城市廉租房社區物業管理模式研究

摘要：廉租房是國家為了解決城市貧困家庭保持基本生活質量而出臺的一項優惠政策。根據廉租房特點和實施物業管理中存在的問題，城市廉租房社區物業管理模式是有效保障物業公司良性運轉的一個關鍵因素，可通過“汗水入股”、“階梯定價”和“愛心互助”等要素實現。

關鍵詞：廉租房；物業管理；前瞻性戰略；模式要素；資金平衡

中圖分類號：F293.35 文獻標識碼：A

一、引言

為了保持社會的穩定，必須解決城市貧困家庭的住房問題，于是就出現了廉租房。廉租房物業管理在國內可以說是一項新生事物，目前廉租房物業管理經驗及運作模式還在探索中。對于廉租房社區的物業管理，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質量，違背了保障低收入的初衷；如果全部由政府來承擔，政府因其財力有限，肯定承受不了；如果全部由企業來承擔，幾乎沒有企業愿意接手，認為它幾乎是沒有盈利的。那么廉租房小區物業管理的運作模式應該是怎樣的呢?目前國外如新加坡、香港在廉租房(公屋)物業管理方面都有較豐富的經驗，也有一些相關的研究文獻，但由于制度和環境等因素，國外的操作模式并不適合中國的實際，而國內對廉租房物業管理的模式研究的相關文獻很少。筆者主要針對杭州市的實際情況，探索如何建立有效的城市廉租房社區物業管理模式，將物業管理與物業經營有機地結合起來，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負擔，又達到保障最低收入人群居住質量的目的。

二、杭州市廉租房社區的特點和物業管理中存在的問題

廉租房是我國住房供應體系的組成部分，其目的在于滿足城市最低收入家庭最需解決的住房需求。廉租房社區的特殊性，具體可體現在以下幾個方面：

(一)社會保障性

廉租房是針對社會最低收入家庭的保障性住房，是住房保障體系的核心內容之一，同時也是政府實施社會保障的具體體現。

(二)社會公益性

廉租房不但直接使城鎮最低收入家庭獲得生存空間，真正的有家可歸，而且將產生一系列良好社會效益，有利于提高人們的整體居住水平，有利于提高城市的整體形象，有利于社會的穩定。

(三)補貼性

由于廉租房所針對的是城鎮最低收入家庭，這部分家庭無力承擔市場房價，廉租房的租金必然要低于市場價和成本價，其目的在于“保障”和“底線救濟”而非營利，因此必須提供補貼。

(四)居住人流動性及復雜性

廉租房的居住人可能在居住期間，因為自己或家庭的收入增加而脫離最低收入家庭的范圍，這樣就有必要把廉租房讓出來給其他更需要的人，人員的流動性就比較大。

政府為了達到規模效應，會把低收入家庭相對集中居住，這樣人員就有可能來自于各個地區，人員構成相對復雜。

(五)勞動力的富余性

由于廉租房的租住面積具有經濟性，人員的居住密度就自然比較高。而且大部分人知識水平比較低，找工作的壓力相對較大，勞動力就更容易富余下來。

(六)從目前杭州廉租房社區物業管理的現狀和基本需求來看，尚存在以下幾個問題

1.政府考慮到廉租房家庭的特殊情況，根據有關規定，廉租房家庭不用交納物業管理費，只需交納一定的房租，房屋的維修和管理費用都包含在內。僅憑這些資金相對于物管前期的成本投入和日常的運行費用只是杯水車薪，無法正常支持廉租房小區的物業管理服務。

2.廉租房物業管理目前都是政府行政管理為主，這樣不利于可持續的物業經營。對于政府來說，物業管理運行成本加大，政府就沒有更多的財力、物力和精力去建設更多的廉租房來滿足更多人的需要。長遠來講，政府應該只是在其中作指導和輔助作用，而將現場物業管理分離出去。

3.沒有充分利用社區勞動力資源的優勢。比如部分保安、保潔，完全可以安排社區富裕勞動力解決。

4.缺乏廉租房家庭收入增長后的過渡措施。比如住杭州某廉租社區的舒春弟盡情地享受著住上好房子的美好感覺，珍惜住在房子里的每一天。但再過一年，兒子大學畢業后有了工作，低保戶的帽子也將摘掉，房子就會被收回去。“杭州房價這么貴，一年后我又該何去何從呢?”舒春弟又開始犯愁了。能不能給這些比較特殊家庭在租金有所調整，而不是趕走?

