房?jī)r(jià)收入比與政策的調(diào)整方向

[房?jī)r(jià)收入比是考察居民購(gòu)房能力的一個(gè)通行指標(biāo)。我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的社會(huì)差距很大，最低收入戶的房?jī)r(jià)收入比是22.69，而最高收入戶只有2.45。這種巨大的社會(huì)差距，要求我國(guó)政府應(yīng)對(duì)不同收入群體實(shí)施不同的住房政策，保障居民的基本居住權(quán)利。]

房?jī)r(jià)收入比是指家庭住房總價(jià)（即一次性購(gòu)房總價(jià)）與居民家庭年收入的比值，是考察居民購(gòu)房能力的一個(gè)通行指標(biāo)。

房?jī)r(jià)收入比的社會(huì)差距

盡管從平均水平來看，我國(guó)當(dāng)前的房?jī)r(jià)收入比不高，但由于我國(guó)居民收入差距很大，用簡(jiǎn)單平均數(shù)并不能真實(shí)反映我國(guó)居民的購(gòu)房能力。實(shí)際上，不同收入群體的房?jī)r(jià)收入比差距很大，而且有越來越大的趨勢(shì)。根據(jù)城鎮(zhèn)居民收入分組資料顯示，計(jì)算出了從最低收入戶到最高收入戶共七個(gè)組的房?jī)r(jià)收入比，如表1所示。

從表1以看出，我國(guó)不同收入群體房?jī)r(jià)收入比的變動(dòng)具有以下特點(diǎn)：

1.我國(guó)中等收入以下家庭的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)不斷上升的趨勢(shì)。其中，中等收入戶的房?jī)r(jià)收入從2000年的6.67上升到2005年的7.75，增幅為16.2％；低收入戶的房?jī)r(jià)收入比從2000年的10.81上升到2005年的14.74，增幅為16.2％。而最低收入戶的房?jī)r(jià)收入比上升速度更快，從2000年的14.76上升到2005年的22.69，增幅高達(dá)53.7％。

2.我國(guó)高收入以上家庭的房?jī)r(jià)收入比呈現(xiàn)不斷下降的趨勢(shì)。高收入戶的房?jī)r(jià)收入從2000年的4.17下降到2005年的4.10，降幅為1.7％。最高收入戶的房?jī)r(jià)收入從2000年的2.95下降到2005年的2.45，降幅為20.4％。

3.我國(guó)最高收入戶和最低收入戶房?jī)r(jià)收入比的差距在加速擴(kuò)大。2000年，最低收入戶房?jī)r(jià)收入比是最高收入戶的5倍，2001年擴(kuò)大到5.4倍，2003年擴(kuò)大到8.5倍，2004年又?jǐn)U大到8.9倍，2005年進(jìn)一步擴(kuò)大到9.3倍。

我國(guó)住房政策的調(diào)整方向

關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的合理范圍，有國(guó)際機(jī)構(gòu)曾提出4∶1－6∶1的區(qū)間，但由于國(guó)內(nèi)外對(duì)家庭收入、房屋成套面積的統(tǒng)計(jì)口徑不一致，國(guó)內(nèi)曾有學(xué)者曾提出我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的合理范圍應(yīng)該是4∶1－9∶1之間。但實(shí)際上，房?jī)r(jià)收入比的高低受每個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力、住房市場(chǎng)、居民收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居住習(xí)俗以及每年上市住房的構(gòu)成等諸多因素的綜合影響，而不同國(guó)家、不同時(shí)期擁有的相關(guān)因素很不一樣，因此，房?jī)r(jià)收入比的國(guó)家差別很大，并沒有所謂的國(guó)際慣例。

雖然沒有國(guó)際慣例，但在全球范圍內(nèi)，房?jī)r(jià)收入比的平均水平在6.4－8.4之間。從這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來看，我國(guó)當(dāng)前的平均房?jī)r(jià)收入比是較低的，而且與國(guó)際平均水平接近。

從國(guó)際比較來看，我國(guó)不同收入群體的房?jī)r(jià)收入比差距也是較大的，而且低收入家庭的房?jī)r(jià)收入比也是較高的。

我國(guó)房?jī)r(jià)收入比的總體水平不高，也與國(guó)際平均水平接近。但我國(guó)不同收入群體的房?jī)r(jià)收入比差距很大，最低收入家庭的房?jī)r(jià)收入比要比同等國(guó)際平均水平高出很多，中等收入家庭的房?jī)r(jià)收入比與同等國(guó)際平均水平接近，而高收入家庭的房?jī)r(jià)收入比要小于同等國(guó)際平均水平。這再次說明，我國(guó)住房問題的核心是購(gòu)買能力的社會(huì)差距過大，而根源卻在于收入差距過大。

盡管房?jī)r(jià)收入比的差距主要是因?yàn)槭杖氩罹嘣斐傻模碚摵蛯?shí)踐都證明，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，中低收入家庭不太可能通過提高家庭收入來顯著提高購(gòu)房能力。因此，基本居住權(quán)的保障、購(gòu)房能力社會(huì)差距的調(diào)節(jié)需要政府住房政策發(fā)揮作用。這里的住房政策，是指政府滿足不同層次住房需求的政策，它不同于產(chǎn)業(yè)政策，也不同于行業(yè)管理政策。

