國內樓市全面地向消費者傾斜

易憲容

作者為中國社會科學院金融研究所研究員

如果房地產投資者及炒作者的市場預期發生改變，那么國內房地產市場就會出現根本性的改變

最近央行與銀監會出臺的關于房地產信貸管理的359號文件，及2007年12月20日央行采取差別性地利率上調，都表明中央政府的房地產政策基本上向居住消費傾斜。即是對國內房地產市場，它從根本上還得持續發展，但是國內房地產市場要發展成為民生的市場，成為改善絕大多數居民基本居住條件的市場，而只有這樣的市場，才是可持續發展的市場。

首先，我們從359號文件來看，該文件不僅對住房的投資與消費進行了全面的區分，并在這種區分基礎上對住房消費政府采取了鼓勵的態度，對于住房投資特別是住房炒作來說，政府表示堅決遏制、并要求用市場價格來調節的態度。比如，銀行信貸的第二套住房就采取不同的首付比例和不同的利率。同時，在該文件中，監管機構為了便于住房信貸管理，減少商業銀行的信貸風險，也嚴格禁止房地產的加按揭與轉按揭。

所謂的房地產的加按揭與轉按揭，它包括了同名加按揭與轉按揭，異名轉按揭。后者是指已在銀行辦理了個人住房按揭貸款的借款人，在貸款清償之前需要將房產轉讓給他人，而向銀行申請將房產過戶給受讓人，并由房產受讓人繼續償還貸款或重新申請按揭貸款。前者是指在非交易背景下，正處在按揭期間的借款人，為增加(減少)貸款金額或延長(縮短)貸款年限或改變還款方式并改變貸款銀行而向銀行申請的按揭貸款。對于后者，它是房地產二手市場一種較為正常的債務轉讓方式，只要雙方在債權銀行履行正式的合同重新簽訂手續就可以。

但是，對于同名轉按揭與加按揭來說，情況則不是一樣了。借款人最終的目的就是如何能夠從商業銀行獲得更多的信貸資金，并用這些新獲得的資金進入各種投資渠道。可以說，對于這種轉按揭與加按揭，如果房地產市場繁榮、房價上漲，那么借款人與商業銀行的貸款風險都會隱藏起來。但是，如果房地產市場價格一旦出現逆轉，其信貸關系的潛在風險都會完全暴露出來。

特別是在同名轉按揭與加按揭盛行的情況下，一方面，它會推動房地產市場的投資與炒作，以此來不斷地推高房地產市場的價格。因為，借款人極力地推高房價，他們可以從銀行獲得更多的信貸資金。這樣國內的房地產市場也就容易成為一個投資炒作的市場。而房地產市場炒作盛行，也一定會把房地產市場的泡沫越吹越大;另一方面，這也會鼓勵借款人把從銀行獲得的資金進入高風險的投資市場。比如今年上半年股市的資金大量地涌入，也就是與不少個人通過房地產同名轉按揭與加按揭獲得銀行資金進入有關。而當兩大資產的價格泡沫越來越吹大時，這樣的按揭貸款就已把整個國內商業銀行推到風險的浪尖上，國內銀行體系面臨著風險也就越來越大。因此，央行嚴格禁止同名轉按揭與加按揭，就是要嚴厲遏制房地產的炒作，就是要把國內房地產市場的發展納入住房消費軌道。

還有，從這次央行差異性上調基準利率的情況來看，也是從利率水平的調整上來遏制房地產市場炒作。可以說，這次貸款利率上調，重點放在5年以下貸款利率的調整上，5年以上的貸款利率沒有調整。因為，對購房自住者來說，其貸款期限都會在5年以上，而對于房地產投資者及炒作者來，其按揭貸款成本更會關注短期利率水平而不會關注5年以上貸款利率水平。特別是我們從銀行貸款購買第二套住房的投資者或炒作者來說，更是會影響大（因為其貸款利率在基準利率上還得上浮10%）。這樣的差別性貸款利率調整，不僅增加房地產炒作者融資成本，更為重要會改變房地產投資者及炒作的市場預期。如果房地產投資者及炒作者的市場預期發生改變，那么國內房地產市場就會出現根本性的改變。

可以說，早幾年國內房地產市場價格之所以能夠這樣快速飆升，很大程度是房地產市場投資炒作有關，特別是利用商業銀行的資金大量的炒作有關。如果政府能夠采取各種各樣的政策來遏制這種房地產市場炒作，那么各地房地產市場泡沫也就會不斷地擠出，國內房地產市場也就會重新步入健康發展軌道。