房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)借鑒“香港經(jīng)驗”

香港回歸10年來，與內(nèi)地在交流中相互促進(jìn)，在發(fā)展中互相借鑒，共同促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的繁榮和發(fā)展。在房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)市場的10年與香港回歸的10年基本重合。10年來，內(nèi)地房地產(chǎn)市場的發(fā)展處處顯示出“香港經(jīng)驗”的印記；10年后，這些“香港經(jīng)驗”仍然值得內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)學(xué)習(xí)和借鑒。

香港房地產(chǎn)的發(fā)展，至少有3個方面的經(jīng)驗都是內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)必須認(rèn)真學(xué)習(xí)和研討的重點：一是香港房地產(chǎn)業(yè)的快速起步和發(fā)展；二是公屋（廉租房）制度；三是香港處理亞洲金融危機(jī)所導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫破滅的經(jīng)驗和教訓(xùn)。

香港房地產(chǎn)的快速起步和發(fā)展，得益于自由完善的市場環(huán)境和靈活多樣的融資體制，以及不斷創(chuàng)新的對購房者進(jìn)行支持的金融產(chǎn)品。房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，而香港房地產(chǎn)起步的20世紀(jì)五六十年代，無論是港府還是開發(fā)商資金都十分有限，樓市和按揭制度的創(chuàng)設(shè)和引入，使房地產(chǎn)開發(fā)商能迅速回籠資金，大大提高了資金的使用效率，也提高了購房者的購買力水平和消費觀念，而港府則通過土地招拍掛提高了財政收入。這些措施對于起步階段的香港房地產(chǎn)起到了重要的推動作用，這些制度也在改革開放后從深圳傳入內(nèi)地，促進(jìn)了內(nèi)地房地產(chǎn)的發(fā)展。隨著時間的變化，類似于預(yù)售制、招拍掛等內(nèi)容也不斷在實踐中遇到問題和質(zhì)疑，但是其基本思路，尤其是在提高資金使用效率方面的思路永遠(yuǎn)值得借鑒。

目前，困擾內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)和銀行系統(tǒng)的仍然是資金問題。由于投融資渠道單一，內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)資金70%左右直接和間接來自銀行貸款，銀行系統(tǒng)過多地承擔(dān)了房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不僅為金融風(fēng)險埋下隱患，而且使宏觀調(diào)控處處掣肘。反觀香港房地產(chǎn)，其融資渠道則順暢得多，開發(fā)企業(yè)既可以從銀行獲得支持，也很容易通過發(fā)行股票和債券融資，而后者在內(nèi)地基本屬于起步階段，仍然需要更多的政策支持。

香港的公屋制度起源于災(zāi)難性的“石硤尾大火”，公屋制度不僅包括政府出資建造建筑實體，還包括貨幣化的綜援金制度。1997年，在全港650萬居民中，居住在出租公屋、政府補助出售單位的人口達(dá)331.38萬，占全港人口的50.97%。公屋制度與香港的房地產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)幾乎同步，不僅解決了眾多中低收入者的住房問題，而且為香港節(jié)約了土地資源，保持了社會穩(wěn)定，提高了城市競爭力。反觀內(nèi)地，由于“23號文件”中，“以經(jīng)濟(jì)適用住房為主”的原則并沒有得到落實，導(dǎo)致商品房和社會保障用房苦樂不均和商品房房價上漲過快等一系列問題。

同時，在處理市場與政府的邊界方面，“香港經(jīng)驗”尤為值得借鑒。在香港，狹義的房地產(chǎn)概念其實僅僅局限于有明確法律權(quán)屬可以上市交易的土地及建筑物，政府公屋并不包括在內(nèi)。市場與政府邊界清楚，政府公屋與房地產(chǎn)市場同步發(fā)展，一方面是廉價的政府公屋；另一方面是天價的海景豪宅，互不侵?jǐn)_，沒有那么多仇富心理和社會矛盾。在這一點上，內(nèi)地城市無論是住房保障發(fā)展水平，還是處理政府與市場邊界問題都與香港相差甚遠(yuǎn)。面對高房價，頻繁出現(xiàn)的行政干預(yù)，既是廉租房歷史欠賬的反應(yīng)，又是對市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代政府的執(zhí)政理念缺乏認(rèn)識的表現(xiàn)。

當(dāng)然，香港的房地產(chǎn)發(fā)展也同樣會出現(xiàn)失誤和災(zāi)難。香港樓市泡沫的破滅，既有亞洲金融危機(jī)的影響，又有政府的決策失誤。內(nèi)地城市的管理者對其尤其需要警醒和借鑒。目前，資金大量涌入股市和樓市，房價飛漲，與香港金融危機(jī)之前具有鮮明的對照。從“香港經(jīng)驗”來看，至少有兩點具有即時性的作用：一是要保證金融安全，就要抑制投機(jī)，提高自有開發(fā)資金比例，減少對銀行的依賴性，推進(jìn)融資多元化；二是類似于“八萬五”的政府公屋可以減少需求降低房價，要降房價嗎？那就多建廉租房吧。