社區物業管理黨建聯建中的問題及對策

［摘 要］ 社區是社會的基礎，建設和諧社區是構建和諧社會的基礎性工程。中國共產黨面對社會結構逐漸從單位制結構向社區制結構轉化的客觀趨勢，從構建和諧社會的高度，提出了以城市社區為單位，在已有居民區黨組織的基礎上，加強社區物業管理黨建聯建工作。隨著上海市社區物業管理黨建聯建工作的全面展開，社區物業管理黨建聯建工作中所存在的問題也日益顯現。本文試圖以徐匯區為案例來探討社區物業管理黨建聯建工作面臨的問題及解決對策。

［關鍵詞］ 社區 物業管理 徐匯區 黨建聯建

徐匯區位于上海市中心城區西南部，全境東西相距7公里，南北相距13公里，總面積54.76平方公里。區境轄湖南、天平、斜土、楓林、徐家匯、田林、虹梅、康健、長橋、凌云、龍華、漕河涇12個街道和華涇鎮。現有331個居民區，815個住宅小區，居民75萬余戶，人口300多萬。徐匯區曾先后獲得過上海市先進街道辦事處、市雙擁模范街道、全國城市體育先進社區等榮譽稱號，共建成市級文明小區13個，區級文明小區7個，創建率達95%。目前徐匯區有物業管理企業431家，國有企業200家，其中已建黨組織166家；集體企業23家，已建黨組織10家；民營（合資）企業198家，已建黨組織102家；其他性質的物業管理企業還有10家。徐匯區社區管理方式存在很大的差異，既有一些近期新建的高檔型的物業管理型社區，也有一些經過大規模修整和重建的小區，同時也存在以售后公房為主的老式小區。由于小區管理方式上的差異以及各種相關因素的影響，造成近期徐匯區社區物業管理的諸多問題。由于物業管理企業眾多，競爭趨勢明顯，同時，各物業管理企業資質水平參差不齊，維修不及時，服務不到位，收費不規范等物業管理頑疾時常存在；有的社區內房屋出租現象嚴重，外來人員高度聚集，居民構成復雜，社會治安較差；居民私自搭建亂蓋現象普遍，社區內違章建筑多，公共設施破損嚴重；有的小區業主委員會不健全，組建困難，人員素質高低不同，運作不規范。這些問題的出現，客觀上要求黨的工作向行業延伸，向社會覆蓋，不斷提高人民的生活水平。社區物業管理是集社會性、公益性和服務性為特征的一個新興服務行業，與廣大市民的生活有著最直接、最密切和最廣泛的聯系。因此，根據現實需要，徐匯區進行了社區物業管理黨建聯建的試點工作。

一、加強社區物業管理黨建聯建工作的重要性和必要性

在上海市各地、各條戰線上，有著眾多的基層黨組織，城市社區黨組織是其重要的組成部分，擔負著直接聯系、組織、宣傳、團結社區成員，把黨的路線、方針、政策落實到社區基層的重要責任。搞好社區黨建，這對密切黨和群眾的血肉聯系，加強精神文明建設，保障社會穩定具有重大的意義。在經濟轉軌和社會轉型時期，城市基層社區物業管理黨建聯建更顯其必要性和重要性。

（一）加強社區物業管理黨建聯建是構建社會主義和諧社會，形成社會協同、民主參與的社區治理新格局的有效途徑。

社區是城市管理的基礎，是社會各種利益、需求、矛盾的匯聚點之一。構建和諧社會需要社區黨組織正確反映和兼顧不同群體的利益，發揮人大代表、政協委員及社會各界人士的作用，充分尊重社區群眾的意愿，讓社區群眾成為社區管理和社區服務事業的參與者、受益者。

（二）加強社區物業管理黨建聯建是建立社會主義市場經濟體制的需要。

隨著社會主義市場經濟體制的建立，計劃經濟體制下的“單位人”正在逐步向市場經濟體制下的“社會人”轉變。就業形式和就業崗位多樣化，人員流動的范圍和速度加大，利益的多樣化，經濟來源多樣化，休閑時間的增加，文化、娛樂、交際等需求的增多，使人們的“社會人”色彩愈加濃厚。這就要求我們黨的工作特別是思想政治工作必須及時深人到社區，擴展到行業，以凝聚廣大群眾，鞏固黨的執政基礎。

