民宅商用法律問題分析

[摘要]民宅商用涉及了住宅所有權(quán)人與其他居民的利益平衡問題，《物權(quán)法》第77條從“法律法規(guī)、管理規(guī)約、利害關(guān)系人同意”三個層面對民宅商用現(xiàn)象進行了規(guī)制。民宅商用是典型的民事行為，解決其所帶來的問題不需要政府過多的干預(yù)，期待《物權(quán)法》具體規(guī)則的完善才是從根本上解決民宅商用所帶來的社會問題的有效途徑。

[關(guān)鍵詞]商用住宅；相鄰關(guān)系；建筑物區(qū)分所有權(quán)

[中圖分類號] DF45［文獻標識碼］ Ａ

[文章編號] １６７３－０４６１（２００8）０3－００85－０3

引言

民宅禁商到底有多大程度的合法性？《物權(quán)法》第77條作出了相應(yīng)規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。”本文試從法律的角度分析民宅商用現(xiàn)象，并詳細論述了《物權(quán)法》第77條的適用問題，以期在“民宅商用”問題的解決進程中盡綿薄之力。

一、民宅商用的利弊分析

民宅商用，即企業(yè)使用民用住宅作為商業(yè)經(jīng)營活動場所或辦公場所進行商業(yè)活動的現(xiàn)象。其中“商”在一般意義上即各種形式的物的買賣活動、交易活動。經(jīng)濟學中認為“商”是溝通生產(chǎn)與消費的中間環(huán)節(jié)，是產(chǎn)品由生產(chǎn)者手中流轉(zhuǎn)到消費者手中的渠道、中介。而在法律意義上，“商”不僅包括了流通領(lǐng)域，也包括生產(chǎn)領(lǐng)域，是一種廣義的解釋，而且法律意義上的“商”更側(cè)重于商的營利性目的。民宅商用現(xiàn)象非常普遍，大到企業(yè)，小到個人都可以進行民宅商用。

1.民宅商用的優(yōu)勢

第一，成本優(yōu)勢。企業(yè)在創(chuàng)業(yè)時期，成本的高低往往是他們要考慮的重要因素之一，而寫字樓等專門的商業(yè)營業(yè)場所一般價格昂貴，因此，選擇民宅可大大減少其在成本上的投入。

第二，產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢。依照法律規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期限為70年，且期限屆滿的，自動續(xù)期，而無論是寫字樓還是商鋪，都不可能達到這個期限，況且現(xiàn)在很多寫字樓只租不賣，在這種情況下，民宅商用的靈活性和自主性就凸顯出來。

第三，便于就業(yè)。有些年齡較大的下崗職工家庭經(jīng)濟窘迫，再就業(yè)又比較困難，利用自家住宅進行個體經(jīng)營活動便成為其再就業(yè)并緩解家庭困難的重要方式之一。

最后，住宅能夠滿足越來越多的新興行業(yè)對經(jīng)營條件的要求。現(xiàn)代科技的發(fā)達，網(wǎng)絡(luò)的普及，使商業(yè)的發(fā)展也越來越呈現(xiàn)出多樣化特點，小型企業(yè)大量涌現(xiàn)。比如，有些IT企業(yè)只需幾個人、幾張桌、幾臺電腦就可以運行。

2.民宅商用的不利影響

民宅商用雖然有著諸如以上所說的成本、產(chǎn)權(quán)等各方面的優(yōu)勢，然而，住宅區(qū)里越來越多的商家也確實嚴重影響了住宅區(qū)其他居民的日常生活。

首先，給住宅區(qū)的安全帶來巨大的隱患。商業(yè)活動在住宅區(qū)內(nèi)進行，流動人口必然大量增加，這樣進出小區(qū)的人魚龍混雜就成為不可避免，給小區(qū)保安工作帶來困難，同時也降低了居民的居住安全感。

其次，擾民問題嚴重。商用而帶來的噪音，環(huán)境污染等問題都使住宅缺乏了應(yīng)有的安寧，降低居民的生活質(zhì)量。

最后，增大了對住宅樓的消耗。比如，反復裝修、隨意拆改承重墻、私改電線和燃氣線路等導致對整棟大樓的破壞，人員的大量流動減少了電梯的使用壽命等。

正是因為民宅商用的種種不利影響，一些城市開始逐步推行“民宅禁商”政策，但分別遭遇了不同的阻力。可見，對民宅商用現(xiàn)象的法律分析的缺失，以及立法指導思想的含混不清是導致這一狀況的主要原因。