土地資源的稀缺性和收入差距客觀存在的現(xiàn)實(shí)，決定了政府對(duì)不同收入群體，應(yīng)該有不同的住房政策：對(duì)低收入家庭，主要通過廉租房等政策保障其基本的居住需求；對(duì)高收入家庭，主要通過市場(chǎng)來滿足其合理的居住和投資需求，但政府要通過間接調(diào)控來維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定；對(duì)于中等收入家庭，則需要政府和市場(chǎng)同時(shí)發(fā)揮作用。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，這種邊界的劃分是非常必要的，否則不是政策走樣就是擾亂市場(chǎng)，違背政策的初衷。

我國(guó)人口眾多、收入差距巨大、中低收入家庭多、征信系統(tǒng)不完善、公民對(duì)政府還不能實(shí)施有效監(jiān)督等現(xiàn)實(shí)國(guó)情，決定了我國(guó)政府直接供給住房只能限制在小范圍，即最低收入家庭。對(duì)于眾多的中等（包括中低和中高）收入家庭，政府首先應(yīng)調(diào)控市場(chǎng)來滿足多樣化的需求，同時(shí)通過金融支持來提高這些家庭的支付能力。對(duì)于高等收入者，應(yīng)由市場(chǎng)來供給住房，政府主要通過貨幣政策來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。因此，我國(guó)住房政策的調(diào)整方向主要在以下四個(gè)方面：

1．實(shí)施與單戶面積和容積率掛鉤的房地產(chǎn)稅收政策

按照“重保有、輕流轉(zhuǎn)”的原則，在不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)，將目前存在的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個(gè)稅種合并為一個(gè)統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅，在不動(dòng)產(chǎn)的流轉(zhuǎn)（交易）環(huán)節(jié)，只保留契稅，實(shí)現(xiàn)稅種的簡(jiǎn)化和內(nèi)外稅制的統(tǒng)一。鑒于我國(guó)人地矛盾越來越突出的國(guó)情，統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅稅率應(yīng)該采用累進(jìn)制，而且還應(yīng)與容積率和單戶面積掛鉤：容積率越高，稅率越低；住房面積（多套住房面積累計(jì)計(jì)算）越大，稅率越高。通過這種稅率制度設(shè)計(jì)，使同等土地多供給住房面積，同等面積多供給住房套數(shù)。具體操作上，可根據(jù)土地資源、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有居住水平等因素確定一個(gè)容積率和居住面積的基準(zhǔn)水平，按這個(gè)水平確定最低稅率。基準(zhǔn)水平以下，按最低稅率征稅；超過基準(zhǔn)水平，按等額累進(jìn)方法征稅。超過基準(zhǔn)越多，稅率越高。稅率由中央政府統(tǒng)一制定，但容積率和居住面積基準(zhǔn)由地方政府制定，并給地方一定的減免稅權(quán)。

2．加快建立政策性住房金融制度

對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買基準(zhǔn)面積以下的住房提供優(yōu)惠的長(zhǎng)期貸款利率，并保持相對(duì)穩(wěn)定，提高中等收入群體的購(gòu)買能力。首先，應(yīng)加快住房公積金向政策性住房金融轉(zhuǎn)變。住房公積金兼具融資和補(bǔ)貼功能，是一種典型的政策性金融工具，但它現(xiàn)在歸建設(shè)主管部門管理，各地市場(chǎng)分割，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有發(fā)揮出其應(yīng)有的功能。今后，應(yīng)將各省級(jí)住房公積金管理中心（機(jī)構(gòu)）由行政管理部門改造成住房金融銀行；將住房金融銀行及其業(yè)務(wù)納入銀監(jiān)會(huì)的統(tǒng)一監(jiān)管體系；允許不同住房金融銀行異地開展業(yè)務(wù)，允許企業(yè)或個(gè)人自由選擇交納機(jī)構(gòu)，增強(qiáng)住房公積金市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)性。同時(shí)，還可以通過招標(biāo)方式允許所有商業(yè)銀行開展政策性住房金融業(yè)務(wù)，并建立政策性住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保制度，為中低收入者提供擔(dān)保。

3．強(qiáng)化和規(guī)范廉租房制度

廉租房的保障對(duì)象應(yīng)限定在占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)5.5%的低收入家庭（約1000萬戶），并以民政部門的低保戶等為重點(diǎn)。政府提供廉租房，并不等于政府要直接建設(shè)廉租房，應(yīng)鼓勵(lì)政府通過市場(chǎng)化購(gòu)買、租賃等方式獲取房源，既減少政府官員的尋租空間，也活躍房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)。

4．推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房政策的有序轉(zhuǎn)型

經(jīng)濟(jì)適用房政策實(shí)施過程中出現(xiàn)的各種問題，說明這一制度并不適合我國(guó)國(guó)情。主要是因?yàn)槲覈?guó)的人口規(guī)模太大、收入分配的社會(huì)差距過大，70％的中低收入人口將近4億人。同理，“雙限房”作為過渡性、應(yīng)急性的措施是必要的，但其長(zhǎng)期結(jié)果也不容樂觀。因此，今后有必要控制經(jīng)濟(jì)適用房、“雙限房”的發(fā)展，以上述三種住房政策取而代之。同時(shí)，政府還應(yīng)保持廉租房政策和住房金融政策的穩(wěn)定性，確保低收入家庭不會(huì)受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響，中等收入家庭較少收到影響。