（三）加強社區物業管理黨建聯建是提高黨的執政能力，增強社區黨組織領導社區工作能力的關鍵。

隨著市場經濟體制改革的不斷深入，出現了大量的新經濟組織和新社會組織，原來由單位承擔的社會職能逐步向社區轉移，越來越多的社會性、群眾性、公益性事務需要社區黨組織動員各方力量落實。社區黨組織作為黨在社區全部工作和戰斗力的基礎，必須積極應對這些變化，調整組織設置，創新工作方法，不斷擴大黨建工作的覆蓋面，向行業延伸。

二、社區物業管理黨建聯建的現實可能性

可能性是客觀事物的一種發展趨勢，在一定條件下有可能轉化為現實，是潛在的現實。社區物業管理黨建聯建思想和工作是應當今社會發展的客觀形勢應運而生的。經濟體制的改革，社會結構的調整，整個經濟生活和社會生活發生了深刻而復雜的變化。這種社會轉型對社區黨組織提出了更高的要求，因此，加強社區物業管理黨建聯建工作勢在必行。

社區物業管理作為社區管理和社區服務的重要力量，從事社區建設的基礎性工作，對推進建設“管理有序、服務完善、環境優美、治安良好、生活便利、人際關系和諧的現代化社區”具有十分重要的作用。在具體實踐過程中，堅持“條塊結合，以塊為主”的原則，努力實現物業管理和社區建設良性互動的新機制，以物業管理服務推動社區服務發展，形成溫馨和諧的家園氛圍。近年來，根據上海市委關于加強區域性大黨建工作，落實黨的工作向行業延伸、向領域覆蓋、向社會輻射的要求，徐匯區在凌云、虹梅、斜土三個社區進行了社區物業管理黨建聯建工作的試點，取得了寶貴的經驗。在社區物業管理黨建聯建試點工作中，凌云街道本著“統一思想、統籌規劃、區別對待、個別指導”的原則，專門制定了《關于凌云社區物業管理黨建工作的實施方案》。凌云街道在該方案中還提出了“有組織、管起來、起作用、促管理”的十二字方針，計劃通過資源整合、互動管理的方式，逐步形成物業管理企業黨建工作與居民區黨組織和業主委員會黨員骨干聯手互動的工作機制；虹梅街道整合了虹梅社區物業管理企業的黨建資源，將已經成立的物業管理企業的黨支部與新成立的物業管理企業的黨支部組建成立了聯合黨支部。對于尚不具備條件成立黨支部的物業管理企業，將表現優秀、符合條件的黨員舉薦進入居民委員會，其黨組織關系也轉入相應的居民區黨支部；斜土街道借鑒了普陀區曹楊社區物業管理黨建聯建的試點經驗，采取由居民區黨組織牽頭，物業管理企業、業主委員會參加的黨建聯席會議的方式，在以居民區黨組織為核心、物業管理企業與業主委員會緊密參與的“三位一體”的組織管理框架下，實行“黨建共建”模式。

經過社區物業管理黨建聯建工作試點，已經初顯了大面積推廣社區物業管理黨建的現實可能性。通過社區物業管理黨建聯建工作，進一步加強和改進了基層黨的建設，提升了物業管理服務技能和服務水平，化解了社區物業管理領域中存在的大量矛盾，充分調動了社區黨員參與社區建設的積極性和主動性。在改革開放和市場經濟深入發展的新階段，在上海即將邁入跨越式發展的客觀外在形勢下，同時，我們黨在新世紀新階段不斷加強黨的執政能力建設，加強黨的基層組織建設，使黨的工作不斷深入到新興行業、部門、社區等。在此條件下，進行社區物業管理黨建聯建是主、客觀條件使然，加上已取得的試點經驗和成效，這就為大規模開展社區物業管理黨建聯建工作開辟了道路。