二、民宅商用中的利益平衡

“民宅”顧名思義是指自然人的私人住宅，是自然人的個人合法財產(chǎn)。自然人對其住宅享有絕對的所有權(quán)，所有

權(quán)即是所有人依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益和處分的排他性的權(quán)利。因此自然人對于自己住宅如何使用、是否商用是其行使所有權(quán)的一種體現(xiàn)，任何單位或個人都不能非法干涉。[1]

但是，法律在賦予人們權(quán)利的同時也告知人們有義務(wù)不妨礙別人權(quán)利的行使。在自然人決定是否將自己的住宅進行商用之時，也應(yīng)該考慮到鄰居或其他利害關(guān)系人的利益：一方面要考慮到相鄰關(guān)系的限制，即在使用建筑物專有部分時，不能影響到相鄰近的不動產(chǎn)所有人或使用人的合法權(quán)益；[2]另一方面，民宅商用涉及到建筑物的樓梯、走廊等共有部分時，要考慮到各成員對建筑物的共用部分均享有共有權(quán)，那么任何一個人要使用或處分這些共用部分均要通過該建筑物其他所有權(quán)人的同意。[3]

由上可知，如果對民宅商用一概禁止，不僅是對所有權(quán)人正當利益的一種侵犯，還會阻礙經(jīng)濟的發(fā)展，影響社會生活的和諧；但是，如果徹底將民宅商用放開不管，又會造成一種人們不能安居的混亂狀況，更加威脅社會的穩(wěn)定。因此，在規(guī)制民宅商用問題時，不能使用“一刀切”的方式，應(yīng)當考慮到各方當事人的利益，即要發(fā)揮民宅商用的積極優(yōu)勢，又要充分抑制其弊端的發(fā)展。

三、《物權(quán)法》對民宅商用的規(guī)制及其評析

從《物權(quán)法》中規(guī)定的內(nèi)容上看，其并沒有對住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房嚴格禁止，只是從三個方面層層遞進的進行了限制。

第一個層面就是“不得違反法律、法規(guī)”。即法律法規(guī)有嚴格的禁止性規(guī)定的，不得違反。如我國《娛樂場所管理條例》第九條規(guī)定：“娛樂場所不得在可能干擾學校、醫(yī)院、機關(guān)正常學習、工作秩序的地點設(shè)立。娛樂場所的邊界噪聲必須符合國家規(guī)定的標準。”，《互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所管理條例》第九條同樣規(guī)定：“中學、小學校園周圍200米范圍內(nèi)和居民住宅樓（院）內(nèi)不得設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)營業(yè)場所。”，再如《民用爆炸物品管理條例》第四條：“生產(chǎn)、儲存爆炸物品的工廠、倉庫，應(yīng)當建在遠離城市的獨立地段，禁止設(shè)立在城市市區(qū)和其它居民聚居的地方及風景名勝區(qū)。廠、庫建筑與周圍的水利設(shè)施、交通要道、橋梁、隧道、高壓輸電線路、通訊線路、輸油管道等重要設(shè)施的安全距離，必須符合國家有關(guān)安全規(guī)范的規(guī)定。在規(guī)定的安全距離內(nèi)，不準進行爆破作業(yè)，不準增建任何建筑物和其它設(shè)施。”此外，民宅和商用樓的房屋結(jié)構(gòu)設(shè)計不同，民宅為了改為商用，就可能會改變房屋主體結(jié)構(gòu)，從而影響到房屋安全，建設(shè)部頒布的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》對此也予以了明確的禁止。

筆者以為，只有在涉及社會共同利益的情況下，法律法規(guī)才應(yīng)該介入。如果民宅商用的造成環(huán)境污染或嚴重的噪音污染，影響到一定區(qū)域的人們的正常生活時，法律應(yīng)當禁止。換一個角度即是說，法律法規(guī)應(yīng)當禁止一些可能會造成環(huán)境污染的企業(yè)設(shè)在住宅內(nèi)，比如，機械工廠、造紙廠等。

