海南試點“居委會拆遷公司”

如何調(diào)節(jié)拆遷中的社會矛盾，如何在拆遷中兼顧政府、開發(fā)公司和被拆遷戶的利益？對此，正在面臨大量拆遷工作的三亞作出大膽的設(shè)想：讓當(dāng)?shù)卮迕窕蚓用駞⑴c到政府舊城改造和拆遷中，從而改變過去以政府為拆遷主體的舊模式，換之以居委會或者村里成立拆遷公司，開發(fā)公司將一定的合理的拆遷費(fèi)用支付給這個拆遷公司，城市拆遷改造，有望不再由政府一手包辦。

新模式

城市拆遷改造，有望不再由政府一手包辦到底。2007年底，海南三亞以月川新城區(qū)近13畝的地塊作為試點，推行以地塊所在居委會成立公司組織拆遷的新模式。

試點地塊位于月川新城，面積12.93畝，用途為居住用地，使用年限70年。不久前，三亞國土局發(fā)出公告，對該地塊的土地使用權(quán)和拆遷安置捆綁掛牌出讓。

據(jù)介紹，這種城市拆遷新模式是由村里或者居委會成立股份制的拆遷公司，經(jīng)國家科學(xué)的總體評價后出臺總體拆遷指導(dǎo)價格，土地競得人可將土地拆遷工作承包給拆遷公司負(fù)責(zé)。拆遷公司所得利益可以用于社區(qū)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，讓老百姓獲得實惠。

月川居委會黨支部書記林世耀說，去年6月，居委會及下屬的7個居民小組集資50萬元成立了河?xùn)|月川開發(fā)建設(shè)有限公司。公司以股份制運(yùn)作，可以配合土地競得人進(jìn)行土地拆遷。而這種拆遷模式與之前拆遷最大的區(qū)被就在于，拆遷費(fèi)用的盈余部分和地價將拿出一定比例發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)，讓老百姓獲得更多的實惠。

在具體的運(yùn)作過程中，地塊競得人負(fù)責(zé)出資進(jìn)行該地塊舊城改造的拆遷安置。就試點的地塊——月川新城區(qū)而言，拆遷安置費(fèi)大約為2731萬元，土地在公開拍賣之后，由競得人直接支付給拆遷公司。競得人可委托三亞河?xùn)|月川開發(fā)建設(shè)公司完成拆遷安置工作，同時也可以不委托三亞河?xùn)|月川開發(fā)建設(shè)公司進(jìn)行拆遷。

針對這個試點地塊，三亞市委常委、常務(wù)副市長嚴(yán)之堯說，這是一種新型的城市土地拆遷模式。嚴(yán)之堯表示，新模式運(yùn)行后，政府將把部分地價款作為土地收益返還給月川開發(fā)公司，作為該公司在月川開發(fā)下一輪拆遷的費(fèi)用，并拿出一部分發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)，讓老百姓得到更多實惠。

在隨后的10月29日下午，在拆遷安置費(fèi)用2731萬元的基礎(chǔ)上，試點地塊從39萬元/畝開始掛牌，最后以220萬元/畝成交。地價款加上拆遷費(fèi)用，開發(fā)商銘遠(yuǎn)公司拿下這塊地每畝的成交價431萬余元。但是據(jù)介紹，銘遠(yuǎn)公司準(zhǔn)備在比較其他拆遷公司的拆遷價格后，才決定是否將拆遷安置工作委托給月川開發(fā)公司完成。

緣由

三亞市政府緣何如此積極地推動這種拆遷的新模式？

眾所周知，三亞近幾年的城市建設(shè)，用突飛猛進(jìn)來形容可說是恰到好處。迅猛發(fā)展的城區(qū)建設(shè)背后，大范圍的城市拆遷安置工作正處于矛盾重重的處境。

非法買賣土地、違法搶建亂建、拆遷過程中的暴力沖突……在城市拆遷改造過程中，這一系列的問題并不少見。

如何調(diào)節(jié)拆遷中的社會矛盾，如何在拆遷中兼顧政府、開發(fā)公司和被拆遷戶的利益？對此，正在面臨大量拆遷工作的三亞作出大膽的設(shè)想：讓當(dāng)?shù)卮迕窕蚓用駞⑴c到政府舊城改造和拆遷中，從而改變過去以政府為拆遷主體的舊模式，換之以居委會或者村里成立的拆遷公司，開發(fā)公司將一定的合理的拆遷費(fèi)用支付給這個拆遷公司。

在此次拆遷試點之前，土地拆遷都是由政府部門負(fù)責(zé)，面對復(fù)雜的情況，無形中給政府增加了很大的拆遷成本，也帶來治安隱患。在新模式下，政府能減少社會矛盾，獲得和諧平穩(wěn)的社會秩序和環(huán)境；開發(fā)公司得以順利完成拆遷工作，進(jìn)行項目開發(fā)；被拆遷戶可以依靠當(dāng)?shù)鼐游瘯蛘叽謇锍闪⒌漠a(chǎn)前公司，在拆遷中獲得發(fā)展的實惠、良好的居住環(huán)境和生活水平。

