澳洲購房投資攻略

距離2008年奧運(yùn)越來越近了，國內(nèi)的房價(jià)漲幅也隨之進(jìn)入頂峰時(shí)期。許多國內(nèi)的購買者和房地產(chǎn)商已經(jīng)將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的國外房地產(chǎn)。澳大利亞是與中國貿(mào)易文化往來最多的一個(gè)南半球國家，資源豐富，人口稀少，真正的“地大物博”，而且那里法制健全，民風(fēng)純樸，二戰(zhàn)之后的60多年來，房地產(chǎn)價(jià)格始終保持在年增長10%的水平。也就是說，買下的房子即使不出租，僅供自己每年去澳大利亞度假，其投資回報(bào)還是比存在銀行高。目前澳大利亞投資、移民、留學(xué)正進(jìn)入歷史最好時(shí)期，國內(nèi)眾多中小投資者紛紛向澳洲的房地產(chǎn)進(jìn)軍。

澳洲白領(lǐng)階層買房實(shí)錄

小何， 32歲，悉尼某四星級酒店的采購經(jīng)理，她和丈夫兩年前從上海移民到了悉尼，為了將兒子和父母也接來一起住。她和丈夫今年打算在悉尼的郊區(qū)買套房子。

小何和丈夫的每周收入在1500澳幣左右。而在悉尼的郊區(qū)買一套兩室的apartment(公寓)則最少需要45萬澳幣左右。一套帶花園的house則最少需要70萬澳幣。在澳洲購房只需要10%的首付，也就是說，如果購買一套公寓只需一次性支付4萬澳幣，就可以向銀行貸款買房。如果分20年還清，按照每年6.5%的利息，每年支付銀行合計(jì)2萬多澳幣，大約每周償還400澳幣。對于小何這樣的白領(lǐng)階層，買一套公寓不會感覺負(fù)擔(dān)太重。

這與中國的情況正好相反，在北京如果一對白領(lǐng)階層想買一套在四環(huán)90平方米左右的兩居室，房價(jià)平均在每平方米1萬左右的價(jià)格。而一對白領(lǐng)階層的每月收入一般在6000到8000人民幣。如果向銀行貸款，首付30%，在27萬人民幣左右，如果分20年還清，按照等額本息計(jì)算，每月還款約在4500。這占到了兩人收入的一半以上。

用房價(jià)收入比的數(shù)據(jù)可以很好的說明澳洲和中國的房地產(chǎn)市場的差別。房價(jià)收入比，這個(gè)緣自西方的概念， 是被衡量地區(qū)中等價(jià)格的住房除以中等家庭的收入的比值。顯而易見，這個(gè)比值剔除了面積因素，從而可以在全球千差萬別的房地產(chǎn)市場中，來衡量普通家庭的購房難度。舉例說，在土地資源稀缺的日本單位面積的房地產(chǎn)價(jià)格可能是美國的數(shù)倍，但是兩地的居民購房難易程度、房價(jià)收入比，卻完全可能相若，雖然日本居民購買的是面積狹小的公寓，而美國居民購買的是美國最常見的獨(dú)立住宅，這并不影響兩地居民購房難易度，也就是相對價(jià)格的高低的對比。

那么，到底什么是合理的房價(jià)收入比?什么才是合理的、可以負(fù)擔(dān)的房價(jià)。國際組織給出過不少參照標(biāo)準(zhǔn)，例如世界銀行提出發(fā)達(dá)國家正常的房價(jià)收入比一般在1.8-5.5之間，而發(fā)展中國家合理的房價(jià)收入比則在3-6之間。

另外， 房地產(chǎn)的增值并非來自房產(chǎn)而是土地。中國土地是國有的，人們投資置業(yè)擁有的只是70年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)和土地使用權(quán)。而在澳大利亞土地是私有的，即便買了地不開發(fā)，政府也不會干預(yù)，并且在澳大利亞投資地產(chǎn)還可以享受貸款、稅收等優(yōu)惠政策。

