關于取消房地產預售制度問題的思考

[摘要] 預售房制度是目前國內房地產行業的最普遍的一種銷售形式。住宅預售制度對房地產的發展起到過積極的作用，同時，它在風險分擔的法律體系、信用體系和監管體系方面存在明顯的缺陷，是一種傾斜性質的制度。這種單邊風險分擔機制使房地產各主體在利益分配和風險承擔上存在明顯的不均衡，隨房地產行業的發展是否取消預售房制度成為各界所關注的話題。本文在分析預售制度風險的基礎上提出逐步取消預售制度，實現現房銷售為主的房地產銷售制度。

[關鍵詞] 預售制度 風險分擔 現房銷售

一、預售房制度變遷及其風險分析

預售房制度，是指對房地產企業與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為的規范和約束。預售房（即期房）與成品房（即現房）的買賣是我國商品房市場中兩種主要的房屋銷售形式。我國的預售制度是1994年《城市房地產管理法》確立的，一定程度上拉動了經濟增長，促進了房地產市場的發展。2005年8月，中國人民銀行在《2004 中國房地產金融報告》中提到:“很多市場風險和交易問題都源于商品房新房的預售制度，目前經營良好的房地產商已經積累了一定的實力，可以考慮取消現行的房屋預售制度，改期房銷售為現房銷售。”一石激起千層浪，各界對取消預售房制度展開了討論。

預售房制度自實行以來就不斷的出現問題，開發商不論資質優良紛紛進入房地產行業，以“空手套白狼”的手段獲取暴利，一度使得市場混亂不堪。政府雖然針對房地產市場問題改善了許多制度，但始終無法從根本上解決預售房制度的缺陷。開發商利用預售房制度的缺失扭曲了融資機制、在當事人之間進行不平等的交易，牟取超額利潤。從這些基礎層面的顯現分析得出了深層次的東西：當前的預售制度仍然缺少一套健全的風險分擔的法律制度、信用體系及市場監管制度。這些深層次問題不僅制約著房地產市場的穩定運行和功能的全面發揮，更為重要的是，問題的長期存在和不斷積累，還嚴重影響著社會經濟的穩定和諧發展。

1.風險分擔問題

在預售制度下，開發商能夠以較少的自有資金利用價格杠杠地方式運作房地產項目;這造成了目前我國房地產業的融資機制的嚴重問題，使得過多的風險集中于銀行。一些自有資金不足或沒有自有資金的企業進入房地產市場，過渡追求高利潤的項目并千方百計地把這種高風險轉移到他人身上。從某種重度上講，預售制度基本上是傷害消費者利益、鼓勵開發商獲得暴利而由銀行與消費者來承擔風險的不平等的制度安排。

2.信用體系

在預售制度下開發商把自身經營過程中的所有風險轉移到他人身上，不顧職業規范，放棄信用而違規經營。房地產開發商物色到一個房地產項目后，先通過種種方式募集到資金，甚至借高利貸，把開工所需要的證件辦妥以便項目開工。只要項目一開工，開發商就開始辦預售證，所有證件報批完畢后，房屋開始準備銷售。房屋一經銷售，銀行的錢就流入開發商手中，開發商會先把借的錢還清，其后賣房子所得都是凈利潤了。在這種情況下，開發商利用了銀行的信用開發項目、將商品房投入市場；消費者選擇期房并付定金，等房子出售，處于弱勢群體的一方；而銀行為了取得市場縮減信用審核程序簡單操作，將資金貸給開發商。開發商分擔了多數的利益，消費者和銀行承當了多數的風險。

3.市場監管

住房預售市場中，住房預售款在收到款之后就全部轉到開發商名下，而是沒有專門的機構管理。預售款收取后就成為開發商的自有資金。在這種不完善的監管體制下，開發商可以“空手套白狼”，這是開發商反對取消預售制度的關鍵所在。預售款專項管理是監管機制的核心所在。此外，預售房購買者的利益，在整個預售活動，包括事前、事中和事后， 管理部門也缺少對開發商的制約和對消費者的保護。

二、取消預售制度帶來的成本

取消房屋預售制度會產生負面的影響。（1）銀行方面受到一定損失。事實上，在支持房地產業發展的同時，銀行靠房地產開發貸款和個人按揭貸款兩項增添了不小的業務量。取消預售制度無疑對銀行業務將產生一定影響。（2）開發商面臨資金壓力增大。若取消預售制度，部分房地產企業被淘汰出局，并由此對整個市場造成很大影響，短期來看這對房地產業的健康發展是不利的。（3)房地產行業在選擇新的現房銷售形式的同時將出現許多問題，影響到房地產市場的秩序。(4)房地產投資將受到影響，從而使全國的固定資產投資減少。房地產行業產業關聯性強，其投資的減少可能會使各個行業受到不同程度的影響，進而會影響到全國經濟的發展。

三、現房銷售制度與房地產市場健康發展

總之，預售房制度產生在特殊背景之下，對中國房地產經濟的發展產生過積極的作用，同時也帶來了許多不利影響。在市場化逐漸成熟的情況下，取消預售房制度是必然的趨勢。現房銷售制度具有期房制度沒有的優點：改期房銷售制度為現房銷售制度可以遏制房地產投機炒作行為，可以增強房地產行業的市場透明度、增強信息的對稱程度，從而保護消費者的合法權利；可以減少銀行貸款的風險，增強金融安全性；現房銷售制度較期房銷售制度是一項均衡的制度安排，使風險承擔和利益分配公平化。實行現房為主的銷售制度必將促進房地產行業的發展。

參考文獻:

[1]易憲容黃苑:中國房地產預售制度:深層問題與對策建議[J].江海學刊，2007.2

[2]林琳:關注房屋預售制度慎防房貸風險[J].科技情報開發與經濟，2006第16卷第4期

[3]黃幸真:期房—中國房地產之痛[J].管理與財富，2005，(10)

[4]肖元真:我國取消商品房預售制度的利弊分析和對策措施[J].學習論壇， 2006， (1)