房地產企業融資機會分析與對策探討

[摘要] 在我國目前的金融環境下，房地產業融資渠道單一，投融資金融創新滯后，在一定程度上限制了房地產企業的成長，同時融資渠道單一導致風險過度集中于銀行也加大了我國的金融風險。大力發展多元化的房地產金融市場，積極培育二級市場，不同的企業選擇適合自己的不同的融資方式，可以有效解決我國房地產融資渠道的問題。

[關鍵詞] 房地產融資 融資渠道 多元化

房地產業屬于國民經濟的先導型產業，是一個具有高度綜合性和高度關聯性的行業，同時其屬于資金密集型產業，其經濟活動過程需要大量資金投入運作，所以融資對房地產企業尤其重要。

一、當前我國房地產企業融資現狀

1.以銀行信貸為主體的間接融資占主流

目前我國房地產企業融資主要是通過間接融資， 而各種銀行貸款成為我國房地產企業發展的“生命線”。銀行信貸資金幾乎成為房地產企業發展的惟一融資渠道。房地產開發資金來源的“其他資金”（主要是定金及預收款）在房地產投資資金中占很大比重，是個人住房款的主要來源，而購房者的這部分資金主要來自于個人住房消費信貸，即銀行按揭款在購房定金及預收款中又占有較大比重，所以事實上房地產投資資金中絕大部分來源于銀行資金。這說明我國目前房地產開發投資的融資渠道比較單一， 直接或間接的銀行信貸仍是房地產融資的主要方式。這種狀況與我國目前以間接融資為主的金融體系相一致， 導致房地產行業風險較多集中于銀行系統。

2.以上市融資和債券融資為主的直接融資所占比例很小

股票市場融資。據相關資料統計，2002年房地產上市公司的總發行量4000萬股，籌資總額33200萬元，占全部房地產企業的資金來源不足0.5%。總體說來，近幾年來房地產企業從股市上得到資金是相當有限的。

企業債券融資。目前債券融資僅占房地產企業全部資金的極小一部分，即使在所占比例最高的1999年，也不過2‰。2003年，債券融資僅為0.3億元，所占比例接近于零。

3.房地產信托業發展快速

房地產信托的優點在于發行較為靈活，相對與銀行貸款受政策限制教少，可以大大節省時間成本，而目前在我國信托發展尚不成熟，尤其是對私募的限制，即規定資金信托計劃不超過200份，提高了投資者的門檻。據統計資料顯示，目前通過房地產信托方式籌集到的資金僅占房地產貸款的1‰。

二、房地產融資方式創新的必然性分析

1.宏觀調控下房地產企業生存發展的必然選擇

為了控制房地產業過熱，防范房地產泡沫引發金融危機，在近年來的宏觀調控中，房地產成為了國家一個主要調控的行業。

從政策法規上看，自2001年以來，央行分別頒布了以降低銀行信貸風險為初衷的“195號文件”、“121號文件”，其中121號文件《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的出臺，直接影響到房地產企業的融資;從各金融部門來看，近來都陸續采取措施，提高房地產開發資金門檻，加強審查貸款風險，緊鎖房地產開發貸款，調整信貸投向;從利率工具使用上看，央行的幾次加息已經表明將通過利率政策調整投資結構，央行行長周曉川也在國際會議上提出，“從長期來看，加息是一個趨勢”，而利率的提高直接引起房地產開發投資企業的融資成本上漲，提高行業進入門檻。

2.房地產企業高負債下化解銀行風險的選擇

在召開的“2005年中國地產金融年會”上，中國人民銀行副行長吳曉靈指出：目前我國房地產公司的資產負債率在70％以上，而負債主要來自于銀行的間接融資，一旦出現市場風險，將給銀行帶來巨大損失，嚴重時甚至會引發金融危機。因此，吳曉靈提出，拓寬直接融資渠道成為當務之急。

三、房地產融資渠道的發展趨勢與對策建議

1.大力發展多元化的房地產金融市場

在發達國家，房地產開發資金中銀行信貸資金占融資總量的20%左右，直接融資占40%左右。我國應該逐步改變融資資金過度依賴銀行這一局面，促進直接融資。符合要求的房地產公司應通過上市打造持續的融資平臺，通過發債、信托、房地產基金、項目融資等多種方式降低融資渠道單一的風險，并進行金融產品創新組合。另一方面，房地產融資多元化的實現需要開發型房地產企業、金融機構和政府的合力推動。政府應出臺相應的政策法規為房地產企業直接融資創造環境。

2.大力發展房地產金融的二級市場

在國外成熟的房地產金融市場上，房地產開發和經營的融資不僅有債券融資和股權融資兩種基本形式，而且在這一級市場以外，還存在著發達的證券化二級市場，其中出現了許多新的房地產金融工具，包括投資基金，信托證券，指數化證券等，二級市場不僅大大增強了房地產資產的流通性，也為提供融資的金融機構分散和管理風險提供了有效的途徑。

3.不同規模房地產企業應選擇不同的融資方式

對于大型的房地產企業可以選擇上市、買殼、發行債券、房地產基金、海外資金、REITS等多種方式或其組合，而眾多的中小型的房地產公司可以選擇信托、夾層融資、聯合開發等融資方式。此外，房地產企業還可以積極利用自身條件爭取其他外單位的投資，加強與外界的經濟合作，實現融資新渠道的開發。

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