綜上，如何保證在廉租房家庭入住后物業管理服務與前期的承諾之間沒有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭經濟負擔的前提下，對社區進行有效運營，以實現可持續發展，必須探索廉租房社區物業管理新模式。

三、廉租房社區物業管理新模式

針對廉租房社區的特點和杭州市實施廉租房物業管理過程中存在的問題，探討能有效保障物業公司運轉的物業管理新模式。

(一)新物業管理模式的前提

1.政府的大力支持，不僅為廉租房物業管理提供一定的資金支持(從廉租房租金中按比例撥給)，同時為廉租房物業管理的實施提供優惠的政策并作相應指導。

2.以現代化科學技術為工具。在廉租房物業管理中，充分運用現代化科學技術帶來的先進的工具，動態地了解每位住戶的情況，更好地為物業管理服務。

3.以有效的人力資源作后盾。在物業管理中，特別是在物業管理與經營中，需要既懂管理又懂經營同時也充滿愛心的人才。只有有效的人力資源作后盾，才能實現可持續發展。

4.有充足的勞動力，以便充分利用社區勞動力資源。

5.廉租房要有一定的規模，這是為了便于發揮管理的規模效應。

6.廉租房社區里面的具體房屋有一定的區別，并建立完善居住者的記錄系統，同時根據居住者的不同時期狀況進行租金的調整。

7.社會上的支持，就像關注“希望工程”一樣把廉租房社區也作為一個社會關注的對象。

(二)前瞻性戰略計劃貫穿

對于廉租房社區物業管理過程中可能遇到的問題，物管企業管理層應有統一明確的判斷、正確地認識和長遠地規劃。前瞻性物業計劃具有前瞻預測性和主動性，它把各種資源融合，不斷為自己的物業服務，同時也為其他資源實現其價值。

主要從四個方面來著手：

1.技術戰略。利用現代化的技術，保障信息的及時獲取，并將獲取的信息為物業管理服務。

2.人力資源戰略。這主要是基于廉租房住戶中擁有較多的勞動力資源，考慮將這些有效的人力資源用于自身的物業建設，同時也幫他們解決就業問題，相輔相成，實現“雙贏”。

3.政府戰略。放棄直接補貼的做法，改為委托物業管理公司收取房租，并將其按一定比例留做該小區的物業管理費。由于廉租房物業管理具有社會保障性，明顯的公益性，所以一定要將廉租房物業管理納入政府計劃中，只有有了政府的支持，廉租房物業管理的實施及正常運行才能有保障。

4.物業戰略。在政府戰略的支持，人力資源戰略的保障，技術戰略的應用下才可以去實施物業戰略計劃。其核心包括：“汗水入股”“階梯定價”和“愛心互助”。

(三)新物業管理模式的特色要素

新物業管理模式能否運作成功，關鍵在于能否采取有效措施平衡物業服務與運行成本的矛盾，除了社區房租等收入外，在新模式具體的實施過程中可以考慮“汗水入股”、“階梯定價”與“愛心互助”等模式要素：

1.“汗水入股”。由于廉租房社區勞動力的富余性，居住人可以以出力的形式參與廉租房的物業管理，物業管理可把已有的勞動力資源作為培訓重點，挖掘就業潛力。

2.“階梯定價”。根據居住人收入狀況的變化及時調整住房租金。

3.“愛心互助”：積極與社會各界公共團體如附近的中小學校、街道辦事處、居委會、青年志愿者協會等建立聯系，聯合他們為優撫對象奉獻愛心，努力使這里成為青少年愛心教育基地，成為青年志愿者愛心行動基地，成為文明公約的展現窗口。

(四)新模式下廉租房社區物業管理資金的平衡

1.資金的來源。(1)房租收入：按物業管理條例配足物業管理用房和物業經營用房，將出租經營用房所取得的收入補充物業管理支出。另外，對居住人的租金按照一定比例提成物業管理費用，其余主要租金納入廉租房基金。(2)有償服務的收入：對物業實施有償服務的收入。(3)汗水入股：居住人以出力的形式參與廉租房的物業管理。(4)愛心互助：社會個人或者單位對廉租房的捐贈。

2.資金的支出。(1)人員的工資：物業公司管理層及操作層員工的工資及福利。(2)養護與維修成本：進行維修及物業保養的成本。(3)服務成本：建立各種多渠道服務的成本。

3.資金收支平衡。廉租房的資金流通實施“水庫壩效應”長遠思想，使資金的穩定性加高，廉租房的運行才有保障。

其中物業管理資金的收支由物管公司負責管理，廉租房基金由政府進行管理。

另外，嚴格的財務制度非常重要。廉租房管理具有保障性，對其工作人員要求高素質。同時也要規定嚴格的制度去執行和監督財務狀況，主要是資金使用狀況要定期公開，接受政府和小區居民(業主委員會)的監督。

四、結論

通過新物業管理模式的運行，將廉租房物業管理的經營主體由政府轉向企業；并由政府的直接財政支持變為間接支持，既減輕了政府的負擔，又能有效保障物業公司的運轉，最終達到保障最低收入人群居住質量的目的。

責任編輯 張淑蓮