地產(chǎn)大鱷的年終角逐

近兩年尤其是今年以來，房地產(chǎn)業(yè)涌起一股股“圈地潮”、“融資潮”。盡管房地產(chǎn)泡沫早已引起各界高度關(guān)注，但地產(chǎn)大鱷們?nèi)匀桓吲e高打般不甘落后地爭做“地王”、“資本大鱷”。

2003年，121號文件頒布，《產(chǎn)業(yè)基金法》雖至今未能出臺，但政府對房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款做了較大限制，收緊了開發(fā)商的銀根；“8·31”招拍掛的實施也向市場傳遞了一個信號，“現(xiàn)金為王”；而國六條、國八條的出臺以及大規(guī)模土地供應被用做保障性住房開發(fā)，使得真正能用于商品房開發(fā)的土地越來越少—如今，“錢多地多”才是房地產(chǎn)商安身立命的根本。

正因于此，近兩年尤其是今年以來，房地產(chǎn)業(yè)涌起一股股“圈地潮”、“融資潮”。盡管房地產(chǎn)泡沫早已引起各界高度關(guān)注，但地產(chǎn)大鱷們?nèi)匀桓吲e高打般不甘落后地爭做“地王”、“資本大鱷”。

在即將跨入新年之際，房地產(chǎn)業(yè)好戲連連，開始為新的一年里進行著能量上的積蓄和角逐。

泡沫之下的房地產(chǎn)業(yè)

北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒認為：“是該給樓市退退燒了，否則會像泰坦尼克號，在歌舞升平中駛向深淵?！?/p>

萬科集團董事長王石說：“中國樓市已經(jīng)出現(xiàn)泡沫，泡沫早晚會破裂……”

SOHO中國董事長潘石屹表示：“內(nèi)地樓市泡沫在于地價，而地價泡沫與股市泡沫相連。”

中原地產(chǎn)主席施永青分析：“股票分析員鼓吹‘有地便是好’的選美標準，令上市地產(chǎn)公司的老總們失去方向，不斷去圈地，這將會害了地產(chǎn)公司?！?/p>

“在上海，大約有1/6的高級住宅是沒有人住的；在北京為1/4；在深圳附近為1/3。而且在未來的幾年里，房屋的空置率一定會在目前的基礎上大幅增加?！?年前，美國《紐約時報》報道認為中國房屋的空置率已超過國際警戒線，同時質(zhì)疑中國房地產(chǎn)的泡沫是否已經(jīng)開始出現(xiàn)破裂。

如今，隨著房價一路攀高，且蔓延到了中國的二、三線城市，深圳、北京、上海等一線城市境外投資和炒房團的進入。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)泡沫已經(jīng)成了不爭的事實，業(yè)已成為阻礙房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展的首要因素。

業(yè)內(nèi)專家指出：不久前，美國次級貸“打包”證券化放大了次級貸危機的影響，而中國房地產(chǎn)企業(yè)“一手圈錢、一手圈地”的擴張模式與此類似。經(jīng)濟學家們擔心的是，假使中國房地產(chǎn)泡沫來臨，將帶來較大的金融危害；而大眾憂慮的是，“如此圈錢圈地之下，何以為家？”

據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，今年以來我國居民戶貸款持續(xù)增加，其中中長期貸款占比不斷擴大，由一季度的50%左右逐漸提高到目前的80%，而個人住房貸款所占比率很大。以上海為例，今年前8個月，上海中外資金融機構(gòu)新增本外幣貸款2018.4億元，超出去年全年新增貸款160.7億元。其中，當月中資商業(yè)銀行個人住房貸款猛增71.3億元，比7月份多增12.6億元，創(chuàng)2005年以來單月增量新高。值得警惕的是，當月新增個人消費貸款占新增貸款總量的99%，而房貸占到了90%之多……

為了防范房地產(chǎn)泡沫來臨，政府開始了宏觀調(diào)控，針對“圈地現(xiàn)象”予以了重點監(jiān)督和打擊。可以說，利益所趨之下，一部分房產(chǎn)商對相關(guān)政策表現(xiàn)淡漠，正因如此，一系列針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策密集推出，這在世界范圍內(nèi)都實屬罕見。

盡管房地產(chǎn)泡沫早已引起各界人士的高度關(guān)注，盡管相關(guān)政策不斷走馬燈似地出臺，房地產(chǎn)大鱷們最關(guān)心的仍是利潤。用業(yè)內(nèi)人士的話來說，“一間好的房地產(chǎn)公司，不能只看有多少地皮，還要看公司的開發(fā)能力，拿了土地以后能不能做出好產(chǎn)品，創(chuàng)造出附加值?！?/p>

地產(chǎn)大鱷在行動

在業(yè)界，“任大炮”可謂盡人皆知。房地產(chǎn)業(yè)是非多，北京華遠集團董事長任志強還是以敢言聞名，他的言論總能刮起一股旋風，盡管常遭來一陣棒喝。

“有競爭力的城市房價就貴！”這是8月25日，他在“中國企業(yè)家論壇第四屆深圳高峰會”作主題演講時的“精彩之談”。一時間，任志強成了各路媒體高度關(guān)注的焦點。時值年底，加上政府對樓市預加調(diào)控，他的驚人之語頗有意思—

