房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者均衡論

摘 要：房地產(chǎn)市場(chǎng)是老百姓關(guān)心的特殊市場(chǎng)，其有眾多利益相關(guān)者參與其中。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的利益相關(guān)者進(jìn)行分類，并針對(duì)該市場(chǎng)各利益相關(guān)者的利益均衡進(jìn)行了思考，提出了自己對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)各方的利益如何均衡的一些看法，試圖使政府走出房地產(chǎn)政策缺乏執(zhí)行力的困境。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；利益相關(guān)者；利益均衡

中圖分類號(hào)：F29文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）01-0034-02

1 引言

房地產(chǎn)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的保障社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)重要因素。自2002年開(kāi)始，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到快速發(fā)展的時(shí)期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資和銷售的增長(zhǎng)幅度均超過(guò)20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于我國(guó)GDP增長(zhǎng)速度。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的有關(guān)數(shù)據(jù)，2002年年初時(shí)全國(guó)商品房平均價(jià)格為每平方米2226元，而到了2002年底，房地產(chǎn)銷售價(jià)格則上升至2291元，比上一年增長(zhǎng)2.9%。2003年，全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，達(dá)到2379元，增長(zhǎng)3.8%。2004年，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格更是一路飆升，短短半年內(nèi)，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格已經(jīng)高達(dá)2701元每平方米，比去年上漲了13.5%。2005年，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策，但全國(guó)商品房銷售價(jià)格同比上漲了8.9%。2006年和2007年前三個(gè)季度是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步繁榮的時(shí)段，全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格飆升，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱和老百姓購(gòu)買力嚴(yán)重受挫使得房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)入白熱化階段。

由于房地產(chǎn)價(jià)格一路飆升，政府政策又沒(méi)有起到很好的效果，再加上老百姓的房產(chǎn)購(gòu)置能力的相對(duì)下降，全社會(huì)出現(xiàn)了購(gòu)房恐慌。學(xué)術(shù)界在探討這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，總是從供給與需求的關(guān)系、政府利益相關(guān)、房地產(chǎn)大鱷權(quán)力過(guò)大、人民相對(duì)購(gòu)買力下降等方面進(jìn)行論證，并積極探索方案以解決當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱問(wèn)題。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益相關(guān)者利益均衡是解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的關(guān)鍵，因此實(shí)現(xiàn)利益均衡應(yīng)該是政府制定政策的導(dǎo)向。

2 房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者

所謂的房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者就是指參與房地產(chǎn)市場(chǎng)并對(duì)其產(chǎn)生影響的各個(gè)群體。他們是房地產(chǎn)市場(chǎng)的構(gòu)成要素，主要有：

（1）政府。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演著重要的角色。《土地法》第五條規(guī)定了 國(guó)務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國(guó)土地的管理和監(jiān)督工作。政府擁有了土地的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)和利用的權(quán)力，這就使得政府成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體之一。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，政府通過(guò)對(duì)土地規(guī)劃，開(kāi)發(fā)使用審批，給土地定價(jià)來(lái)實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。同時(shí)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓也使政府成為土地開(kāi)發(fā)的受益者，增加了當(dāng)?shù)氐呢?cái)政收入。

（2）投資者。投資者是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要群體。投資者通過(guò)購(gòu)得已開(kāi)發(fā)或?qū)㈤_(kāi)發(fā)的房產(chǎn)的所有權(quán)，等地地產(chǎn)價(jià)格上升后在將所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，以獲得中間差價(jià)而獲利。投資者是造成房地產(chǎn)價(jià)格飆升的重要原因。

（3）居住購(gòu)房者。這一群體是對(duì)住房的真正需求者，他們構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主要消費(fèi)者。每一個(gè)家庭都是居住購(gòu)房的需求者，住房消費(fèi)占家庭收入的大部分。這一群體是以居住消費(fèi)為目的，而不是以投資獲取利潤(rùn)為目的，這一群體在購(gòu)房前希望房?jī)r(jià)能夠適應(yīng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，適應(yīng)勞動(dòng)者收入水平；購(gòu)房后對(duì)于房?jī)r(jià)的漲跌則不是非常關(guān)注，只是希望房?jī)r(jià)不要過(guò)于變動(dòng)，在心理上造成不好的影響。

（4）開(kāi)發(fā)商。開(kāi)發(fā)商是房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品提供者，也是該市場(chǎng)中利益的追求者。他們投資房地產(chǎn)目的是為了能夠獲得利潤(rùn)。目前，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，開(kāi)發(fā)商對(duì)政府的政策已經(jīng)形成了免疫。開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上已經(jīng)聚集了巨大的力量，甚至能夠影響政府的調(diào)控。房?jī)r(jià)的上漲跟開(kāi)發(fā)商的利益追求是有很大關(guān)系的。開(kāi)發(fā)商在房地產(chǎn)市場(chǎng)上獲取了超額利潤(rùn)。

（5）其他相關(guān)者。其他利益相關(guān)者是跟房地產(chǎn)市場(chǎng)有間接利益相關(guān)的群體。這一群體的數(shù)量也是比較大的，如鋼筋水泥行業(yè)、裝飾行業(yè)、綠化行業(yè)等等主體，這些群體在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中獲得了收益。

