投資北京二環內房產

在2006年底北京市確定二環內不新批成片普通商品住宅項目后，原本就屬于“稀有動物”的二環內樓盤更加搶手。由于地處北京市的傳統老城區，二環內具有優越的人脈、地脈。這里除了可以購物、休閑，更能滿足不同層次人群尋求精神層面的需要，東部的使館區與西部的金融街更賦予了二環沿線在古老氛圍之外的一份現代氣息。

“我投資于房地產并不是為了賺錢，而是為了不賠錢。”在北京城區擁有多套房產的J先生(化名)這樣向記者表達自己的投資心經。在他眼中，投資房地產更多的是一種保值手段。其主要的投資手段正是購置城市中心區域的房產，“在北京，所謂的中心區域就是城四區，尤其是二環以內。”

一、置業西直門

“在我2001年購買自己第一套房子的時候，北二環的樓盤價格不到每平方米5000元，但一年后開盤的西直門外的‘天兆鑒賞’已經漲到每平方米8000元。”此時的J先生突然意識到像所有經濟起飛的城市一樣，北京的房價即將駛入快車道。“這是一種必然規律，經濟發展的財富效應必定會首先擴散到類似房地產這樣的固定資產上。”一位房地產行業的專家向記者表示。

雖然此時J先生在回龍觀已有一套房子，而且單價也上漲了不少，但是與市區日益火爆的房價相比，當時仍屬遠郊的回龍觀顯得有些冷清。J先生決定將手中的房子出售，轉而投資市區的房產。“當時的主要考慮是購買市區的房子不僅能夠保值，更能夠改善自己的居住條件。”隨后J先生用出售第一套房子的錢加上自己這一年的積蓄在西直門外大街購買了一處兩居室，“當時的房價已經達到每平方米6000元，很多人看來這樣的價格已經有些不可思議了。”J先生向記者表示:“但是，即使不算自住與這些年出租的收益，現在這套房子的單價已經超過了兩萬元每平方米。”

更讓J先生感到得意的是他趕上了以租還貸的好時候，由于此時北京市場寫字樓缺乏，導致眾多公司不得不租用高檔公寓辦公，J先生的第二套房子租到了5500元/月，“除去歸還銀行貸款，每個月還能夠余下近1000元。”

這次投資的成功讓J先生總結出了自己的樓市投資經，“房產是一種最好的保值手段，但這種保值一定要用投資城市最繁華區段的房產來實現。”根據J先生的投資經驗，城中心的房子雖然價格較高，很難實現某些城郊區域的暴漲，但是如果作為一種保值手段卻是非常合適，“即使短期內不出售，較高的房租也是一筆可觀的收入。在遭遇類似于今天的房市寒流時，城中心區域的樓盤也是最抗跌的。”

二、尚座大廈與復興門商圈

J先生的第二次出手直接選擇了北京最核心的區域，他購買了緊鄰長安街的“尚座大廈”的一套兩居室，“那時尚座大廈的單價已經超過10000元，相比于我的收入來說，這一次投資的壓力可能是最大的。”但是，彼時的北京樓市已經進入了暴漲階段，堅信自己選擇的J先生仍然選擇了砸下了自己的全部血本。“這一次投資幾乎用掉了自己所有的積蓄，甚至還向朋友借了錢。”

“尚座大廈”沒有辜負J先生的期待。

“當時的尚座幾乎租瘋了，由于緊鄰新華社和復興門，可以很輕松的一個月租到10000元。”J先生表示:“而且沒過幾個月就有人找我想要買這套房子，開出的單價超過了1萬3千元。”但是，一直把房產作為保值工具的J先生沒有選擇出手，“一方面由于自己不是一個職業的炒房人，很難把精力過多地投入到這方面來，過快的房產轉手就牽扯到太多的精力。”

實際上，J先生的所選擇的尚座大廈位于復興門商圈，正是北京未來的經濟中心之一。由于地處金融街與西單之間，復興門區域的房地產交易一直非常火爆，尤其是能夠滿足多種要求的高檔公寓。因為無論是金融街的高層白領，還是復興門商圈中的眾多中小企業，都存在著強大的租房需求。J先生投資無疑契合了這種需求。

“從2005年起一直到2007年初，我都沒有再買房。”J先生向記者解釋:“一方面是因為自身的資金壓力，另一方面是北京租房市場的租金增長緩慢，很難實現以租還貸。”按照J先生的觀點，類似于他這樣的“非職業炒房人”，買房子就像股市里的長線投資一樣，看中的是房子本身的價值，而不是炒作某種概念，“雖然不會大賺，卻也避免了很多風險。”

三、朝陽門的輻射效應

J先生再次買房已經是2007年6月的事情了，“主要是由于當時股市已經開始震蕩了，很多情況下指數漲了不少，自己的股票卻跌了。”在這種情況下，J先生抽出了在股市的大部分資金投入房市，“這時候是北京房市最火爆的時期，我去看的每一個樓盤都排著長隊。”

這一次J先生選擇的是朝陽門內的一個樓盤，“之所以選擇這里，主要還是商圈覆蓋。”根據J先生的分析，在朝陽門周邊，擁有東直門與建國門兩個商圈，更遠的則足以輻射到燕莎與CBD區域，雖然購買時的單價已經超過23000元，“但是與收益相比，仍然很值。”

與西二環的金融街和西單的商業氛圍不同，在東二環附近的國貿與東直門更多的則充滿了國際氛圍，使館區與坐落在CBD區域的眾多國際公司讓這里的求租者更多充滿了異域面孔。因此，在東部投資房產時必定要考慮西方人士的需求，直接飲用水、24小時熱水、周邊方便的生活設施以及休閑環境都是必不可少的。但是，投資這里同樣可以贏得最豐厚的回報，對于兩居室而言，而租金普遍都已經超過10000元。

很顯然，J先生的投資再一次走到了時間的前面，在隨后幾個月的時間里，北京的房價出現了暴漲，朝陽門區域的樓盤均價已經突破了3萬元，即便是在“拐點論”盛行的2008年初，這一區域新開盤的樓盤依然價格堅挺，“正如潘石屹所說的那樣，拐點所影響的大多都是均價8000元以下的樓盤，由于北京的特殊地位，高檔樓盤的需求量可能更大。”J先生對此頗有心得。

“我覺得炒房并沒有很多媒體渲染的那樣驚心動魄，也沒有什么不道德。”J先生這樣總結自己的“炒房”經歷:“這實際就是發現房產本身價值的過程，在這個過程中也為自己的資產尋找到最好的保值工具，在我看來，炒房就是一種保值工具。”