“國際上凡是最有競爭力的城市，都是房價最貴的，房價不貴就沒有競爭力！” “如果城市沒有競爭力，房價就跌了。和深圳相比，大西北很多地方的房子即使6塊錢1平方米，在深圳買不起房的人會去買嗎？”

從字面上看，他的話語透著一股地產(chǎn)大腕的狂妄。不過，任志強的解釋是：一個城市的高房價必定是有支撐的，高房價的城市具備除了房價之外的其他吸引力，包括高工資和工作機會……

其不負責任的言論一石激起千層浪，來自網(wǎng)絡的聲討與媒體的筆伐鋪天蓋地，直到年底仍“硝煙未盡”。對此，業(yè)內(nèi)人士更傾向于認為“任大炮只是在借機炒作自己”。不過，其頂風逆行的路數(shù)并不全體現(xiàn)在言語上，在大多數(shù)地產(chǎn)商屯地居奇之時，他還敢于逆勢拋售，再次向業(yè)界砸去一磅重彈——慷慨地將兩處黃金地段項目拱手“送給”潘石屹——這讓仍津津樂道于屯地造就碧桂園新首富楊惠妍的人們目瞪口呆。

11月5日，SOHO中國在香港市場暫停交易，SOHO中國在香港聯(lián)交所網(wǎng)站發(fā)布了停牌原因公告，公告稱SOHO中國將收購華遠集團的光華路SOHO2及SOHO北京公館兩項目。其中，收購“光華路SOHO2”100％的權(quán)益代價為10.3億元人民幣，收購“SOHO北京公館”100%的權(quán)益代價為14.13億元人民幣。

近25億元的成交額讓人懷疑，此番交易實為“任志強缺錢，潘石屹缺項目”。實際上，10月中旬華遠集團二次上報借殼方案通過后，任志強坦陳，“二次上報的方案被證監(jiān)會通過之后，我就后悔了?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士透露，在上市工作屢遭坎坷之后，任志強仍然處在資金缺乏的狀態(tài)。對于此番受讓的北京公館項目，任志強實際上已籌劃將其出售許久。到今年3月，任志強與一家境外投資基金達成初步協(xié)議，由該基金出資收購項目的絕大部分股權(quán)，以實現(xiàn)套現(xiàn)解資金的燃眉之急。然而，因為收緊的限外政策，該計劃最終流產(chǎn)。

本次收購已經(jīng)是潘石屹第三次從華遠地產(chǎn)手里買項目。任、潘的首次合作發(fā)生在1993年，受讓的項目是當前以萬通小商品批發(fā)市場聞名的“北京萬通新世界廣場”；第二次合作發(fā)生在2005年，交易主體為尚都SOHO項目，這場交易被業(yè)界戲稱為“雞蛋換糧票”；此番合作一下子涉及兩個項目，被潘石屹美譽為用“進口雞蛋”換來了任志強的“高檔絕版糧票”。

據(jù)悉，任潘之間的受讓頗富戲劇性，雙方在咖啡廳第一次草擬的協(xié)議竟然寫在一張廢紙之上，且僅有50余字……如此足以說明雙方對此次交易成交的心情是如何的急迫！

也有業(yè)內(nèi)人士分析認為，任志強的逆勢買賣實為“地產(chǎn)資本運營”的一種腳注，這一游戲并不好玩。實際上，新晉中國內(nèi)地首富的碧桂園園主楊惠妍正遭受來自各方的壓力，作為在香港上市不久的碧桂園的法人代表，她的巨額財富絕大部分來自碧桂園近1年多時間內(nèi)相繼獲得5000多畝土地儲備。雖然通過上市融資獲利匪淺的碧桂園表面上看來風光無限，但“其背后存在土地非法交易”類似的說法已引起了有關(guān)部門的注意。

據(jù)南方某著名媒體透露，2007年6月6日，碧桂園以1.18億元成功競拍張家界一片丘陵。據(jù)悉，這是張家界風景區(qū)保護規(guī)劃之外的一個緩沖區(qū)，有山、峽谷、水澗，翻過山就是張家界國家森林公園景區(qū)，面積1039.15畝，距城區(qū)15公里，距武陵源景區(qū)14公里，距黃石寨景區(qū)7公里，“如世外桃源，有山有水，漂亮得很。一棟棟別墅可以依山勢而錯落?！比欢?，如此風水寶地居然是“零地價拿地”——據(jù)知情人士提供的兩份秘密協(xié)議顯示，該地塊上繳給省政府的僅為成交價款的3.75%，即442.5萬元。

如果確實存在這兩份協(xié)議，那么這基本上是在萬眾矚目的房地產(chǎn)領(lǐng)域，國家相關(guān)政策與地方政府發(fā)展沖動，以及地產(chǎn)商的逐利本能，三者之間的博弈與互動。如今，這已引起了國土資源部的密切關(guān)注，“這個開發(fā)商很強勢，政府都得聽他的?！?/p>

