優選房貸也是理財

[隨著房貸市場的不斷發展，商業銀行越來越注重房貸產品的開發。市場上新的房貸產品如雨后春筍般層出不窮。這讓很多人在選擇時難以決斷。究竟應該如何挑選適合自己的房貸產品呢？]

一般來說，房貸者主要分為兩類：一類是普通的自住型房貸者；另一類是利用房產解決資金周轉問題的人。貸款目的不同，在選擇房貸產品時也應有不同的考慮。

自住型房貸者：利息節省是關鍵

對于這類房貸者來說，在選擇房貸產品時，最關心的是節省貸款利息。而在節省貸款利息方面，有以下幾種房貸產品可供選擇。

1.雙周供

雙周供是指將按揭貸款的公平款方式從原來每月還款一次變為每兩周還款一次，每次還款額為原來月供的一半。雙周供還款的頻率高，每次還款的金額較少，故投資者承擔的壓力較小。

分析：在等額本金、等額本息、雙周供這3種還款方式中，等額本金是最節省利息的，但是，由于等額本金是遞減式還款，前幾個月的還款額相對高一些，對于很多工薪階層的人們并不適合。權衡利弊，雙周供介于其他兩種方式之間，既能達到節省利息的目的，又不會過多增加借款者的還款壓力。

2.固定利率房貸

固定利率房貸是指在房貸期限內，不論銀行利率如何變動，借款人都將按照合同簽訂的固定利率支付利息，不會因為利率變化而改變還款數額。其優點在于利率不隨物價或其他因素的變化而調整，而將未來的利率風險鎖定。缺點是一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動利率貸款相比，購房者有可能要多支付利息。

分析：雖然固定利率并不能絕對節省費用，但是，的確在很大程度上降低了利率上調給貸款者帶來的風險，不必擔心因利率的上調而使總體的利息支出“水漲船高”。尤其是對于那些投資型的房貸者來說，還款固定，便于安排資金。

但是，如果計劃短期內提前還貸，或想增加還款額的購房者，最好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。而且，目前固定利率貸款的利率是高于普通商業貸款基準利率的，對于普通的老百姓來說，如果加息預期失敗，不但不能夠節省利息，反而會比普通商貸要多支會利息，得不償失。

3.公積金貸款

住房公積金貸款也叫住房公積金管理中心個人住房擔保委托貸款，是由住房公積金管理中心運用住房公積金，委托銀行向購買（或自建、翻建、大修）住房職工發放的一種政策性擔保委托貸款；貸款發放委托銀行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的擔保方式。

分析：近幾年來，政府連續上調商貸利率，而與此產生鮮明對比的是，公積金貸款相比十分微弱。目前，5年期公積金貸款利率是4.32%，5年期以上利率為4.77%。對于普通房貸者而言，即使商貸使用的是下浮15%的優惠利率，5年期以上的貸款利率仍為6.04%，二者相比利率差為1.27個百分點，這將直接影響到房貸者的利息支出。同時，公積金貸款還有一些優惠政策以彌補款額度較低的不足。

解決資金周轉問題的貸款者：讓房貸動起來

隨著人們理財意識的不斷增強，越來越多的人開始認識到利用房產進行資金周轉是一個十分明智的選擇。對于這類房貸者來說，目前可以選擇的房貸產品也很多，每一款都有其特定的適應人群，作為借款者切勿盲目行事，要根據自身特點比較分析后再進行選擇。

1.循環貸

循環貸是指借款人將按揭房抵押給銀行而獲得一個貸款額度，在對應的時間和額度內可以分次提款，循環使用。根據額度確定方式的不同，“循環貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。對于前者，要想獲得較高的額度，只要客戶所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶使用。

分析：循環貸的實質就是抵押貸款。辦理循環貸，房產需經重新評估，最高貸款額度不超過50萬元，貸款期限最長可達30年。但用途較為局限，不能用于炒股，基金投資等風險性投資，且不能提現。

2.隨借隨還

招商銀行推出的此業務是指客戶通過房屋抵押獲得個人授信額度簽訂協議后，可以通過招商銀行網上銀行和電話銀行等電子渠道自助辦理個人借款和還款業務，具體包括自助借款、自助提前還款和自動提前還款3項功能。通過“隨借”功能，客戶用多少借多少，借多少錢計多少天利息；通過“隨還”功能，客戶可根據自己的家庭財務狀況，結合自己的職業規劃自行設計還款計劃，可實現當天還款，當日結息。

分析：隨借隨還是一個具有極強綜合理財功能的房貸產品，它的問世也使房貸成為家庭理財最重要的工具之一。該業務具有最能省息、足不出戶、自動審批、瞬間到帳、無紙化手續等5大特點。但選擇該產品的房貸者需要注意，申請的貸款額度不能超過已還款額度范圍。

3.置換式房貸

置換式房貸是指對全額付款購買商品住房，取得永恒所有權證書不超過2年的自然人客戶發放的貸款。與普通個人住房貸款相同，置換式個人住房貸款最長貸款年限為30年，貸款成數最高為七成，貸款利率也執行相同標準。

分析：貸款成數、利率、期限都與現行個人住房貸款相同，一般情況也可享受優惠利率。但是置換式房貸審批比較嚴格，不但要求申請者必須取得房屋所有權證書不超過2年，而且必須是因需清償購房所負債務而申請的貸款。

4.同名轉按揭

同名轉按揭是指正處在按揭期間的借款人，為了增加（減少）貸款金額或延長（縮短）貸款年限，把住房按揭從一家銀行轉到另一家銀行。

分析：同名轉按揭操作相對簡單，其最大特點是，可以利用處于抵押當中的房產解決資金周轉問題。同時，在利率上也會有一定優勢。但是對于辦理此業務的房貸者來說，重新申請貸款數不超過原購房價；抵押房產不小于60平米，房齡加貸款年限不超過65年。

5.抵押消費貸款

借款人將自己或他人（如親屬、朋友、同事）擁有所有權的房產作抵押，向銀行申請貸款用于和種消費用途，如買房、裝修、買車、出國、旅游、留學等。抵押后的房產仍然可以正常使用或出租。

分析：對于想要辦理抵押貸款的借款者來說，首先手中的房產必須是完全產權。在貸款額度上，各銀行會根據抵押房屋類型的不同給予不同的貸款額度，普通商品房的貸款額度不超過其評估值的70%，別墅、商鋪的貸款額度則不超過其評估值的50%。對貸款期限各家銀行也有不同的規定，但期限大都比較短，一般分為1年、2年、3年、5年等不同檔次，最長不超過10年。貸款利率一般按照央行規定的基準利率執行，但也有銀行會根據個人資信狀況最低下浮10%。而且銀行要求申請抵押貸款的房產年齡不超過15年。另外，經濟適用房和以成本價購置的房產，很多銀行是不接受辦理的。

6.氣球貸

簡單說，氣球貸就是為借款者設定了短期的借款限期，如3年、5年或10年，而月還款額可以按較長的期限，如10年、20年或30年計算，到期將剩余本金作一次性償還的一種還款方式。

分析：它是針對有提前還款意愿且具備提前還款能力的優質客戶專門設計的房貸產品，有助于滿足客戶“長貸短供”的需求，打破了原來月供還款額按實際貸款年限的計算方法。因此，不同于其他房貸產品的還款方式期末剩余本金一般為零，氣球貸會有一定的期末剩余本金。對于借款者來說，貸款期限越低的人越適合。