誰在催生房產泡沫

房地產和中國經濟緊密相連，中國目前的經濟增長背后有兩大支柱在推動，一是城市化進程，二是人口結構，而這兩個因素也相互交織在一起，成為影響目前房地產價格的重要方面。

中國城市化進程

改革開放以來，中國的城市化進程從1992年開始至今，中國城市人口從1991年的3.1億增加到5.7億，16年來增加了2.6億，城市人口占總人口的比例從27％增加到44％，年均增長約1%。預計到2020年，中國城市人口將達到55％－60％，大約還有3-3.5億新增城市人口。

中國城鄉二元結構的差異非常明顯。當然，此種差距并不是今天形成的，歷史上已有長久的歷史，今日中國社會的突出問題之一，仍然是政治經濟發展極不平衡的問題。截至2006年，城市居民人均可支配收入為12719元，農村人均可支配收入為5025元。城市為農村的2.5倍。城市的平均恩格爾系數為35.8％，農村為43％。城鄉之間的巨大經濟差異，是導致農民大量從農村流入城市的基本原因。

城市化的特點不僅僅是把農業人口變為城市人口，而且是把小城市人口變成大城市人口，西部人口變成東部人口，內地人口變成沿海人口，落后地區人口變成發達地區人口。因此，中國的城市化與一般的城市化進程有顯著區別，這城市化不僅是數量上的城市化，更是結構上的極端城市化，發展速度又非常快，大中城市、沿海城市、發達城市面臨前所未有的人口壓力。

城市化所帶來的人口流動對房地產生了影響，許多城市的住房市場早已不是本市居民的市場。以北京市為例，全國范圍甚至國際范圍的人口流動，使非本市居民購買住房的比例超過了1/3。……