經(jīng)過對比，小何夫婦決定買一套house（小別墅）。因?yàn)橘I一套house政府都是將隨之的土地一起出售的。雖然比起公寓要貴一些，可是能擁有土地。這在中國是不可能的。小兩口想著這回咱也做回資產(chǎn)階級。

留學(xué)生買房轉(zhuǎn)售收益率高

教育已經(jīng)成為澳大利亞的重要產(chǎn)業(yè)之一，其中來自中國的留學(xué)生是最重要的組成部分，2007年中國留學(xué)生在澳大利亞累計(jì)注冊總數(shù)超過10萬名。

在澳洲留學(xué)，首先必須解決住的問題，大部分的中國留學(xué)生在澳大利亞留學(xué)期間都會選擇租房住，但是也有些目光長遠(yuǎn)的學(xué)生會選擇買房，等到畢業(yè)以后再將房子轉(zhuǎn)售。這不僅解決了自己留學(xué)期間的住房問題，還可以從中賺取收益。

據(jù)澳洲統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)自1965年至2007年，澳洲房價(jià)基本呈上升趨勢，平均每年升值10%，每7年翻一倍。目前澳洲居民住宅的空置率在5%以下，居民住宅房的供需市場始終保持平衡，因此在澳洲買一套兩室的房子，自己住一間，另一間還可以出租給當(dāng)?shù)氐膶W(xué)生，租金一般在每周140澳幣左右。四年畢業(yè)以后轉(zhuǎn)手一賣不僅可以覆蓋自己四年所有的花費(fèi)還可以有一筆小的收入。

2004年初，小張辦理了澳洲留學(xué)。臨行前，張爸爸花了不少時(shí)間對澳洲的房產(chǎn)市場和匯率進(jìn)行研究。經(jīng)過分析后，他認(rèn)為澳洲的房屋價(jià)格和匯率都將向上攀升，投資澳洲的房產(chǎn)一定可以賺錢，而且還可以解決女兒的住宿問題。

于是張爸爸為女兒買了一套兩臥室的住宅。住宅當(dāng)時(shí)的售價(jià)為38萬澳元，按當(dāng)時(shí)澳元兌人民幣1:5.1的匯率，折合人民幣為190萬元。小張到澳洲后，自己住一間臥室，把另外一間臥室分租給同學(xué)，每月有500澳元的租金收入，足夠每月的生活開銷。現(xiàn)在周邊的房價(jià)已經(jīng)上升到45萬澳元左右，匯率也高升到1:6.5。等到小張畢業(yè)后，她出售自己的房子，相當(dāng)于把留學(xué)的學(xué)費(fèi)全部賺了回來而且還有了自己的第一筆創(chuàng)業(yè)資金。

在澳洲購買的房子基本上是不會空置的。據(jù)澳洲當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)公司公布的數(shù)據(jù)，澳洲目前房屋空置率是1.6%左右。(空置房是指中介機(jī)構(gòu)手中可租可售、但半年以上未租出售出的房屋，空置率是由空置房除以全社會房屋得出。) 澳洲租金回報(bào)比較可觀，民用住宅平均達(dá)到4%-5%左右，商業(yè)樓宇平均是6%-8%，澳洲的房地產(chǎn)中介代理公司專業(yè)意識比較強(qiáng)，服從行業(yè)法規(guī)。管理中發(fā)生任何問題，房地產(chǎn)代理會提供一切服務(wù)與幫助。

租戶入住之前，中介會先查核他們的銀行存款狀況，有否欠款歷史等一系列情況，才安排與房主簽約。中介負(fù)責(zé)每月的租金收取，將租金存入房東指定的賬戶。租戶搬出之時(shí)，中介一定會檢查房屋狀況，以及房屋清潔情況，才會將押金退回給租戶。如果發(fā)生任何欠款行為，房地產(chǎn)中介會向法院提出訴訟，由法院出面，勒令租戶償還欠款。 因此，憑借著健全的法制和規(guī)范的房屋管理體系，你也可以輕輕松松地當(dāng)個(gè)跨國房東!