3 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者利益均衡的思考

3.1 均衡的涵義

均衡是物理學(xué)中的名詞，當(dāng)一物體同時(shí)受到方向相反的兩個(gè)外力作用，這兩種力量恰好相等時(shí)，該物體由于受力相等而處于靜止的狀態(tài)，這種狀態(tài)就是均衡。利益均衡就是指各利益相關(guān)群體在相互的博弈之中實(shí)現(xiàn)零和狀態(tài)，即各利益主體都愿意維持現(xiàn)狀，相互之間相對(duì)平衡與和諧，就好像出現(xiàn)帕累托最優(yōu)狀態(tài)。

3.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)利益均衡

房地產(chǎn)市場(chǎng)的利益均衡就是指房地產(chǎn)市場(chǎng)上利益相關(guān)者都能夠獲得各自的利益，都愿意在現(xiàn)行狀態(tài)下扮演好自己的絕色。政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上做一個(gè)真正的宏觀調(diào)控者，按照和諧社會(huì)的要求做好房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)劃調(diào)節(jié)，促進(jìn)土地開(kāi)發(fā)利用；居住購(gòu)房者能夠在現(xiàn)行工資水平下買得起適合各自家庭實(shí)際情況的住房；投資者能對(duì)針對(duì)地產(chǎn)投資市場(chǎng)獲得相應(yīng)的合理的投資回報(bào)；開(kāi)發(fā)商能夠獲得平均利潤(rùn)，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的正常運(yùn)作；其他利益相關(guān)者也能在房地產(chǎn)市場(chǎng)中獲得一定的利益。在這種狀態(tài)下，每一個(gè)利益相關(guān)者都能夠且愿意為房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的貢獻(xiàn)。

3.3 關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)利益相關(guān)者利益均衡的思考

（1）住房的性質(zhì)需要進(jìn)行細(xì)分。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，可以根據(jù)市場(chǎng)在提供人們所需要的的產(chǎn)品方面如何發(fā)揮作用，來(lái)對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行分類。主要可以分為私人產(chǎn)品，純公共產(chǎn)品和準(zhǔn)公共產(chǎn)品。私人產(chǎn)品可以依靠市場(chǎng)提供有效率的數(shù)量。供給與需求能夠達(dá)到一個(gè)平衡的狀態(tài)。純公共產(chǎn)品不具有競(jìng)爭(zhēng)性和排他性，這就使得其是無(wú)法通過(guò)市場(chǎng)來(lái)提供有效數(shù)量的。準(zhǔn)公共產(chǎn)品是只具有競(jìng)爭(zhēng)性或只具有排他性產(chǎn)品。住房是人類生活的必需品且住房支出占據(jù)了普通家庭收入的主要部分。筆者認(rèn)為，普通住房為私人產(chǎn)品，可以通過(guò)市場(chǎng)來(lái)調(diào)節(jié)其價(jià)格。

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商需要利潤(rùn)，但要考慮利潤(rùn)的合理性問(wèn)題。2007年福布斯富豪中國(guó)大陸排行榜的前十位有六位是從事房地產(chǎn)行業(yè)的大亨。這從另一個(gè)角度說(shuō)明了中國(guó)房地產(chǎn)利潤(rùn)較高。2005年中，國(guó)土資源部通過(guò)調(diào)研數(shù)據(jù)，曾對(duì)房地產(chǎn)商的利潤(rùn)率問(wèn)題進(jìn)行過(guò)分析，結(jié)論是北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)占房?jī)r(jià)的比重平均達(dá)到17.1％，其中最高的在二、三環(huán)之間，達(dá)到了20.4％。目前，全國(guó)大多數(shù)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率普遍在10％以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤(rùn)率更高，一般達(dá)到30％～40％。這種暴利使得社會(huì)各行業(yè)紛紛進(jìn)軍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為獲得土地競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致炒作之風(fēng)盛行。

（3）政府應(yīng)調(diào)整職能，改善政策運(yùn)行系統(tǒng)。從這幾年國(guó)家的政策來(lái)看，房地產(chǎn)政策始終沒(méi)有發(fā)揮其作用，沒(méi)有能夠有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)，政府應(yīng)該樹(shù)立正確的政策實(shí)施導(dǎo)向，針對(duì)不同的群體制定不同的有區(qū)別的政策，并把開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者也納入到政策制定參謀的行列，使政策更加有效，更具有執(zhí)行力。

（4）利益相關(guān)者的利益系統(tǒng)需要平衡。房地產(chǎn)市場(chǎng)上利益相關(guān)者都有自己的利益。開(kāi)發(fā)商希望能夠獲得利益，政府希望能夠在獲得一定經(jīng)濟(jì)利益的同時(shí)保障人民的利益，購(gòu)房者希望能夠承受購(gòu)房的壓力，投資者希望房?jī)r(jià)不斷上漲。政府在制定政策時(shí)候要保障開(kāi)發(fā)商能夠獲得社會(huì)平均利潤(rùn)，而不是以控制價(jià)格為政策導(dǎo)向。對(duì)中低收入的家庭，政府應(yīng)發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房，并嚴(yán)格限制投資者對(duì)這一市場(chǎng)的投資，而不是通過(guò)提高首付比例等沒(méi)有影響的政策；對(duì)高收入群體，政府放開(kāi)該市場(chǎng)，讓投資者進(jìn)入這一市場(chǎng)自由發(fā)揮。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分并制定相應(yīng)的政策是房地產(chǎn)利益相關(guān)者的利益系統(tǒng)平衡的關(guān)鍵。