樓市回暖剛性需求誰也擋不住

時間步入2008年4月份，在寒風中瑟瑟發抖將近5個月的樓市終于有了回暖的跡象，樓市迎來了自己的春天。

至于今年樓市是否會復制去年4月神話，筆者以為可能性不大。出于對流動性過剩和通脹的疑慮，緊縮的貨幣政策依然不會放松。去年四月資金幾乎全部出籠殺入火熱的樓市和股市的局面基本不會重演，中國資本市場去年的四月份經歷了幾乎樓市和股市雙重瘋狂的局面，兩市的翹翹板的關系最終被打破，而去年末今年初，樓市和股市共同經歷了冰雪的洗禮，而樓市有回暖的跡象，股市還在底部震蕩，探底任務還沒有結束。由于股市近期調整幅度太深，股市資金幾乎蒸發了三分之一強，面對這樣的格局，許多資金紛紛流入保值性比較穩定的樓市，股市和樓市的翹翹板游戲又開始上演。而且，肇始于美國房地產行業的一個環節次貸危機的風暴，將美國甚至全球經濟幾乎拖進了深淵。就是在這種背景之下，我國樓市抵制住雪崩、拐點輿論的壓力，迎來了回暖的春天，無疑讓人倍加欣喜。但是，防止房價大漲大落的形勢依然十分嚴峻，筆者向來不主張房地產經濟過熱，認為房地產行業要健康發展，就要回歸理性，回歸民生地產。筆者卻是明確反對推倒重來的破壞性想法，認為樓市出現了非理性的局面，就要讓房價大幅下跌，甚至崩盤。美國的次貸危機就已經夠美國受的了，也對中國經濟前景產生了重要影響，如果樓市真的鬧出了什么大災，對經濟的打擊力度是不輕的。

樓市之所以在經歷了將近五個月的寒冬之后，近期才開始回暖，除了股市震蕩有許多資金來到樓市避難之外，還有自身的內在原因。其中比較重要的一個原因是，近期供應的房源比較優質。僅僅以上海為例，四月份將會有一大批市中心的房源集中推出，對于持幣待購觀望已久的購房者來說，無疑是一個良機。據數據披露，三月上旬上海一手商品住宅(剔除動遷配套房)的成交量為36.92萬平方米，環比增漲了33%。但是相比去年同期(2007年3月上半月)的成交量卻低了39.7%。此外，去年同期的環比增長率高達121%，是今年3月上半月漲幅的近4倍。而北京的數據稍微差一點，但也表明樓市挺過了三月份，四月份也會出現一個暖春。最近北京一些新開盤的樓盤，已經顯示了這種跡象。

樓市之所以回暖的另一個重要因素是購房者看清楚了某些大房企為了快速回籠資金進行促銷的意圖。他們也不是自己的救世主，也不可能自己割肉讓房價下降，即使打折促銷，只不過是一些尾盤或者LOCATION很偏的房源。看清楚了這一點之后，許多購房者開始懷疑等待房價大降無疑是一個誤判。有業內人士稱之為假摔，樓市在寒冬時段的冰封的成交量，是因為成交的基本是偏遠區域樓盤，而且推出的樓盤本身就少，三四月份之后，市場供應量就會加大的。而購房者無限等待的降價時間還在延長，剛性需求的壓力還在增強，一些購房者特別是急需住房的一些剛性需求者已經不能再漫長地等待一個可能性不大的結果。因此，樓市的回暖是樓市供求關系的變化的集中反映。

另外，商業地產也將步入一個新的階段。商業地產必將是近幾年的一個熱點。隨著市場經濟的進一步發展，中國融入世界經濟的腳步進一步加快，商鋪必將會給投資者帶來更多的回報。特別是一些大城市的市中心的一些商鋪，賣一套少一套，機會很難得。隨著一些開發商拿地越來越困難，一些城市中心商區的開發商不再將商鋪出售，而是持有自己長期商業物業性經營，所以，商鋪的供給會越來越少。此時買到一些位置比較好的商鋪，還是比較幸運的。在去年股市火爆時商業物業一度受到冷落，投資者認為投資商鋪還不如投資股票與基金，回報率太慢，然而這一輪的股市大地震，股票市值縮水 40%以上，才認識到投資不動產的穩定性，雖然投資商業地產年回報率不是很高，隨著城市經濟的發展，好地段商鋪升值是無量的，所以，近期關注商業地產的投資者不斷增多。