２００６年上海房地產(chǎn)市場分析

[摘要] 各種調(diào)控政策紛紛出臺，使得2006年的上海房價得到了一定的控制，甚至出現(xiàn)了下跌的趨勢。但是自住需求卻乘虛而入，填補(bǔ)了一部分由投機(jī)者撤走而產(chǎn)生的空白，在一定程度上阻礙了上海房價的下跌趨勢。本文通過對后調(diào)控時期影響上海房價因素的分析，對2007年上海房地產(chǎn)價格的走勢做出大膽的預(yù)測。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 房價走勢 預(yù)測

一、2006年上海房地產(chǎn)市場概況

2006年上海市商品房市場雖然沒有了投資客的追捧，但卻有源源不斷的自住需求補(bǔ)充到市場中來，表現(xiàn)出上海強(qiáng)勁的住房需求。從成交價格的變化幅度來看，無論是新建商品房價格，還是二手房價格都表現(xiàn)出了較好的抗跌性。

1.新建商品住宅市場

2006年上海市新建商品房上市量2199萬平方米，成交量2131萬平方米，成交量較上年增加20.4%，全年整體供求比為1∶0.97，表明上海市新建商品住宅的總體供求關(guān)系較為平衡。其中，2006年上海市普通住宅成交量為1389萬平方米，占全市新建商品房總成交量的65％。與2005年相比，本市普通住宅成交總量上漲28％。

2006年上海市新建商品住宅的成交均價為8135元/平米，較05年上漲3.6%，主要是由于自住需求支撐了全年新樓市場的行情。從上海新建商品房的價格走勢來看，房價在2005年宏觀調(diào)控下出現(xiàn)了一定幅度的下調(diào)。在2006年上半年開始緩慢回升，至6月份達(dá)到頂點(diǎn)，之后隨著本輪宏觀調(diào)控拉開帷幕，多數(shù)開發(fā)商在巨大的資金壓力下，使出各種各樣的促銷手段，某些地區(qū)的樓盤價格確實(shí)有所下降，再加之外郊環(huán)間樓盤占比較大，成交均價開始回落。

從環(huán)線角度分析，2006年上海內(nèi)環(huán)內(nèi)新建商品房上市總量為210萬平方米，占全市新房上市量的10％。從成交均價來看，2006年上海市內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域新建商品住宅的成交均價較2005年平均上漲4％，這表明在人民幣升值的強(qiáng)烈預(yù)期下，外資整體收購內(nèi)環(huán)內(nèi)高檔樓盤的案例接連不斷，這些市場信息有力的支撐了內(nèi)環(huán)以內(nèi)的新房價格。

2006年內(nèi)外環(huán)間區(qū)域全年上市量583萬平方米，占全市上市總量的27％，全年成交量667萬平方米，占全市成交量的31％，需求缺口依然較大。從成交價格方面來看，2006年上海市內(nèi)外環(huán)區(qū)域新建商品住宅的成交均價較2005年平均上漲9％。主要是因?yàn)樵搮^(qū)域的價格相對內(nèi)環(huán)高價位樓盤的優(yōu)勢明顯，而且區(qū)域內(nèi)樓盤的居住配套和交通狀況也要優(yōu)于外環(huán)以外區(qū)域，因此無論是自住亦或投資都有比較好的前景。

2.二手房市場

2006年，對于上海二手房市場來說可謂是名副其實(shí)的“宏觀調(diào)控年”，營業(yè)稅、個稅等政策的連環(huán)出擊使上海二手房市場一度受到抑制。但有效需求的支撐使得上海二手房指數(shù)在2006年3月停止下跌之后，在本輪調(diào)控中整體上走出了穩(wěn)中有升的態(tài)勢。從全年總量來看，2005年上海二手房成交面積為1971.55萬平方米，2006年成交面積為1738.12萬平方米，環(huán)比下降了13.43%。從成交價格方面來看，二手房市場價格受地理位置、居住配套等因素影響，價格變化各有不一。

（1）中心區(qū)域房價穩(wěn)中有升。在市場不明朗的情況下，中心區(qū)房屋更具保值增值的作用，而且在人民幣升值的良好預(yù)期下，海外資金接連收購中心區(qū)高檔物業(yè)的消息不斷傳來大大增強(qiáng)了購房者的購買決心。而賣家受此影響，普遍存有“惜售”心理，加之中心區(qū)域新房供應(yīng)極為有限，導(dǎo)致內(nèi)環(huán)中心區(qū)域房供不應(yīng)求，房價上漲。

（2）成熟社區(qū)房抗跌性強(qiáng)。如普陀的曹楊和石泉宜川板塊、虹口的曲陽板塊、浦東的世紀(jì)公園板塊和閔行的地鐵沿線板塊，這些區(qū)域多為交通便利、生活配套成熟的居民聚集區(qū)，居住環(huán)境和生活配套設(shè)施已經(jīng)十分成熟和完善，區(qū)域吸引力不斷上升。在內(nèi)環(huán)“一房難求”且房價高起的情況下，這些區(qū)域的二手房便受到買家的追捧，在本輪調(diào)控中，這些區(qū)域的二手房價格表現(xiàn)出較好的抗跌性，有些板塊甚至逆勢而升。