三、社區物業管理黨建聯建工作中存在的問題

徐匯區社區物業管理黨建聯建工作尋求的是以居民區黨支部為核心、物業管理企業與業主委員會緊密參與的“三位一體”的管理模式，在開展的過程中，我們遇到的問題和困難主要集中在物業管理企業和業主委員會兩個主體上。

（一）對社區物業管理企業而言，存在的問題主要有：

1、建設單位與管理部門相脫節，給社區物業管理帶來隱患。

目前，大部分物業管理企業是在房屋建成后才從開發商手中接管物業工作。由于在規劃、設計和施工階段較少考慮未來物業管理的方便性、有效性、安全性等問題，這給日后物業管理工作帶來許多不便。有的小區在接管后，各項原始資料、圖紙、檔案殘缺不全，致使物業售后維修與服務難以啟動，甚至造成一些物業沒人維修、保養等現象。實踐證明，物業管理公司不參與物業建設，不熟悉物業的結構，就不能管理好物業［1］。

2、物業管理企業的經濟成分復雜，造成管理困難。

由于物業管理企業既有原房管所改制而來的，又有近年來新成立的；從所有制性質來看，既有國有的、集體的，又有民營的、合資的、外資的；從管理的物業類別來看，既有普通的，又有中、高檔的。物業管理企業類型多樣化，經濟成分復雜，下屬機構分散，致使企業員工的行政隸屬關系多元化，導致理順企業黨員的組織關系有一定的難度。尤其是許多物業管理企業員工中的黨員比例偏低，甚至沒有黨員，而外資物業管理企業和部分物業管理企業的管理人員和小區經理中的黨員很少，這給社區物業管理黨建聯建工作增加了很大的困難。

3、物業管理企業缺乏詳細的服務和收費標準。

當前的物業服務標準不夠量化、細化，是引發物業糾紛的重要原因。一方面，由于物業管理公司的制度建設滯后，制度不健全，管理不規范，盡管國家和上海市已經出臺了住宅小區物業管理收費辦法，但許多物業管理企業仍然我行我素，不按規定執行，擅自收費。另一方面，政府對物業管理服務收費的監管力度也有待加強。

4、物業管理企業員工不固定，給黨建聯建帶來影響。

物業管理企業員工的流動性較大，特別是小區經理、保安經理等工作人員經常被公司在全市范圍內調動，也有一些主動離職、辭職或跳槽的，這在一定程度上影響了以居民區黨支部為核心、物業管理企業與業主委員會緊密參與的“三位一體”組織結構的穩固性，這對物業管理黨建聯建工作的可持續發展十分不利。

（二）對社區物業管理中的業主委員會而言，存在的問題主要有：

1、業主參與決策的積極性不高。

如果沒有真正關系到個人的切身利益，大部分業主對參加業主大會缺乏關注度，沒有積極性。正是這種態度導致選舉產生的業主委員會成員不少是退休的老人，缺乏黨員同志，因而沒有廣泛的群眾基礎。業主委員會幾乎成為一個“空中閣樓”式的組織，不能發揮其應有的作用。

2、業主委員會中的在職黨員業主尚缺乏完善的管理機制。

根據現行管理體制，通常難以將他們的黨組織關系轉入所在小區的居民區黨支部，使這部分黨員容易游離在以居民區黨支部為核心、物業管理企業與業主委員會緊密參與的“三位一體”的組織結構之外，使業主委員會中的在職黨員成了管理的薄弱環節。

3、業主大會成立和業主委員會換屆選舉過程中，業委會籌備組人選問題難以把握，容易引發矛盾，阻礙業主大會的成立；業委會日常運作過程中，部分業主委員會使用維修資金不夠規范，引起業委會與業主之間的矛盾；續聘物業管理企業時，業主因利益驅動，導致相互之間產生矛盾甚至激烈沖突。

四、社區物業管理黨建聯建中問題的對策思考

加強和深化當前社區物業管理黨建聯建工作，必須貫徹黨的十七大精神和“三個代表”重要思想，落實科學發展觀，始終堅持以服務群眾為重點，在探索中加強，在深化中發展，在實踐中創新，努力構建社區黨建工作的新格局。

