無(wú)耕地，因此他們希望出售土地后能夠得到政府的各項(xiàng)保障，尤其是工作方面的保障。

2 城中村改造的出路及其解決措施

2.1 農(nóng)民安置房的規(guī)劃

當(dāng)農(nóng)民交付土地后，政府要根據(jù)戶(hù)數(shù)或宅基地?cái)?shù)分配給農(nóng)民住房，以解決他們的居住問(wèn)題。但政府傳統(tǒng)的方法就是簡(jiǎn)單的給農(nóng)民兩套中型(一般約60-90平方米)住房。這不僅讓一些人口較多家庭因住房面積太小無(wú)法居住，而且讓那些想靠出租住房得到租金補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)民因住房面積太大無(wú)法出租其住房。因此，政府應(yīng)該對(duì)城中村里的居民情況做出合理的調(diào)查，根據(jù)農(nóng)民的實(shí)際情況對(duì)住宅小區(qū)的住房面積做出合理的設(shè)計(jì)和規(guī)劃，以滿(mǎn)足不同家庭的不同需要。政府尤其要對(duì)小戶(hù)型住宅的開(kāi)發(fā)給予重視，因?yàn)樾?hù)型的住宅能夠滿(mǎn)足農(nóng)民出租其住房的要求，彌補(bǔ)其租金方面的損失。

2.2 農(nóng)民的工作保障

農(nóng)民不僅希望能夠賣(mài)出土地獲得較高的價(jià)錢(qián)，而且更為重要的是，他們希望獲得一份較為穩(wěn)定的工作保障。因此，政府應(yīng)該在其管轄的各種工作的安排上充分考慮城中村農(nóng)民的安置，比如，城市綠化工作、道路清潔工作、辦公大樓的安保工作等。此外，政府應(yīng)該劃撥一部分資金用于對(duì)城中村農(nóng)民的就業(yè)培訓(xùn)，同時(shí)和當(dāng)?shù)仄髽I(yè)建立合作關(guān)系，安排這些人群在各企業(yè)從事一些低技能的工作。這不僅能夠穩(wěn)定社會(huì)治安，而且能夠調(diào)動(dòng)農(nóng)民出讓土地的積極性。

2.3 外來(lái)務(wù)工人員公寓房的建設(shè)

由于城市的發(fā)展需要很多的外來(lái)務(wù)工人員，因此城中村農(nóng)民就依靠低廉的房?jī)r(jià)來(lái)吸引這部分人群在城中村居住，以收取租金，維持生計(jì)。所以，減少外來(lái)務(wù)工人員在城中村居住，將切斷城中村農(nóng)民的租金來(lái)源，增加他們出售土地的可能性。可采取的有效措施就是加大外來(lái)務(wù)工人員公寓房的建設(shè)。

建設(shè)公寓房的理論基礎(chǔ)來(lái)自經(jīng)濟(jì)學(xué)。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)把商品分成替代品和互補(bǔ)品。如果一種商品價(jià)格的上升(或下降)會(huì)導(dǎo)致另外一種商品的銷(xiāo)售增加(或減少)，則這兩種商品就是替代晶。而公寓房和城中村里的出租房正好互為替代品。當(dāng)公寓房的價(jià)格下降時(shí)，由于公寓房的居住環(huán)境要好于城中村出租房，因此，就會(huì)有一部分追求優(yōu)雅環(huán)境的外來(lái)務(wù)工人員去租用公寓房，使得城中村里的出租房的出租率下降，農(nóng)民就只能降低租金去吸引租房者。租金的降低也降低了農(nóng)民出售土地的門(mén)檻，減少了政府收購(gòu)城中村土地的資金壓力，加快政府的收購(gòu)工作。過(guò)程見(jiàn)圖2。

理想的情況是，如果公寓房的租金和城中村出租房的租金相等，且公寓房數(shù)量很多，能夠滿(mǎn)足外來(lái)務(wù)工人員的需求，則會(huì)導(dǎo)致沒(méi)有人租用城中村出租房，農(nóng)民也就沒(méi)有了租金收入，農(nóng)民就只有靠低價(jià)出售土地這一條道路來(lái)維持生計(jì)。從這個(gè)角度上說(shuō)，大力興建外來(lái)務(wù)工人員公寓將會(huì)成為解決城中村問(wèn)題的良策。