第二個層面即“不得違反管理規(guī)約”。在法律法規(guī)并無禁止的前提下，商家是否可以使用住宅為經(jīng)營性場所，還要經(jīng)過住宅區(qū)內(nèi)各業(yè)主的同意。各區(qū)分所有權(quán)人享有成員權(quán)，可以行使共同管理的權(quán)利，組成業(yè)主大會，并根據(jù)業(yè)主們的共同利益制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約。管理規(guī)約一旦制定出來，各業(yè)主必須遵守。因此，一個小區(qū)內(nèi)可不可以民宅商用，怎樣商用，除法律規(guī)定的情形以外應(yīng)當由其業(yè)主大會決定，比如，小區(qū)業(yè)主完全可以約定本小區(qū)內(nèi)住宅可以為律師事務(wù)所、廣告公司、科技公司等商務(wù)辦公類企業(yè)，但必須交納比普通住戶較多的物業(yè)費；絕對禁止開辦小餐館、家庭旅館、美容美體美發(fā)店等商業(yè)經(jīng)營類企業(yè)。

目前對于民宅商用爭議的矛盾，主要就在于商家的經(jīng)濟利益與住宅區(qū)業(yè)主的生活利益的沖突上。《物權(quán)法》將住宅區(qū)是否可以商用的決定權(quán)交給了業(yè)主們共同制定管理規(guī)約，無疑既尊重了業(yè)主對良好生活環(huán)境的追求，也考慮到了商家的利益。如果不是這樣，而是規(guī)定為一概禁止或一概允許，勢必會侵犯到一方的利益。

第三個層面即是“經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。這一層面將第二層面的含義延伸并規(guī)定得更為詳細，將權(quán)利賦予直接利害關(guān)系人。住宅是否可改變?yōu)樯虡I(yè)性用房，在法律法規(guī)無規(guī)定、業(yè)主規(guī)約未禁止的情況下，還需經(jīng)過有利害關(guān)系的業(yè)主同意。

怎樣確定有利害關(guān)系的業(yè)主？“有利害關(guān)系”應(yīng)當限定在“法律保護的利害關(guān)系”之內(nèi)，任何一個行為都可能產(chǎn)生許多的利害關(guān)系，但并不是任何一個利害關(guān)系都是值得法律去保護的。也就是說，只有在民宅商用行為侵犯到了業(yè)主受法律保護的權(quán)益時才能認定為有利害關(guān)系的業(yè)主。進行不同類型的商業(yè)行為所涉及的有利害關(guān)系的業(yè)主不同。確定有利害關(guān)系的范圍，首先要依照一般的社會思維考慮，進行此種商業(yè)行為可能會直接影響到哪些人的生活，可能是上下左右的鄰居，也可能前后棟樓的住戶，凡是直接影響到的都屬于有利害關(guān)系。但是，也不宜將此范圍無限擴張，否則也給想要商用的所有人帶來不必要的負擔。

何為“同意”？在業(yè)主準備民宅商用之前，首先應(yīng)當通知各個相關(guān)的其他業(yè)主。至于其他業(yè)主的同意方式，既可以是書面簽訂合同，也可以是口頭協(xié)議，還可以是行為默許，比如一樓住戶利用自家陽臺開了一個小商鋪，賣些牙刷、牙膏、糖果、瓜子等，開辦一段時間后二樓住戶也常來此處購買，此即可認定二樓住戶以行為表示同意。

此外，值得注意的是，如果所有權(quán)人符合了第77條這三個層次的約束，是否就可以直接將民宅商用了呢？民宅商用實際上是改變了房屋的規(guī)劃用途，而不同用途的房屋具有特定的內(nèi)涵，依照建設(shè)部《房地產(chǎn)統(tǒng)計指標解釋(試行)》的相關(guān)規(guī)定，“住宅”是專供居住的房屋，而“商業(yè)服務(wù)用房”是從事商業(yè)和為居民生活服務(wù)所用的房屋。對于這種改變房屋用途的情況下，是否必須要經(jīng)過有關(guān)主管部門的審核批準或備案，各地的做法不同，如《廣州市城市規(guī)劃條例》第38條規(guī)定:“建設(shè)工程經(jīng)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，確需要修改立面、結(jié)構(gòu)設(shè)計和變更使用性質(zhì)、功能布局的，必須報原審批城市規(guī)劃部門批準。竣工投入使用的建(構(gòu))筑物，未報經(jīng)城市規(guī)劃部門批準，不得改變使用性質(zhì)和擅自開(堵)外墻門窗、封閉陽臺、搭建栩蓋或在天臺上建設(shè)建(構(gòu))筑物。”可見，廣州市采取一種必須經(jīng)批準的做法。而《長春市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于貫徹實施(公司法)大力支持全民創(chuàng)業(yè)促進我市經(jīng)濟發(fā)展的意見》第13條：“允許科技咨詢、軟件開發(fā)和科技中介等企業(yè)，在不影響周邊居民生活環(huán)境的前提下，利用家庭住宅或租用居民住宅作為經(jīng)營場所。”這一規(guī)定認為是不需經(jīng)過批準的。由于民宅商用涉及利益眾多，不進行任何審批工作即允許必然不利于確定權(quán)利人是否符合法律法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定以及是否征求了相關(guān)利害關(guān)系人的同意，將導致一系列社會問題的產(chǎn)生。因此，在民宅改為商用的情形下，必須要經(jīng)有關(guān)主管部門的審核批準或備案。

