妙方緩解還貸壓力

明年元旦開始將按新的利率還貸，“供房族”的壓力將加大不少。是籌錢提前還貸，還是用這些錢去投資生利，這是“供房族”現在必須思考的問題。

隨著房價頻頻攀高，不少都市人事業剛起步就背上了沉重的房貸包袱。由于明年元旦開始將按新的利率還貸，“供房族”的壓力將加大不少。是籌錢提前還貸，還是用這些錢去投資生利，這是“供房族”現在必須思考的問題。

提前還貸省息17萬元

去年最后一次加息，讓房貸(5年期以上)基準利率定格在6.84%，優惠15%后的利率為5.814%；而經過今年的5次加息，房貸利率拉高至7.83%，優惠15%后的利率為6.6555%。這意味著，按年調整的房貸，在明年元旦將一次性上漲近1個百分點。

劉先生去年在北京草橋附近買了一套商品房，貸款50萬元，期限20年，去年12月起等額還貸。按當時優惠利率5.814%，每月還款3528.71元，假設期間利率無變化，20年還貸本息合計846890.68元，其中利息346890.68元。假設今年不再加息，明年元旦起，劉先生的月供就將增至3773.78元，一下漲了245.07元。

假設劉先生手頭有閑錢，建議其選擇提前還貸。假如提前還款10萬元，按目前利率計，提前還貸后，還款本金余額約38.52萬元。這種情況下，銀行理財專家為劉先生設計了3種提前還貸方案：

A、還款額不變，縮短還款期限。每月還款3530.51元，剩余還款期168期(月)，14年左右。等還清貸款，總利息支出約23899.24元。該方式好處是利息明顯減少，在新還款計劃下，利息將銳減近17萬元。

B、減少每月還款額。總還貸期仍為20年，剩余還款期約19年，但由于提前還貸后本金余額已減至38.52萬元，調整后每月供款額僅需2981.14元。等還清貸款，劉先生利息總支出約32.56萬元。這種方式的好處是每月負擔減輕了。

C、既增加每月還款額又縮短期限。該方案最節省利息支出，但專家指出其缺點也同樣明顯，即還貸壓力會隨之加大，不適合大部分“工薪供樓族”。專家介紹，對工薪市民來說，“月供不變、縮短還款年限”方案，是相對最劃算的選擇，因每月還貸壓力不會增大，需支付利息卻減少很多；而“減少月供、還款期不變”方式則減輕了月供負擔，但節省利息的程度最低。

選產品緩加息壓力

如果缺少寬裕資金用來提前還貸，也有房貸產品可緩解壓力。如某銀行推出的“氣球貸”產品，可讓借款人實貸30年按揭，而本金卻只需按5年期房貸利率計息還款。

也就是說，“供房族”可與銀行約定以5年為期，將30年的房貸分成6段來還，那么利率將只有現行的5年期基準利率(可打8.5折)執行，這樣其月供負擔將相對于30年期房貸而言更低、還款總額也更低。

專家算了一筆賬，如果去年申請了50萬元“氣球貸”，分段貸款期限5年，與銀行約定按30年月供計算期限。月供為2841元，月利率4.59%，第5年末貸款余額463068元；而按30年期普通貸款計，月供2938元，月利率4.845%，第5年末貸款余額464875元。相比之下，“氣球貸”比普通房貸要節省更多利息。

另外，現在多數銀行都提供房貸“雙周供”，從每月還款一次改為兩周還款一次，每次還款額為原月供一半。可大大減少利息負擔并有效縮短還款期限。如一筆去年50萬元30年按揭貸款，假設按6.12%計息，“雙周供”可比月等額還款節省利息115186元，比例達19.42%；縮短還款期64個月，即30年的月供還款年限將縮至24年8個月。銀行理財專家指出，“氣球貸”、“雙周供”等還款方式，適合于收入較穩定且均衡的貸款者。

還有一些產品提供了自主安排還貸方式的機會。對很多年輕“供樓族”來說，選擇上述產品，可在貸款初期(一年左右)只還利息不還本金，度過資金緊張期后，再采用等額還貸方式還本付息。

