日本地價(jià)異狀

巨額投資熱錢從世界各地蜂擁到了日本。經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)后，資金開始流回日本，高價(jià)銷售出房地產(chǎn)后，讓不少人手頭的資金更加寬裕，開始尋找更合適的投資對(duì)象，日本的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格開始一輪又一輪地上升。

“如果讓我們管理丸之內(nèi)大樓的話，(每平)收8萬(wàn)日元的租金，簡(jiǎn)直易如反掌?！卑l(fā)出如此豪言壯語(yǔ)的是某外資房地產(chǎn)基金的負(fù)責(zé)人。丸之內(nèi)大樓是東京辦公樓群中的標(biāo)竿性建筑，與今年4月剛剛開張的新丸之內(nèi)大樓一起，把日本辦公樓的租金抬到了一個(gè)最近價(jià)位。目前招租時(shí)的租金為每平(3平米)67000日元（約4200人民幣，每平米相當(dāng)于1400元），這讓外國(guó)房地產(chǎn)基金看來(lái)，此價(jià)位的租金比實(shí)際價(jià)格要便宜了2成。

說(shuō)出這樣的話是有一定道理的。東京地價(jià)算是便宜的，現(xiàn)在世界各城市的辦公樓租金都在上升，紐約、倫敦、巴黎的房地產(chǎn)投資期待利潤(rùn)率，與籌措到的資金利息率相比，期待利潤(rùn)已經(jīng)大大低于利息，但只有東京的利潤(rùn)依舊比利息高，讓房地產(chǎn)投資商覺得十分有利可圖。

但是，東京的利息也開始上升了，6月6日就提升了1.6%，如果不提升租金的話，房地產(chǎn)投資獲取的利潤(rùn)將很有可能減少。

現(xiàn)在，東京車站八重洲口正在建設(shè)的丸之內(nèi)信托塔樓，其租金與丸之內(nèi)大樓、新丸之內(nèi)大樓一樣，為每平65000日元，算是日本最高的價(jià)格了。今年11月正式招租時(shí)，其租金可能會(huì)更加上揚(yáng)。

租賃的方式已經(jīng)有了很大的變更。過(guò)去都是簽訂“普通房屋租賃契約”，但現(xiàn)在則是“定期房屋租賃契約”，改成定期租賃以后，原則上租賃期過(guò)了以后，需要搬走換成新的客戶，老客戶想依舊租賃下去的話，也需要按新的租金付費(fèi)，對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，這樣一來(lái)留足了漲價(jià)空間。

現(xiàn)在的房地產(chǎn)投資已經(jīng)相當(dāng)?shù)膰?guó)際化。過(guò)去說(shuō)到房地產(chǎn)人們會(huì)認(rèn)為那是日本國(guó)內(nèi)的事，但現(xiàn)在來(lái)投資的外國(guó)企業(yè)數(shù)不勝數(shù)，與股票、債券等金融商品沒有什么兩樣。

在選擇投資時(shí)，不僅需要對(duì)比房地產(chǎn)價(jià)格的高低，還需要對(duì)匯率動(dòng)向、貸款利率、房地產(chǎn)稅率、建筑成本、市政設(shè)施等進(jìn)行綜合性的考察，預(yù)測(cè)租金的上升空間、轉(zhuǎn)手倒賣的獲益金額等等。從日本國(guó)內(nèi)看，房地產(chǎn)價(jià)格很高，“泡沫”成分太大，但“從世界看日本”，得出的結(jié)論可能大相徑庭。

拉薩爾公司是一家從事國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)的企業(yè)，該公司的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，2006年以商業(yè)房地產(chǎn)為投資對(duì)象，在全世界流動(dòng)的資金有79.2萬(wàn)億日元(約6820億美元)，比上一年度增加了4成。其中在美、歐、亞太三地之間的交易額為23萬(wàn)億日元?！胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)處于投資過(guò)剩的狀態(tài)，1美元的投資對(duì)象能招來(lái)5美元的投資資本?！崩_爾公司的帕里斯總監(jiān)說(shuō)。

國(guó)外與日本之間的交易給日本帶來(lái)了新的資本，這種新資本在2006年比上一年度增加了3倍，為1.5萬(wàn)億日元(約130億美元)，其中歐美企業(yè)占去了65%，具體金額為9868億日元(約85億美元)。這說(shuō)的只是過(guò)去的一個(gè)現(xiàn)象，最近亞洲、澳大利亞、中東方面均有巨額資金流入日本市場(chǎng)。

亞洲及中東依靠出口獲取了大量的外匯，各國(guó)儲(chǔ)備的外匯以國(guó)家資產(chǎn)的形式投入到了專用基金中，在世界各地尋找投資對(duì)象。中東的石油貨幣、新加坡的政府投資公司(GIC)投資之迅猛眾所周知，而新起的中國(guó)、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、韓國(guó)正在加入到投資行列中來(lái)。

特別是擁有1.2萬(wàn)億美元外匯儲(chǔ)備的中國(guó)正在籌備國(guó)家投資公司，在籌備階段已經(jīng)決定向美國(guó)投資基金黑石出資。亞洲國(guó)家資金很有可能轉(zhuǎn)道歐美，最后來(lái)投資日本房地產(chǎn)。

最新的動(dòng)向是，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上升后，基金公司選擇了收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)的方式，比如摩根斯坦利證券下屬的基金就在前不久一下子買進(jìn)了全日空公司下屬的14家飯店，拿出了2813億日元。此次收購(gòu)為日本有史以來(lái)最大的一次房地產(chǎn)交易，從飯店事業(yè)的成長(zhǎng)預(yù)期上看，這樣的“戰(zhàn)略投資”絕非昂貴。

編譯：陳言