四、關(guān)于“商住樓”的特殊情形分析

“商住樓”即開發(fā)商在開發(fā)時就設(shè)計為商住合一的樓盤，如底層經(jīng)商的樓盤。這一現(xiàn)象在城市生活中十分普遍，此時又如何確定相關(guān)業(yè)主和商家的權(quán)利義務(wù)關(guān)系呢？筆者認為有以下幾個方面：

首先，開發(fā)商既然在開發(fā)時就是設(shè)計的商住合一，那么在業(yè)主購買住宅時就應(yīng)該知曉該樓盤以后可能要進行商用，在已知有損害的情況下仍然進行交易的，應(yīng)當認定為“同意”。法律可以降低對其保護程度，但是“可以降低”并不代表沒有最低限度。

其次，如果在商住區(qū)內(nèi)的其他非商用的住宅進行商業(yè)經(jīng)營活動的，仍適用《物權(quán)法》第77條的規(guī)定，即需法律法規(guī)不禁止、管理規(guī)約允許以及相關(guān)利害關(guān)系人的同意。

最后，如果對商用部分的使用超出正常限度，嚴重影響了業(yè)主的日常生活，使住宅從根本上喪失居住條件的，業(yè)主仍可主張其法定權(quán)利——相鄰權(quán)。[4]相鄰權(quán)的行使要求不動產(chǎn)相鄰，因此可主張此項權(quán)利的業(yè)主的范圍將大大減少。對于可以行使的相鄰權(quán)的業(yè)主，因為存在先前的“同意”行為，也應(yīng)當適當降低對相鄰一方的要求，除非產(chǎn)生嚴重影響使其無法正常生活的，后者可進行抗辯。這樣即可限制某些業(yè)主買房時因可得到某些利益而同意，居住后又反悔的現(xiàn)象的產(chǎn)生。

五、結(jié) 語

綜上分析可知，民宅是否商用是民宅所有人行使權(quán)利的一種體現(xiàn)，但權(quán)利不能濫用，在所有人行使所有權(quán)的同時也要考慮到相關(guān)人的利益并為之合理限制自己的權(quán)利；即使是限制，也應(yīng)當尊重當事人的意志，以自愿為原則，強制為例外。如產(chǎn)生糾紛即應(yīng)當由各方當事人在自愿的基礎(chǔ)上通過協(xié)商解決，或通過司法的途徑救濟。《物權(quán)法》的頒布，無疑是令人振奮的，但其中對于“住改商”的規(guī)定過于簡單，可操作性不強，因此，排除行政機關(guān)的非法干涉，進而期待《物權(quán)法》具體規(guī)則的完善才是從根本上解決民宅商用引起的社會問題的有效途徑。

[參考文獻]

[1]尹 田.法國物權(quán)法[M].北京：法律出版社，1998.

[2]史尚寬.物權(quán)法論[M].北京：中國政法大學出版社，2000.

[3]陳華彬.現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1995.

[4]王洪偉.建筑物區(qū)分所有權(quán)、相鄰權(quán)之通行權(quán)及其他[J].當代法學，2003，（4）：45.

Analysis of the Legal Problems Related to Private Residences for Commercial Use

Cui Yanlei1，Shao Damin2

（1.Hebei University of Economics Business，Shijiazhuang 050061，China；2.Hebei Management College of Dolitics and law，Shijiazhuang 050061，China）

Abstract: Private residences for commercial use involve balancing interest between a residence ownership person and other residents. Article 77 in Property Right Law rules the phenomenon of private residences for commercial use in 3 aspects: laws and regulations，administrative statute and the agreement of interested parties. Private residences for commercial use are a typical civil act and to solve the problems resulting from it does not need more government intervention. Perfecting Property Right Law is the only effective way to tackle the social problems concerning private residences for commercial use.

Key words：private residences for commercial use; adjacent relation; building ownership

（責任編輯：張改蘭）