二、上海房地產(chǎn)市場影響因素

房地產(chǎn)市場的影響因素很特別，因?yàn)橥粋€因素對不同的房地產(chǎn)市場可能有著不同的影響力度。在對上海房地產(chǎn)市場的影響因素進(jìn)行分析時不能不提到的一點(diǎn)就是海外資金，上海作為一個國際大都市，對國際投資者和投機(jī)者有著巨大的吸引力，巨額的海外資金已經(jīng)對上海房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的影響。其次還有自住需求和國家宏觀調(diào)控政策，當(dāng)然它的影響是全國性的。

1.海外資金對上海房地產(chǎn)市場的影響

按進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場海外資金的性質(zhì)，大致可以分為以下三類：一是開發(fā)投資，二是基金，三是個人投資。它們對上海房價的影響至少表現(xiàn)在兩個方面：

（1）拉高了上海房價。盡管他們所購的商品房都是高價房，實(shí)際上，高價房拉高以后也帶動了中高價房、中價房，以及中低價房的上漲。

（2）炒房的“財富效應(yīng)”將吸引更多的海外熱錢流入上海。根據(jù)有關(guān)報道，以及一些投資咨詢公司掌握的情況來看，這一跡象已經(jīng)越來越明顯。這些“熱錢”進(jìn)來以后，一方面“賭”人民幣升值；另一方面可以獲取房價上漲套利空間，真可謂“一石二鳥”。

2.自住需求分析

2010年世博會建設(shè)，道路、軌道交通站點(diǎn)建設(shè)等大市政動遷，以及舊城改造持續(xù)保持上海的動拆遷數(shù)量。每年有數(shù)萬戶居民搬遷，他們中的90%選擇貨幣化動遷方式，拿到動遷款后他們大都考慮重新購置一手房或二手房。

去年上海結(jié)婚數(shù)為10萬對，今年是結(jié)婚大年，上海的結(jié)婚數(shù)至少在15萬對以上。對大多數(shù)結(jié)婚一族來說，擁有一套婚房是步入婚姻殿堂的必備條件，因此為結(jié)婚而購買住房的在整個上海樓市中也占有一定比例。因結(jié)婚而購房的大致分兩種，一種是結(jié)婚一族直接購房。一項(xiàng)調(diào)查表明，因積蓄有限，他們大都希望選擇總價在60萬～80萬元的住房，并首付30%以減輕壓力。其中有不少人首付款得到雙方父母的支持；另一種是父母讓出原來的住房作為他們的婚房，然后轉(zhuǎn)而購買相對小一點(diǎn)的住房。無論上述哪種情況，因結(jié)婚而購買住房也是一種剛性需求，以平均每年10萬對新人的需求、戶均60平方米測算，總需求面積在600萬平方米。

3.樓市政策分析

2006年主要樓市政策如表。

樓市政策一覽表

資料來源：房產(chǎn)之窗網(wǎng)（http:www.ehomeday.com）

在眾多政策當(dāng)中，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整被看作是“最具殺傷力”的一條，令眾多的發(fā)展商措手不及。實(shí)際上，有關(guān)“供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理”、“供應(yīng)結(jié)構(gòu)需要調(diào)整”的政策文件一直不斷出臺，特別是2005年“國八條”、“新八條”都有較為詳細(xì)的論述，出臺前并非沒有任何征兆。該項(xiàng)政策出臺后，將對市場供應(yīng)、需求、供求關(guān)系、價格、競爭態(tài)勢、產(chǎn)品與投資屬性、發(fā)展商的產(chǎn)品定位及目標(biāo)客戶群選擇等帶來一系列的變化。調(diào)整前，發(fā)展商基本上只能顧及中高端購房者；調(diào)整后，發(fā)展商除通吃中高端購房者外，開始兼顧部分低端購房者。

三、后調(diào)控時期的上海房地產(chǎn)市場

上海房地產(chǎn)市場的調(diào)控是一個系統(tǒng)工程，需要從國家宏觀背景、上海發(fā)展?fàn)顩r、樓市出現(xiàn)的問題等多個角度進(jìn)行通盤考慮。2006年5月，以國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見(“國六條”)為標(biāo)志，上海房地產(chǎn)市場也進(jìn)入了后調(diào)控階段。經(jīng)過前后調(diào)控時期的一系列政策調(diào)控手段，上海房價已經(jīng)得到了一定的控制，雖然房價還在上漲，但漲幅不斷減小，從2005年的9.2%降到了2006年的3.6%，效果很顯然。相信在2007年調(diào)控力度將繼續(xù)加大，而房價變化將更加平穩(wěn)。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請以PDF格式閱讀原文。