3+1投保轉嫁風險

對于負債家庭，運用“風險轉嫁”策略，借助于保險產品的穩定、保障功能，也可平衡家庭的財務風險。“負翁一族”面臨的最大財務風險就是房貸債務風險，所以購買保險產品應該確保房貸的主要供款人的平安無事。壽險、重疾險、意外險，構成了“負翁”保障的“鐵三角”。此外，正在辦理房貸手續的“準負翁”還可考慮房貸險。

央行頻頻加息讓身背50萬元房貸的伍先生感到十分不安，雖然作為一名外企的部門主管，伍先生的月收入過萬元，月供負擔也不太重，但隨著孩子的出生，家庭責任的加重，他常常有這樣一種擔心：為了照顧孩子，妻子做起了專職太太，萬一自己發生什么大病或意外，家庭的經濟狀況就會陷入困境。

眼下房價節節上漲，不少都市“負翁”都有著伍先生這樣的困惑。理財專家認為，這些房貸“負翁”大多工作穩定，且處于事業的上升期，未來收入看漲，雖然眼下每月數千元的房貸負擔不重，但都是建立在“平安無事”的基礎上，一旦發生人身意外，這類家庭的財務風險就會暴露。

對于負債家庭，要善于運用“風險轉嫁”策略，最好是借助于保險產品的穩定、保障功能，平衡家庭的財務風險。對“負翁一族”來說，目前所面臨的最大財務風險就是房貸的債務風險。所以購買保險產品應該確保房貸的主要供款人的平安無事，因此，壽險、意外險、重大疾病險，構成了“負翁”保障的“鐵三角”。

壽險保額應與房貸匹配

對房貸“負翁”來說，應首先考慮壽險，做好房貸主要還款人的身故和生存保障，這樣，一旦還款人發生身故或殘疾，能夠得到保險公司的賠償，房貸不至于斷供。目前市場上的壽險主要有兩種：一種是返還型壽險，一種是純消費型的定期壽險，前者可以返本，但保費高；后者保費便宜，但保費不返還。由于房貸占了生活中的很大一筆支出，對于房貸一族來說，低保費、高保障的定期壽險是個較為實際的選擇。

對于夫妻雙方共同承擔貸款的家庭，最好雙方都選擇投保壽險，兩人的壽險保額應不低于二人剩余的房貸額度，保障期限一般應與還款期限相匹配，至少為10年。

由于伍先生的房貸額度為50萬元，房貸期限為20年，且伍先生是惟一供款人，考慮到貸款額度將逐年下降，伍先生壽險保額應在30-50萬元之間，保險期最好在10年以上。對于夫妻雙方共為貸款人的家庭，如果夫妻雙方對家庭的經濟貢獻也相同，雙方應各自投保25萬元的壽險(即房貸的50%)。假設伍先生和妻子的收入比例為3：2，那么，伍先生的保障可提高至30萬元，伍太太則降至20萬元，總之，要保障家庭經濟支柱不發生風險，不影響正常還貸。

大病健康保障應達20萬

在房貸“負翁”們的保險規劃中，重大疾病險等健康保障也是必不可少。平安人壽廣東省分公司越秀支公司總監林少謙認為，重疾險保額最好與當地的醫療水平掛鉤，目前，廣州地區的重大疾病的醫療費用平均在20-30萬元，因此，重疾保障最好能達到這一額度。

目前，由于市場尚未有真正的消費型重疾險推出，投保和壽險捆綁在一起的重疾險保費支出又比較高，因此，伍先生夫妻不妨考慮繳費靈活的萬能險，在前一兩年繳足保費后，只要賬戶中的資金夠抵繳保費，在經濟緊張的情況下，可以緩繳或不繳保費，保單利益不受影響。

如投保平安人壽的智富人生終身壽險，并附加提前給付重大疾病保險，即可覆蓋壽險保障和重大疾病保障，年繳保費5000元，即可擁有30萬元的壽險保障和30萬元的重疾保障，其中首年壽險保障成本為288元，重疾保障成本為507元。在連續投保3年后，保單價值達到了12550元，如果經濟緊張，只要保單價值足以支付保障成本，在以后各年可以選擇緩交保費，保障依然有效。