業(yè)界評說，新模式試點運(yùn)行后，可以大大減少政府部門和被拆遷戶之間的對立，對調(diào)節(jié)社會矛盾、促進(jìn)和諧拆遷將起到積極作用。

至于為什么會將試點放在月川？林世耀介紹，試點地塊約13畝，拆遷面積約2.1萬平方米。當(dāng)?shù)鼐用駜H80戶300多人，絕大多數(shù)都依靠出租房為生，在此居住的外地人口近1900人。

居民居住的大多是混合結(jié)構(gòu)的簡易房，居住環(huán)境簡陋，不大的地方還分布著一個私人經(jīng)營的廢品收購站。房子蓋得密密麻麻，沒有綠化和居民公共活動場所。據(jù)介紹，如果發(fā)生火災(zāi)，消防車根本進(jìn)不去。由于眾多外來流動人口的存在，社會治安也存在很大的隱患。

從城市發(fā)展而言，月川居委會是三亞最大的城中村，屬于三亞舊城區(qū)，又是新城區(qū)的規(guī)劃范圍。月川居委會擁有城中村改造的共同難點問題：居住環(huán)境臟亂差亟待改善、流動人口未登記存在治安隱患等。如果啃下了月川這個硬骨頭，三亞舊城改造將出現(xiàn)一個嶄新局面。

嚴(yán)之堯表示，目前試點工作的規(guī)章細(xì)節(jié)正在完善中。政府希望通過這種新型模式進(jìn)行拆遷，減少社會矛盾，加快舊城改造，改善市容環(huán)境，提高被拆遷群眾的居住條件和生活水平，讓社會治安和城市建設(shè)得到改善。

另外，月川居委會所在的城中村，是未來三亞主城區(qū)發(fā)展的方向。以上這些，都是三亞選擇月川居委會作為試點的原因。

思考

三亞的做法，是將土地的使用權(quán)和拆遷安置捆綁掛牌出讓，事實上是把一級開發(fā)、二級開發(fā)一攬子出讓，但是在土地出讓扣除拆遷費(fèi)用之后，政府又對拆遷部分實行了“次市場化”處理——拆遷費(fèi)用必須“經(jīng)政府科學(xué)的總體評價后，出臺總體拆遷指導(dǎo)價格”，拆遷操作又多半必須交給“地塊所在居委會成立的拆遷公司”。

這樣的改革思路，確實前所未有，其優(yōu)點也是明顯的。其中最大的好處，是政府不再和一家一戶的被拆遷戶打交道，轉(zhuǎn)而交給地塊所在居委會辦的拆遷公司。而這種公司運(yùn)作拆遷事務(wù)，最大的優(yōu)點是人頭熟、地面熟，哪一家的違章建筑是什么時候建的，怎么建起來的，是否應(yīng)該付給拆遷補(bǔ)償，他們往往比政府部門更清楚。更重要的是，由于其主體地位是“公司”，節(jié)約出來的拆遷費(fèi)用可以“拿出一定比例發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)”，因此與拆遷戶討價還價的動力要比政府人員足，從總體來講將會節(jié)余拆遷費(fèi)用。

但如此改革令人擔(dān)憂之處也有不少。其中最大的擔(dān)憂，還是上述的“次市場化”處理。人們有理由質(zhì)疑：既然政府將土地的使用權(quán)和拆遷安置捆綁掛牌出讓，也就意味著拆遷費(fèi)用要由土地競得人自己來出，而這樣的“政府制定”是否涉嫌以公權(quán)插手市場呢？

另一個讓人擔(dān)心的是，注冊資本50萬元的“居委會拆遷公司”，卻要運(yùn)作高達(dá)數(shù)千萬元的拆遷業(yè)務(wù)，他們是否有足夠的能量？誰來為他們提供資金運(yùn)作擔(dān)保？此外，拆遷問題決不僅僅是一個經(jīng)濟(jì)問題，絕不是“我給錢、你走人”那么簡單。如果遇到經(jīng)濟(jì)方式無法解決的現(xiàn)實困難，“居委會拆遷公司”又怎么可能在更大范圍內(nèi)協(xié)調(diào)資源、解決被拆遷戶的問題呢？

由此看來，在拆遷問題上，政府雖然交出了與一家一戶補(bǔ)償談判的棘手問題，但是責(zé)任同樣不輕。其一，拆遷費(fèi)用的估值問題，由于涉及到價值評價權(quán)的認(rèn)定，所有解決起來未必很輕松；其二，“居委會拆遷公司”由于前所未有，其官商、民商混合的特殊身份，政府有責(zé)任對其進(jìn)行規(guī)范化監(jiān)督；其三，拆遷補(bǔ)償由“政府——民眾”改為“公司——民眾”，政府的角色應(yīng)該更加中立，拆遷中的違法行為，顯然是政府應(yīng)該特別關(guān)注的。