澳洲各城市房產(chǎn)投資分析

澳大利亞是世界上生活水準(zhǔn)最高的國家之一，擁有宜人的氣候、獨(dú)特而舒適的生活環(huán)境、高質(zhì)量的社會與文化的基礎(chǔ)建設(shè)。澳大利亞的五個(gè)大陸首府及州府城市均位居世界最適合居住的前十位城市之列，其中悉尼已連續(xù)多年被評為五大世界最佳居住城市之一。澳大利亞雖然擁有世界一流質(zhì)量的住房和教育，以及完善的健康保障福利體系，但在澳洲生活的成本卻遠(yuǎn)低于其他西方發(fā)達(dá)國家。在澳大利亞的海外人士和游客們普遍認(rèn)為，這里很有吸引力而且生活很實(shí)惠。

在悉尼買房

悉尼作為澳洲的第一大城市，一直以來是國內(nèi)外投資的熱點(diǎn)。悉尼的房產(chǎn)也一直處于只升不降的態(tài)勢。悉尼東區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升， 升幅高達(dá)27.7%。根據(jù)RP Data數(shù)據(jù)所作的研究顯示，北悉尼沿海地區(qū)的富人區(qū)升值了9.2%。據(jù)紐省房產(chǎn)研究表示，悉尼房產(chǎn)的平均價(jià)格已達(dá)50萬澳元，悉尼外圍地區(qū)的平均房價(jià)也首次升至30萬澳元。這將激勵(lì)更多潛在買房者進(jìn)入房產(chǎn)市場。該研究所所長Kelly稱，未來10年，悉尼房產(chǎn)市場將出現(xiàn)平緩和高峰期，平均房價(jià)有可能在不到10年內(nèi)就突破100萬澳元。

但是在悉尼的西區(qū)和南區(qū)的平民地區(qū)，房價(jià)卻一直處于下跌的趨勢。悉尼西區(qū)、南區(qū)房價(jià)下跌是好幾方面的原因造成的。在2000年至2003年期間，房地產(chǎn)市場過熱，由于貸款容易，許多買家都過度借貸，傾力買房，從而推高了當(dāng)時(shí)的房價(jià)。而如今越來越多的人開始無法及時(shí)償付房貸，日益增多的銀行收回房產(chǎn)拍賣也更加劇了那里的房價(jià)下跌。

根據(jù)澳洲最大的地產(chǎn)網(wǎng)站Domain統(tǒng)計(jì)， Tregear和Lethbridge Park(位于悉尼的西部)是目前悉尼房價(jià)最便宜的地區(qū)，平均價(jià)格為$200，000。Shalvey平均價(jià)格為 $225，000，鄰近的Bidwill的房價(jià)過去的一年里就暴跌了11.5%，現(xiàn)在的平均價(jià)是$219，000。

在黃金海岸買房

黃金海岸作為澳大利亞最著名的旅游景點(diǎn)，近幾年來一直是世界各地名人買海景別墅的最佳選擇。黃金海岸是澳大利亞的假日游樂勝地，這里有明媚的陽光、連綿的白色沙灘、湛藍(lán)透明的海水、浪漫的棕櫚林。住在這里真可謂住在人間天堂。

在黃金海岸買房的多數(shù)都是看中沿海的美麗風(fēng)光。許多富豪選擇在有小海港的沿海別墅。這樣可以將自家的游艇停在門前，隨時(shí)可以出海曬太陽。

黃金海岸擁有42公里長的海岸線，每年房屋的需求量一直穩(wěn)定處于23%的高增長率。房屋的價(jià)格也在過去的五年里面增長了15%。但是比起北京的房產(chǎn)價(jià)值，在這樣的人間天堂買一套四室兩廳的大house，您只需要花費(fèi)50萬澳幣。同樣的價(jià)錢，在北京也只能買套地理位置一般的別墅。一套兩室兩廳的海景房也僅需要25萬澳幣。相當(dāng)于150萬人民幣。花同樣的錢您在北京只能買一套三環(huán)上的小屋，在黃金海岸您卻可以擁有一套風(fēng)景如畫的海景房!