（一）政府部門應努力促進社區物業管理企業的健康發展。

1、政府應將社區物業管理作為城市管理工作的重要內容來抓。作為城市管理的一部分，政府應加大對社區物業管理工作的重視和支持，借黨建聯建之東風，推進其工作的不斷深入、規范和完善。同時，作為主管部門的房地局也應切實履行好管理職責，加大對相關物業管理部門的協調力度，形成物業管理中的統一步調。

2、政府應協助社區物業管理行業完善市場競爭機制，推行招投標制度。以招投標制度為切入點，用市場經濟規則來規范和約束社區物業管理企業的行為。要引導社區物業管理走規模經營之路，降低經營成本，創名牌物業管理企業。

3、在社區物業管理行風建設方面，政府應加大檢查力度，落實物業管理行風的整改。加強對物業管理企業的管理，規范物業管理行為，具體通過建立物業管理應急預案和重大事件報告制度，設置“物業服務便民聯系牌”，加強維修資金的日常管理等。

（二）加強社區物業管理黨建聯建應理順幾個關系。

1、理順社區居委會與業主大會、業主委員會的關系。業主委員會、業主大會應當接受居民委員會的指導和監督，共同做好維護物業管理區域內的社會治安等相關工作。事實說明，搞好社區物業管理黨建聯建工作，理順業主大會和居委會的關系至關重要，不能簡單地將業主大會納入居委會的領導。相反，如果推翻既有的經驗，強行將業主大會納入居委會的領導，就會破壞己經形成的比較穩定的居委會、業主大會、物業管理企業三者之間的關系，反而帶來不穩定因素。［2］

2、理順社區居委會與物業管理部門間的關系。物業管理公司是以盈利為目的的經營服務性企業，它在社區開展的經營管理工作是一種企業行為，不具有社會行政管理職能。而社區居委會在本轄區具有法定的服務、管理和指導職能，它代表居民對物業公司的工作給予支持、配合和監督，小區物業管理部門應該主動參與社區建設，在社區居委會的指導、監督下開展工作，兩者的關系不能顛倒。

3、理順房地辦事處與居民區黨組織、業委會的關系。居民區黨組織作為社區最基層的黨組織，承擔著居民區社區物業管理黨建聯建工作的領導責任，負責所屬居民區物業管理黨建聯建的各項具體工作。

（三）構建社區物業管理黨建聯建工作的新格局。

1、完善領導體制。在社區層面，要形成由社區黨工委負總責，居民區黨委抓具體落實，綜合黨委協調物業管理企業，行政黨組協調房地部門的領導體制；在居民區層面，構建以居民區黨組織為核心，物業管理企業、業委會和房地辦事處共同參與、良性互動的“1+3”管理體制。

2、創新工作載體。針對社區物業管理出現的新情況新問題，著力擺脫困境，第一，創新監督載體。利用百靈鳥、啄木鳥等新型群眾組織推進工作，積極組建行風評議員、監督員隊伍；第二，創新活動載體。開展各種形式的結對共建，及時召開物業管理聯席會議以及廣泛開展義工活動；第三，創新宣傳載體。由街道出資，將社區物業管理黨建聯建的指導思想、工作理念、運作規范、工作制度、組織網絡等統一制成宣傳版面，營造宣傳氛圍。

3、推進機制建設。要使社區物業管理黨建聯建工作規范長效發展，必須努力加強機制建設。第一，建立三方協調機制。通過召開居民區黨組織、物業管理企業、業委會三方協調會議，共同解決社區管理中出現的問題，提高管理效率；第二，建立誠信評價機制。依托居民區黨組織、居委會，加強對物業管理服務的日常監督，建立物業管理誠信評價長效機制，促進物業管理企業提高物業管理服務水平；第三，完善績效考核機制。社區（街道）黨工委和房地局黨組要把社區物業管理黨建聯建工作情況，作為對居民區黨建工作和房地辦事處目標考核的重要內容。○

注 釋：

①建設部房地產業司：中國物業管理實務［M］.青島：青島海洋大學出版社，1995.9.

②彭建軍.基層民主政治建設中的業主組織與居民委員會［J］.武漢科技學院學報，2004，（8）.

責任編輯 劉金旭