政府在具體實(shí)施時(shí)，還應(yīng)注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

(1)公寓房的數(shù)量問(wèn)題。由于公寓房的建設(shè)主要就是安置外來(lái)務(wù)工人員，因此政府應(yīng)該首先做好對(duì)外來(lái)務(wù)工人員的預(yù)測(cè)和調(diào)查，比如人數(shù)、流動(dòng)率、收入以及主要聚集地等方面的工作，然后根據(jù)這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)公寓房的建設(shè)數(shù)量做出合理的預(yù)測(cè)和規(guī)劃。如果建設(shè)的數(shù)量不足，則當(dāng)大量的外來(lái)務(wù)工人員涌人城市時(shí)，得不到及時(shí)的安置，又會(huì)導(dǎo)致這些人群去城中村里尋找低價(jià)住所，抬高城中村里的住房的租金，增加政府收購(gòu)難度；而如果建設(shè)的數(shù)量太多，不僅會(huì)增加政府以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金壓力，還會(huì)造成本來(lái)就及其緊張的城市用地的浪費(fèi)。

(2)公寓房的價(jià)格和建設(shè)問(wèn)題。由于公寓房和城中村里的出租房互為替代晶，所以公寓房的價(jià)格不能太高，否則沒(méi)有人會(huì)租用公寓房。但租金不能太高會(huì)損害房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利益，使他們得不到建設(shè)的回報(bào)，甚至導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都不愿承擔(dān)建設(shè)任務(wù)。因此，充分調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商去建設(shè)低租金的公寓房成為問(wèn)題的關(guān)鍵。值得注意的是，和公寓房的建設(shè)相比，城中村土地及其將來(lái)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)更是各大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商格外關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題。因此，拿城中村土地未來(lái)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)權(quán)作為刺激物，將能極大提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)外來(lái)務(wù)工人員公寓的積極性。因此，必須是那些在未來(lái)作為商業(yè)開(kāi)發(fā)用地的城中村才能保證此措施的順利實(shí)施。如果政府急切想收回某塊城中村土地，而此塊土地的規(guī)劃不能滿(mǎn)足上述條件，還可以通過(guò)合理修改土地規(guī)劃和城市規(guī)劃，以加快收回城中村土地的工作。

(3)公寓房的其他問(wèn)題。

雖然數(shù)量和價(jià)格是建設(shè)公寓房首要的因素，但其他因素也要考慮。首先，公寓房和城中村中的出租房的最大區(qū)別在于公寓房的較為優(yōu)越的環(huán)境，如果政府不能在環(huán)境方面讓租房者滿(mǎn)意，那么即使政府極大調(diào)動(dòng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的積極性，興建的公寓房也不能起到較好的作用；其次，公寓房的整體規(guī)劃也很重要，公寓房最好建在大型工業(yè)區(qū)附近或者某些大型工業(yè)園內(nèi)部，以滿(mǎn)足外來(lái)務(wù)工人員方便、快捷的上下班；最后，公寓房也應(yīng)當(dāng)有物業(yè)和管理等措施，以滿(mǎn)足租用公寓人員的生活、安全等方面的要求。

3 小結(jié)

主要論述了城中村改造過(guò)程中應(yīng)注意的幾點(diǎn)問(wèn)題，尤其以公寓房的建設(shè)為重點(diǎn)。國(guó)家及其各地政府都有建設(shè)外來(lái)務(wù)工人員公寓的各種文件，但在實(shí)際操作中，各級(jí)政府在房地產(chǎn)業(yè)上的重點(diǎn)卻都放在商品房的開(kāi)發(fā)和房?jī)r(jià)的控制上，公寓房的建設(shè)并沒(méi)有引起足夠重視。但本文通過(guò)較為詳細(xì)的討論得出公寓房的建設(shè)能夠在很大程度上解決困擾各地政府以久的城中村問(wèn)題的結(jié)論，以期各地政府能夠加強(qiáng)市場(chǎng)的調(diào)查、統(tǒng)計(jì)和分析工作，加大對(duì)公寓房開(kāi)發(fā)和建設(shè)的重視，為解決城中村問(wèn)題開(kāi)辟一條嶄新而光明的道路。

參考文獻(xiàn)

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