在墨爾本買房

墨爾本的房地產(chǎn)投資，近年來受到中國內(nèi)地投資者的青睞。澳洲的房地產(chǎn)商也將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了中國內(nèi)地的高收入者。06年9月在上海舉行了大型的房地產(chǎn)投資講座。墨爾本是澳洲的經(jīng)濟(jì)和文化中心，但是價(jià)格卻低于悉尼、堪培拉等大城市。其中城市的花園洋房的投資前景，尤為投資者所看好。

另外，墨爾本擁有歷史悠久、全澳排名第二的墨爾本大學(xué);商科領(lǐng)先、全澳第七的莫那什大學(xué)。對于為孩子辦理出國留學(xué)的家庭來說，墨爾本是極佳的選擇。在墨爾本無論是新建的公寓和辦公大樓，都能以創(chuàng)新的設(shè)計(jì)觀念迎合未來的發(fā)展需求。雖然墨爾本也經(jīng)歷了前一段房價(jià)快速增長的階段，但由于城市規(guī)模較大，再加上均衡健康的人口增長、持續(xù)堅(jiān)挺的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、以及正確有效的政策引導(dǎo)，墨爾本整體市場是健康的，而且機(jī)會較多，可以作為長期投資的選擇。

一套兩室兩廳，位于澳洲第二大城市墨爾本黃金地段大街，距離市中心僅10分鐘車程的公寓出售價(jià)格在28萬到45萬澳幣左右。墨爾本地產(chǎn)界的權(quán)威報(bào)《The Age》發(fā)表重要報(bào)導(dǎo)，預(yù)測墨爾本市的各類房地產(chǎn)會在未來五年內(nèi)持續(xù)上升。因此，現(xiàn)在投資墨爾本是最佳時(shí)期。

在西澳大利亞首府柏斯買房

柏斯作為西澳大利亞的首府，一直以來是房產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)。近年來，柏斯與中國的貿(mào)易來往日益頻繁，現(xiàn)在已經(jīng)是中國在澳洲的第二大貿(mào)易伙伴和第一大出口市場。2007年9月，胡錦濤主席訪問柏斯，目前在農(nóng)業(yè)、天文、林業(yè)、礦業(yè)、清潔煤和環(huán)境等多個(gè)領(lǐng)域與中國已經(jīng)開展的一系列科技合作。柏斯的經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng)了房地產(chǎn)的興旺，現(xiàn)在在柏斯投資買房一定會讓您收益頗豐。

根據(jù)RP Data所公布的財(cái)產(chǎn)報(bào)告顯示，多年來柏斯的房價(jià)幾乎比悉尼便宜五成。不過近年來，柏斯的房價(jià)一直在不斷上升，日益拉近與悉尼房價(jià)的距離。西澳大利亞房地產(chǎn)協(xié)會表示，在2007年最后一季度中，當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲了1.1%，協(xié)會的主席杜立德表示由于柏斯近年來的礦業(yè)發(fā)展，人口迅速增長，2008年的房屋需求仍然十分旺盛。

柏斯尤為適合老年人休閑養(yǎng)老，這里風(fēng)景優(yōu)美，人口稀少， 是個(gè)非常干凈且美麗的大都會， 同時(shí)也是充滿活力的城市。綠油油的公園及密集的市中心， 晴朗的天空以及暖和的陽光， 是最適宜修養(yǎng)身心的人間天堂。

在柏斯的黃金地帶，一套兩室一廳的房子平均在30萬澳幣，折合人民幣180萬人民幣。在環(huán)境優(yōu)美的近海岸郊區(qū)地帶，一套房子平均在20到27萬澳幣之間。在柏斯銀行貸款利息大大低于悉尼，墨爾本。首付一般在5%，貸款利率在7.8%左右。