同樣，身為地產(chǎn)大腕的任志強自然深諳土地價值之道，在土地緊縮政策到來之時，他更明白錢的重要性，“上市公司發(fā)公司債不是審批備案制，沒有時間限制，資產(chǎn)注入后就可以發(fā)債了，而且在半年之后也可以增發(fā)，那錢就富余了?！?/p>

“潘石屹自從上市以后有了錢了，所以老是笑瞇瞇的。”任志強的話可以視為新的時期地產(chǎn)商們內(nèi)心的真實寫照。

圈地運動下的資本角逐

16年前，萬科地產(chǎn)在深圳上市，最初流通股為1736萬股，而今其最新的流通股已達570325萬。幸運兒萬科著實令眾多房地產(chǎn)企業(yè)眼紅，因為自1994開始，國務院明確提出不鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)上市運作；1996年年底，中國證監(jiān)會《關(guān)于股票發(fā)行工作若干規(guī)定的通知》中規(guī)定：金融、房地產(chǎn)行業(yè)上市暫不考慮。隨后多年里，地產(chǎn)企業(yè)只能徘徊在上市門外。

然而，隨著國內(nèi)金融環(huán)境的逐漸開放，金融政策開始松動，房地產(chǎn)商們在融資領(lǐng)域開始大肆出擊，尤其是2003年以后，房地產(chǎn)企業(yè) “忽如一夜春風來”猛地刮起一股上市潮。

廣州富力地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)紛紛上市，并開始大展拳腳。今年最風光的上市地產(chǎn)商莫過于碧桂園：自4月成功在香港上市后，碧桂園到今年年底已融資近千億元，并造就了中國內(nèi)地女首富楊惠妍。

無論是已上市的還是首次公開募集的，房地產(chǎn)商們不甘落后于人，在股市上的作為令人眼花繚亂：6月，金地集團已進行了近45億元募資，不到兩個月，公司于8月再次公開增發(fā)募集180億元資金；7月，保利地產(chǎn)增發(fā)不超過3.5億股人民幣普通股，發(fā)行價格為55.48元/股，實際募資將超過194億元；金融街8月下旬發(fā)布公告，公司公開增發(fā)的事宜已獲董事會批準，聲稱將從市場上募得116億元資金。同一個月內(nèi)，幸運兒萬科發(fā)布公告稱公司擬公開增發(fā)新股，欲募集100億元資金。

從9月28日至10月9日，遠洋地產(chǎn)、SOHO中國、中國奧園3家地產(chǎn)商接連在香港聯(lián)交所掛牌，其密度創(chuàng)下了內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)香港IPO的新紀錄。據(jù)估算，這3只新股凍結(jié)資金總額達到6500億港元。3家地產(chǎn)公司10月份在香港招股的總集資額將超過550億港元。

有關(guān)專家分析指出，時至年終，地產(chǎn)泡沫呼聲漸高，地產(chǎn)緊縮政策的進一步加強之下，同樣競爭激烈的房地產(chǎn)業(yè)刮起上市潮的現(xiàn)象很正常，“拿地需要大量現(xiàn)錢，融資是圈錢的首選?！?/p>

據(jù)不完全統(tǒng)計，包括A股和B股，中國股市上大概有超過60家以房地產(chǎn)為主業(yè)的上市公司。今年以來，地產(chǎn)股增發(fā)（含定向增發(fā)）總額266.33億元，排名僅次于金融保險業(yè)股票。已經(jīng)確定增發(fā)預案的地產(chǎn)股共21只，合計增發(fā)46.57億股，在增發(fā)預案排名中僅次于醫(yī)藥和石油等制造業(yè)股票。

對于如今的房地產(chǎn)開放商而言，拿到地皮就等于勝算多了一籌，而這又有賴于自身的腰包；他們在股市上的斬獲又能反過來推動“圈地運動”，如此一來，房地產(chǎn)業(yè)“地王”頻出。

以融資獲地，從“拿地”中進一步融資?！叭缃竦姆慨a(chǎn)商就像在經(jīng)營著一場賭局，只不過這是場對賭，一方面輸了就將滿盤皆輸。”順馳地產(chǎn)一位銷售經(jīng)理這樣說。

每一次資本動作背后，都是開發(fā)商急切的融資需求與拿地目標。“房地產(chǎn)公司絕大多數(shù)拿到土地后就囤積起來，并美其名曰土地儲備，它們拿到地并不急于開發(fā)，而是等著土地升值，去獲取利益，這種現(xiàn)象在最近兩個月越演越烈?！本瓦B地產(chǎn)大腕潘石屹也忍不住公開了這個秘密。

有分析家指出，房地產(chǎn)商們的“急功近利”其實透露著危機，“上市圈錢容易，假如股市有變，或是土地政策進一步調(diào)控，開發(fā)商有可能陷入左右為難的境地。”

的確，自從121號文件頒布和招拍掛實行制度以來，地產(chǎn)市場的競爭日益激烈。“宏觀調(diào)控措施力度加大以及土地供應量的限制，是導致房地產(chǎn)商陷入資本角逐的根本原因。”經(jīng)濟學家樊綱指出，在樓市泡沫面前，房地產(chǎn)商們更應該警惕。