房地產外資：放權不放松

近日，一則消息在國際投行和財務公司之間流傳：商務部準備下放外商直接投資內地房地產項目的備案權，初步擬下放至省級商務部門。

6月18日，商務部外資司負責人通過媒體確認了該消息，“會出這個文件，請等通知吧，但是政策風向不會變，只是換了個地方備案而已。”

“備案制”曾讓很多外資基金卻步，而將備案權從商務部下放到地方，外資項目獲得備案的進程將大為加快，從這一點上或可理解為限外政策放寬的信號。然而，DTZ戴德粱行投資部董事葉建成表示，商務部在下放備案權的同時，一定會出臺相應的配套措施，保證外資投資內地房地產的趨緊政策風向不變。

放權

備案權下放的消息還是出人意料。

“不會吧，目前的政策環境下，怎么可能放松呢?”山西省商務廳外資處有關負責人表示，山西商務部門還沒接到商務部的通知，但是備案制度是國家限制地方政府引進外資投資房地產的屏障，很難想象實行剛一年，就下放備案權。

業內人士揣測，商務部下放外資投資內地房地產項目備案權可能是因為工作量太大，人手太少。

2007年5月23日商務部、國家外匯管理局下發《關于進一步加強、規范外商直接投資房地產企業審批和監管的通知》(2007年50號文，以下簡稱“50號文”)，其中規定外商直接投資內地房地產需要遵循備案原則。

當年11月19日，商務部再次下發《關于外商投資房地產企業備案有關問題的通知》，要求各地商務部門批準的新設、增資的外商投資房地產項目必須送交商務部備案。而國家外匯管理局對外商投資房地產項目結售匯，也將商務部備案作為辦理結匯的依據。

此后，商務部陸續辦理34批約300多家外商投資房地產企業的備案工作。但是觀察已經獲得備案通過的房地產企業名稱，業內人士表示，多數為內地企業去香港上市后增資、新設房地產項目公司。還有一種獲批情況比較多的是，多數獲得批準的公司都是集中于二三線城市，而北京、上海等一線城市項目公司出現在備案名單中的很少。

上述業內人士指出，雖然備案制度沒有強制性要求不批準，但是外商投資房地產項目備案批準時間往往很長，對于一些房地產過熱特征明顯的地區，備案獲準的可能性甚至很小。

山西房地產協會會長袁綸華告訴記者，各地政府對外資投資當地房地產還是很歡迎，但是商務部備案的門檻很難過。如果沒有取得商務部的備案文件，外資基金后續資金很難進來。

備案時間長、取得備案批準比較難，是外資基金對投資中國房地產感觸最深的事?！斑@個制度執行一年以后，已經使很多外資基金放棄了投資中國房地產的打算?！睒I內人士表示，外資基金投資中國房地產項目需要將詳細的投資計劃向股東或基金投資者說明，而外資基金投資中國房地產在第一步取得資格時，就要耗上多達幾個月的時間，而且承擔很大的不確定性，就使一些外資長期投資基金不得不放棄了投資中國的打算。

今年以來，外資投資房地產在商務部備案工作還呈現了另外一個特點：北京、上海等重點地區的項目公司申請獲批的時間非常長，別的地區需要2-3個月就可以走完的備案流程，如果是北京、上海兩地的項目公司就需要4-5個月，甚至更長時間。

“這也反映出了政策的導向性。”袁綸華說，商務部備案工作也在有意引導外資向房地產市場剛起步的地區去投資。 對于商務部此次下放備案權還有另外一個說法，按照行政體制和投資體制改革的要求，國家將縮小審批和備案的范圍，擴大企業自主權。

據河北省發改委網站消息，國家發改委正在研究投資體制改革的方案，準備將不使用國家資金的項目一律不實行審批制，政府只對重大項目和限制類項目進行審批，并對其他項目進行備案。

有外資顧問行向記者表示，商務部下放外商投資房地產項目備案權，也是落實投資體制改革工作的一個動作。

不放松

商務部外資司有關人士表示，此次外商投資房地產項目備案權下放只是形式的改變，“只是將備案換了個地方”。外商投資房地產項目仍需要向省級商務部門進行備案。至于外商投資房地產的限制，仍會執行原有的政策文件，控制外商投資房地產的政策風向不會變。

其實對于外商投資房地產風向進一步趨緊在業內早有傳聞。

今年3月初，商務部外資司司長李志群在回答香港媒體提問時曾明確表示，今年商務部將配合國家有關部門，進一步規范外商投資房地產工作。

業內人士表示，從目前政策來看，國家最有希望延遲結匯時間，調節外資離場時間，加大外資投資中國房地產的不確定性因素，以此防范外資投資房地產的熱潮。

山西省某合資房地產公司董事告訴記者，從其與香港資金和房地產公司的接觸來看，目前外資對國內房地產市場還是一致看好，沒有獲得商務部備案的外資基金，也會采取很多其他渠道進來。

上述董事認為，有關監管部門在使用外資投資房地產上，還是采取安全第一的態度。對于進入的外資，區分地區和類別，加以政策引導，盡量避免熱錢進入和外資群進群出，這樣會給經濟安全帶來很大影響。

據戴德梁行監測數據，今年1-4月份，外資直接購買國內房地產的資金達到150億元，比去年同期有所增長。這表明即使在執行備案制等高度限制的政策下，外資用人規模仍然很大。

北京經濟信息中心6月12日發布的《北京市房地產資金來源分析》報告中也指出，今年一季度，外資投資北京房地產項目出現了一個高潮，在4月份又逐漸回落。該報告認為，外資加大進入房地產市場與國內金融調控有關系，國內日益趨緊的貨幣政策使很多房地產企業難以獲得開發貸款，必須加大項目開發的自有資金投入比例。而很多房地產公司在香港或國外上市，就可以獲得外資入股的直接注資。

分析今年上半年外資投資北京房地產市場的特點，北京經濟信息中心提供的報告中指出，由于利率等資金成本提高，外資投資集中向高檔住房，而目前北京市住房市場呈現兩極特點：高檔住房和保障性住房投資很大，普通商品住房投資比例很小。

上述北京經濟信息中心報告提示應關注外資投資房地產對房地產市場結構的影響，避免出現房地產供應結構失衡。

而目前外資投資房地產呈現“接力賽”的特點。例如黑石基金從摩根手中花11億元接手上海一處物業。

袁綸華表示，外資直接進入比較難的情況下，就采取海外交易的方法。已經從中國房地產投資中獲得收益的外資基金轉手將物業賣給準備進入中國的外資基金，前者可以套現，后者可以不用審批、備案就進入中國。但這種交易方式很有限，大量的外資基金仍在國門外覬覦中國房地產市場，時不時采取繞道策略進入。

一位專給外資基金做法律顧問的律師表示，目前的限制政策下，很多外資采取曲線進入中國的形式投資房地產。例如，采取注冊其他類別的公司進來。甚至有外資進入中國后，開始聯合建筑商做戰略投資者一起開發項目。

外商投資房地產的政策堵截，外資進入勢頭依然不減，有關部門急需尋求一種新的調控辦法，而下放備案權或許正是新政策出臺的“預熱”。